广州楼市库存普降：核心地段房价涨幅依然接近四成

　　与北上深三大一线城市房价的疯狂上涨相比，广州楼市在过去一年显得异常平稳。但在缓慢增幅的背后，核心地段的房价涨幅也依然接近四成。

　　7月18日，合富辉煌发布的《2016年上半年广州房地产市场总结》报告显示，广州市核心地段珠江新城、天河北、原东山等区域，或叠加江景资源的项目从2015年下半年率先上涨，至今一年的累计涨幅已达到30%-40%。

　　在非核心地段，如东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等区域的项目，由于受到核心区价格攀升辐射，持续在售项目价格累计一年的升幅也在20%左右。只是这些区域的高涨幅被掩盖在了广州平稳增长的均价中。

　　根据合富辉煌的数据，2016年上半年广州市住宅均价为16141元每平方米，同比2015年上半年上涨9%，中心五区（天河、荔湾、越秀、海珠、白云）的成交均价约34102元每平方米，同比上升13%。并且这五区由于新增货源不足，已呈现出供不应求的态势。

　　相比广州房价如同“慢牛”的涨幅，成交量却异常火爆。今年上半年，广州全市一手住宅成交628万平方米，同比大幅增加近三成，销售金额也超过1000亿元。同时紧邻广州的佛山市场由于不限购，上半年也吸引了大量广州客户。

　　合富辉煌在报告中指出，今年上半年，广州区域刚需产品积极入市，成交火爆。体现在外围六区120平方米以下的产品成交占比明显上升，这导致黄埔科学城东，番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心，南沙中心以及增城新塘中心板块120平方米以下产品库存大幅下降，有些区域库存下降超过四成。

　　成交量大增也导致广州全市的库存普降，目前的平均去化周期已经低于10个月。其中，增城、黄埔的去化周期仅6个月左右，而中心区方面由于货量少，存量也不多。白云区金沙洲由于开发高峰已过，供应明显萎缩，越秀区供应稀缺，海珠区上半年更是无新增供应。

　　虽然总体库存量急剧下降，但如果细分产品价值和结构，广州仍然面临一定的去库存压力，主要体现在高单价项目和200平方米以上的大户型产品，这类产品的去化周期普遍超20个月。

　　合富辉煌预计，以当前的存量计算，中心五区的大户型产品去化周期高达22.46个月，番禺区的存量也接近23个月。在具体项目方面，由于过去一年多受公司陷入困境影响，佳兆业位于广州的城市广场和天御两个高单价项目的去化周期，分别高达55.8个月和31.5个月。另外中海花湾壹号和恒大御府的去化周期也在30.6个月和16.5个月。

　　受制于广州房价总体的温和涨幅，过去两年在广州拿下区域地王的房企，虽然今年的销售速度明显加快，但由于难言大幅涨价，地王项目的脱困还尚需时日。

　　最为突出的是中海花湾壹号，该项目是中海地产在2014年以115.1亿元夺得的荔湾区总价地王项目，目前的平均售价约3.19万/平方米，自开售以来的住宅销售金额总计为32.43亿元，距离收回土地成本仍遥遥无期。

　　面临同样尴尬的还有金融街。这家来自北京的房企在2014年初与中海同期拿地，并以2万元的楼面价创下荔湾区的单价地王，如今这个名为融穗华府的项目自今销售额仅6.69亿元，远低于29.34亿的拿地金额。另外，早在2013年拿地的恒大华府项目自今销售额约10.52亿，当初23.09亿的拿地成本依然未能收回。

　　进入下半年的广州楼市依然维持了平稳上涨势头。7月11日-7月17日，广州全市的住宅网签均价约16705元每平方米，环比上涨3.7%。而随着下半年大量的新盘新货推出，广州楼市热闹的景象仍将持续。

　　合富辉煌预测，如果广州能较好地控制下半年的供地节奏和结构，避免新“地王”诞生，过度刺激房价上升，在下半年全市政策保持稳定，限购、限贷政策再加码的可能性不大，同时在新增供应仍充裕，外围区域成交占主导成常态化，价格仍有进一步上涨空间。

 

 

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