触发楼市“黑天鹅”的因素都有哪些

　　在过去的十多年时间里，房子是增值最快的资产，如果你多买了几套房，就相当于登上了一列开往财富金矿的高速列车，这是大趋势。而在2015年后，由于各城市房价开始分化，如果你拥有一二线城市房产，那就相当于搭乘了财富升天的火箭。

　　如果中国的房价能够永远涨下去，那也无妨，苦的是社会底层的百姓，但问题是如果房价再像去年股市涨至5170点后，再拐头向下，疯狂之后是阴跌，恐怕受损的不仅是中国经济，更会危及国内金融体系的安全。那么啥 “黑天鹅”事件会让一二线城市的房价泡沫瞬间破裂呢？

　　首先，金融机构开始收缩房贷。对金融机构来说由于房价天天向上，所以居民中长期房贷是“优质贷款”，而当金融机构发现“优质贷款”风险巨大，从而减少信贷资金流入，那么中国房价泡沫就会戳破。这一现象已经发生，7月份，深圳新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。出于对后市的担忧，各大银行已开始调整对房地产贷款的规模。

　　再者，央行收缩货币政策。近期中央政治局会议明确指出，要抑制“资产泡沫”，这是有始以来中央政府的首次表态。预计下半年，中国央行的货币政策会更加倾向“灌浇”实体经济和三四线城市房产“去库存”。后续难有之前这么大的信贷资金流入一二线城市的房地产市场。

　　其三，房价过高使首付提高和月按揭还款增加，挑战着“接盘侠”们的支付能力。随着中国经济下行压力加大，上半年GDP已经跌至6.7%的低位。现如今各行业都不景气，职工收入增速预期也在放缓。在这样的背景下，改善型、投资性购房需求会受到进一步遏制。

　　再次，现在银行的中长期房贷利率处于历史最低位，继续下行的空间已经不大。按常理来讲，当前的这种超低利率或负利率状态不可能长期维持下去。只要通胀率快速回升，央行就会有进一步加息之可能。而央行一旦步入加息周期，房地产泡沫就会瞬间破裂。

　　最后，出台房产税，增加投机投资者的购房成本。从短期来看，房产税全面铺开的可能性并不大，但明后两年房产税将有可能被推出。房产税一旦被推出，必会对投机炒房者购成重大影响。因为房产税会增加购房者在房产保有环节的成本。此税如果开征，就会有大量房源抛向市场，从而起到打压房地产泡沫的效果。

　　这些年，房产的财富效应让大家形成了路径依赖，人们对房价“只涨不跌”的神话深信不疑。但随着泡沫膨胀的恶化、民众收入预期的下降，杠杆率的降低等因素。高房价肯定是不可持续的，而一旦房地产出现问题对经济的影响远甚于股市。楼市“黑天鹅”事件啥时候发生，我们无法确定，但相关部门应该开始对房地产泡沫破裂做好充分预防和准备。

 

 

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