财政部专家贾康抛出一项劫富济贫的政策

　　财政部部长楼继伟今天在成都G20会议表态，要义无反顾地改革房地产税制。
　　
　　就在财长罕见感情流露前一天，财政部财政科学研究所原所长贾康在三亚透露，“个税抵扣房贷已经确认，可以确定该方案会在全国推广。”
　　
　　作为财政部专家，贾康抛出的房贷利息抵扣个税政策，是一项有极大劫富济贫嫌疑的政策。
　　
　　《人民日报》曾经直言不讳：房贷利息抵个税恐怕也存在负效应，特别是可能加剧财富分配的马太效应，值得警惕。
　　
　　首次确认房贷利息抵扣个税
　　
　　这是贾康首次确认房贷利息抵扣个税政策将在全国推广。
　　
　　去年12月1日下午，地产股在深沪股市发动了一场“暴动”！整个板块盘中一度涨逾6%，万科、保利、金融街等11只地产股涨停。
　　
　　到底出啥事了？据说，有人抢先获知了一个重要消息：国家可能要给楼市出台一项重大利好，房贷利息支出可以抵扣个人所得税。
　　
　　紧接着的12月2日，房地产股继续上涨，板块以涨1.28%收盘，万科A、保利地产、金融街继续涨停。
　　
　　当天，贾康向媒体表示，有关房贷利息抵个税，研究方面确实有这个方向，具体的时间还不能确定。
　　
　　去年5月，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。”
　　
　　事实上，从2014年开始，财政部税政司已经成立了个税改革小组，专门研究个税分类与综合相结合的征管办法。按照改革进度，2017年个税将立法。
　　
　　按相关日程安排，贾康“掐准”这个时间点确认个税抵扣房贷政策，个税改革草案很可能在近期会有实质性进展。
　　
　　个税抵扣房贷相当于五轮降息
　　
　　所谓房贷利息抵税是指在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分再计征个人所得税。举例来说，以贷款100万、20年，基准利率4.9%计算，采取等额本息的方式下共产生利息每月是2377元。
　　
　　如果按1万元的月收入计算在扣除四金、免征额3500元之后原本缴纳的个税约为385元，而如果抵扣房贷利息后，缴纳个税是127元，比原来少缴258元。差不多等于降息1次多。
　　
　　假设购房者A在上海购买总价250万元的普通住宅，首付50万元，剩余200万商业贷款贷20年，按照现行4.9%的房贷利率，首月的房贷利息将达到8166.67元。
　　
　　购房者A的税前月收入是2万元，按照现在的个税政策来算，扣除四金后，靠利息抵扣的税收就达到1865.23元！而在去年10月24日的央行第五次降息中，200万按揭贷款首月将为购房者节约333.33元！抵扣的税是还贷节约的5倍！从这个角度看，等于连续5次降息！
　　
　　以房贷利息抵扣应纳税所得额的简单算法来计算，在深圳购买一套刚需房至少需要300万元，首付90万，贷款210万，20年等额还款，需要支付利息总额约120万元，月均还款额为13743元，其中4993元为利息支出。假设购房者每月应纳税所得额为10000元，则需纳税2500元。如果房贷利息可以在税前抵扣，那么购房者的应纳税所得额为5007元，需要纳税1001.4元。这也就意味着，购房者每月能够节省1498.6元，20年共节省35.97万元，相当于原先利息总支出的30%。
　　
　　这一旦落实，显而易见，对楼市是重大利好。
　　
　　《人民日报》警惕财富分配马太效应
　　
　　对政策效果，中信建投测算结果是：更高收入、更长周期购房人群受益更明显。
　　
　　结果显示，当月供越高(对应月收入越高)，税率越高的情况下按揭抵扣个税的额度越大，因而购房成本下降效果更好，即高收入人群受益更为明显。从房贷周期来看，按揭周期越长，按揭抵扣个税的效果越明显。
　　
　　因此，中信建投认为按揭贷款利息的减免效果，会随着个人购买能力的增加及按揭贷款周期的延长而放大，如若抵扣该部分个税，高收入群体将更收益，同时购房者也会更加偏向于启用更低的首付和更长的贷款周期。
　　
　　仅仅从政策本身的角度，中信建投认为收入更高以及房价更高的区域会更加受益于政策落地，而目前这些区域往往是不缺需求的地区，这与当前加速三四线城市去库存的思路似乎有些不符，甚至有进一步强化当前主流城市区域房价泡沫化的可能。因此如果按揭贷款抵扣政策要出台的话，区域地区的限制以及额度的限制(如美国)可能会是政策的附加条款。
　　
　　人民日报对此有更直白的表述。
　　
　　“不过，房贷利息抵个税恐怕也存在负效应，特别是可能加剧财富分配的马太效应，值得警惕。
　　
　　对于不同收入阶层而言，房贷利息抵扣个税的财富效应差异巨大。有人算了一笔账，假如购买总价250万元的普通住宅，八成房款用商业贷款，贷20年，抵扣总利息近33万元；若购买1000万元的豪宅，六成房款用商业贷款，贷20年，抵扣额高达222万元左右。后者抵扣金额接近前者的总房价。如果抵扣政策不加以细化限制，即便只购买一套房产，高收入阶层得到的实惠显然比中低收入家庭要多得多。
　　
　　房贷利息抵税还有可能造成楼市新一轮投机热，使楼市运行偏离轨道。一方面，房贷利息抵税释放出鼓励贷款购房的信号，将影响多层次住房供应体系的稳定性。在同等居住条件下，如果房租不能抵税，贷款利息可以抵税，这无疑是引导消费者远离租赁市场，可能会阻碍住房消费市场的结构优化，人为加剧供需矛盾。
　　
　　另一方面，现在不少城市取消了限购、限贷，高收入阶层的贷款能力又较强，他们利用大量购置不动产来避税的可能性并非不存在。实际上，早在1998年，上海为了应对亚洲金融危机对楼市的冲击，就曾出台过为期5年的个税抵扣政策。政策实施后，虽然强力拉动了楼市销售，但也造成高收入人群大肆囤购中高端房产避税，推动楼市走向畸形高烧。本是“抽肥补瘦”的所得税政策，反而加剧了收入分配差距，这是谁也不想见到的。
　　
　　也有人质疑，现在多数发达国家的个税抵扣项都包括房贷利息，难道人家就没考虑到财产性收入分配的公平性？应当看到，其一，发达国家早已完成了城镇化，而中国仍处于城镇化加快推进的过程中。
　　
　　中国拥有成套自有住房的家庭占比，以及房地产的升值空间，显然都和发达国家不可同日而语，住房投资的财富效应更大。其二，国外的房贷利息抵扣政策也多有限制条件。比如在美国，房贷利息抵扣个税的条件就很明确，每个家庭只能抵扣第一套和第二套住房，而且可以抵扣的总额也被限定。”
　　
　　《人民日报》就此提出：特别是涉及房地产的个税政策，一头涉及楼市调控的走向与效果，一头关系收入分配的公平与正义，更需考虑多重影响，审慎细化。

 

 

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