“下半场”开局连续降温 中国楼市就此走向拐点？

　　多重因素推动下，今年以来中国一二线楼市经历了以“涨价抢房”“地王”井喷为标志的“最火上半场”。而“下半场”的开局则连续降温，引发一些人忧虑：前期需求透支之后，房地产市场是否就此走向拐点？

　　自2015年年中以来，中国房地产市场逐步进入回升周期，销售、房价大幅回暖，房地产投资增速也在2016年年初出现谷底反弹，一二线热点城市的房价和地价经历了一轮狂飙。中国指数研究院报告显示，上半年，东莞、中山、惠州、苏州、南京等7个城市新建住宅累计涨幅超过20%；厦门、上海、合肥等7个城市累计涨幅介于10%到20%之间。

　　土地市场方面，据中原地产研究中心统计，上半年全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗，其中109宗溢价率超过100%，167宗溢价率超过50%。今年以来，杭州、苏州、南京、上海、合肥、宁波、佛山、深圳、南昌以及厦门10个城市的平均楼面地价涨幅已超过100%。

　　值得注意的是，除了传统意义上“面粉”(土地)与“面包”(房子)的供求关系外，今年以来楼市的快速上涨一定程度上是受到“和面的水”(流动性)大量注入的影响。

　　经济学家吴敬琏近期指出，目前中国房价过高，最主要的原因是货币超发和信用膨胀。社会上有多余的货币，而人们又不愿从事实业，就会导致人们为保值在资产市场上寻求避风港，造成房价高涨。

　　这意味着在很多城市，房地产市场的“狂奔”与实际需求基本面有所脱节。一旦未来货币信贷政策收紧，这些城市的房地产市场会因需求青黄不接而出现明显回调。

　　特别是前期楼市上涨较快的苏州、南京等城市，下半年成交量和房价均面临调整，现在这种调整已经拉开了序幕。中指院报告称，苏州自今年4月以来成交量持续下降，二季度同比降幅超过20%，已经呈现回调迹象。此外，南京、无锡及合肥上半年成交量已经达到去年全年的70%、89%和60%，武汉、天津上半年成交量占去年全年比重超70%，这些城市需求透支的迹象明显，后市量价调整的可能性很大。

　　中国社科院近期发布的《中国住房2016中期报告》预测称，今年下半年至2017年第二季度，房价涨幅或呈回落趋势，房地产投资增速将趋缓。“少数城市热，多数城市冷”的市场分化将进一步加剧。这一判断与全国工商联房地产商会创会会长聂梅生的预测大致相同。聂梅生认为，房地产后市如何，要看政府是否有新政出台。如果没有新的政策干预，那么整体楼市仍会继续趋缓。

　　不过，中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌并不认为这种回落和降温是拐点到来的信号。他对记者表示，房地产市场与其说是遇到拐点不如说是进入短周期的回落阶段。

　　顾云昌指出，中国房地产市场无论是销售还是投资，均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。今年3-4月份销售、投资等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。

　　顾云昌预计，2017年中国房地产销售将明显放缓甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。

　　财政部财政科学研究所原所长贾康则相对乐观。他指出，中国目前真实的城镇化率是40%左右，房地产业发展还有巨大空间。虽然黄金时代过去，但现在迎来的白银时代依然是含金量非常高，其所释放的红利在企业界、投资界以及广大农村，都可以实现共享。

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