房地产市场并没有泡沫 只是贵了点！

　　Realtor网站的首席经济学家Jonathan Smoke称：“在上一个房地产周期中，由于信贷过度放松和房屋建设量太多，房地产市场出现了大崩溃。但是目前美国房地产市场的情况恰恰相反。”

　　据彭博社报道，美国主要大城市的房价已经创下新纪录，而且目前美国房价的表现与2005年很相似。这也难怪人们会认为美国房地产市场再次出现了泡沫。

　　一些行业观察人士认为，美国的住宅地产市场并没有出现泡沫。实际上是美国的房屋库存数量太少不断地推动美国房价上涨。如果房价过高，购房者就会停下购房的步伐，或者就会建设更多的房屋，这样房价就会下跌。过去导致美国房价暴跌的结构性问题目前还不存在。

　　Realtor网站的首席经济学家Jonathan Smoke称：“在上一个房地产周期中，由于信贷过度放松和房屋建设量太多，房地产市场出现了大崩溃。但是目前美国房地产市场的情况恰恰相反。”

　　为了证明他的观点，Jonathan Smoke基于房地产6大因素汇编了一个指数。这6大因素是：住房升值幅度、房屋空置率、首付款比例、房价收入比、租售比、从建房到入住的时间长度。该指数以2001年的情况为基准。在2001年美国的房地产市场被高估了。去年，美国实际上只有6个超级大城市的房价指数与2001年相比高出10%。圣何塞的房价最高，与2001年相比高出了19%。在2005年，美国至少有29个城市的房价出现了泡沫，正如下图所显示的：

　　有些地方的房地产市场看起来有泡沫，主要原因是这些地方的人口增长速度比房屋供给增长的速度快。加利福尼亚州许多房地产市场就是被快速增长人口推高的，而德克萨斯州的房价上涨主要原因是土地价格和劳动力成本上升。 有些地区房价低迷主要原因是还没有完全从上次房市泡沫破裂中复苏过来。与此同时美国家庭的租房率创50年新高，这推动了租房价格的上涨。这给了投资者投资房地产市场的动力。

　　Smoke称，Austin和旧金山湾区的房价可能是不可持续的。如果房价太高打击了潜在的购房者，当地的经济也会受到打击，这些地区的房地产市场将受到打击。Smoke称：“房屋成本过高可能会导致经济增速放缓，因为人们无法负担高房价带来的压力。”

　　如何建设更多的房子来满足购房需求是一个很难回答的问题。Smoke给出一种情况，经济以更快的速度增长，可能会导致利率上涨，这样银行可能就会更愿意贷款给购房者。另外一种情况是，经济糟糕的情况下，房地产市场的增速也会下降，需求也会降低。目前，虽然购房需求非常旺盛，但是房地产企业建设的房屋数量非常有限。目前房企建设房屋的数量也在减少，因为建设房屋的成本在不断上涨。

　　RealtyTrac的高级副总裁Daren Blomquist称，目前房地产市场还有很多投资的成分存在的。他称，根绝许多投资者的经验，在一些地方购买房子的收益应该在30%左右。目前房地产市场还有上涨的空间和盈利的空间。2016年第一季度丹佛的房价要比现在便宜14%。

　　Blomquist称：“投资者正在此轮房价上涨的浪头上，他们无法在地位买入，但是他们希望能在房价涨时抛售。”

 

 

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