郑州旧改楼市上演黑天鹅 本土开发商却不敌京城来客

　　一家北京开发商在河南省会郑州通过公开市场竞得一幅土地后，竟在当地业界掀起轩然大波。

　　按照多个郑州当地房企人士的说法，这个由本地开发商河南晟和祥实业有限公司运作了三年的郑州高新区石佛村旧城改造项目，“售楼处建好了，案名也起好了，甚至项目围栏已经挂上宣传广告，但土地却被别人‘抢’走了”。

　　从过去的“规矩”看，虽然公开竞拍环节总会来那么几个竞争者，但最后归属一定是晟和祥，而且会以一个较低的价格成交。

　　但来自北京的开发商K2地产打破了种默契。

　　7月7日，郑州市国土资源局挂出石佛村72号、73号地块，经过上百轮出价，72号地块被K2以78.9%的溢价摘走，73号地块经过165轮出价，最终被晟和祥以114.6%的溢价获得。

　　从6月份以来，K2在郑州土地交易市场多次出手，截止目前已经拿下两个地块。另外一个地块是与本土开发商鑫苑置业合作获取的十里铺城中村改造地块。

　　这场由外来开发商引发的“黑天鹅事件”，一度引起了当地开发商和政府的高度重视，并专门开会研究应对。但多方面的信息显示这件事最终还是可能通过“和平”方式解决。

　　7月7日土地拍卖结束后，郑州高新区多个项目把售价提高了500元/平方米。目前当地多数项目售价维持在8000元~9000元/平方米，在土地价格不断冲高的背景下，楼市价格也开始暗潮汹涌。

　　郑州旧改土地市场的洗牌，可能将成为类似二线城市房地产市场变局的缩影。

　　“不速之客”

　　K2地产在郑州土地市场的第一次出手是在6月15日。当天郑州市国土资源局挂出位于惠济区的62号地和位于高新区的63号地两个地块，63号地被谦茂置业以280万元底价竞得，地块面积不足11亩，每亩价格为25.48万元。

　　62号地却因K2抢夺而经历了小幅波折，最终被万科天伦联合体以4.199亿元价格获得，地块占地103.28亩，溢价率为6%。

　　当时，K2并没有引起本土开发商的注意。

　　6月17日，郑州市国土资源局网上挂出3宗土地，其中64号地位于郑东新区北部，使用面积为97.85亩，为杨槐村合村并城改造项目，郑州国控已经在该项目深耕多年。

　　三家房企参与竞拍64号地，很快只剩下K2和郑州国控，双方经历了47轮叫价，最终被后者以5.387亿元价格获得，溢价率为20.1%，每亩单价为550.5万元。

　　此时，外来者开始引起本土开发商关注。

　　7月7日，在郑州高新区石佛村地块竞拍中，72号地被K2旗下子公司获取，73号地被福晟谦祥获得，两个地块成交价均比预期价格高了不少。一时间，郑州本土开发商开始慌乱起来。

　　K2以这样一种方式介入郑州市场也并非本意，据上述郑州地产界人士透露，在参与拍地之前，K2与多家本土开发商商谈旧改项目合作事宜，但因为利益分配问题均未果，参与抢地更多是一种姿态。

　　7月13日，在位于管城区十里铺存的78号、79号两宗土地竞拍中，K2以合作者姿态介入，其中78号地被鑫苑以3.571亿元价格摘取，79号地被K2以1.096亿元价格获得，两个地块基本以底价成交。

　　据河南谦茂置业营销总监王选举介绍，郑州商品房建设用地供应主要以旧城改造为主，每个旧改项目背后都有开发商的影子，“比如我们的项目，挂牌前已经做了三年了，把生地慢慢变成熟地。”

　　在郑州土地市场，完全市场化竞争的用地数量较少，而且因参与者较多，竞争异常激烈。以北龙湖10号原棉厂地块为例，最后成交单价2603.52万元/亩，楼面价26019.55元/平方米，已经超过当地平均售价。

　　一面是资源较为稀缺且竞争惨烈的公开土地市场，被一线开发企业和本土龙头企业所占据；一面是封闭的旧城改造项目，多数为本土开发商垄断，郑州土地市场形成两个相对隔离的市场。

　　据王选举介绍，外地开发商一般很难进入旧改领域，即便进入也只能与本土开发商合作，基本没有外地开发商单独成功开发的先例，“一般是本土出地，外地开发商出管理和资金，一直都是这么做的。”

　　K2方面也表示，虽然在郑州获得独立的地块，但未来还是会与本地开发商进行合作，包括高新区72号地，该地块一级土地开发商为福晟谦祥。另外，十里铺的79号地块即是与鑫苑合作基础上底价成交。

　　为什么是郑州

　　当中国楼市告别全国一盘棋，一线城市地价高企，三四线库存难去的时期里。一些人口、资源聚集的二线城市，成为全国化品牌房企的战略重点。

　　中原要冲郑州正是这样一个市场。

　　据官方的数据显示，从2010到2015五年间，河南省常住人口基本维持平衡，而郑州人口增长了近10%，目前常住人口即将突破千万大关。人口增长通常是房地产企业判断一个地区是否值得投资一个重要标准。

　　据郑州市房管局数据显示，上半年郑州市区商品房累计销售82733套，同比增长52%，销售面积为839.03万平方米，同比增长48%。多个项目出现无房可卖的状态

　　K2人士介绍，之所以不计血本进入郑州，因为看好郑州未来的发展。

　　另外，一直以来，郑州房地产主要由本土开发商主导，与全国同一水平城市相比，郑州房地产整体水平并不高，无论品质、质量，还是园林绿化、物业服务等方面，还有巨大的上升空间。

　　与此同时，与近期南京、合肥房地产市场火爆情况相比，郑州房价虽然在10时间里翻了一番，但目前平均售价仍为突破万元大关，只有部分核心城区高端项目售价超过2万元，大多数还停留在八九千元的级别。

　　不同于京津冀地区的石家庄和沿海省份的济南等周边省会城市，郑州对整个河南省各类资源吸附能力极强，河北人更多选择在北京或北三县地区买房，但河南人会选择到郑州来买房。

　　王选举认为，如果土地出让完全市场化了，在土地价格推动之下，郑州房价还会继续上涨，“今年突破万元应该没什么问题，明年中可能会达到15000元，明年年底极有可能会突破2万元大关。”

　　这个曾被称之为鬼城的郑东新区，目前多数项目售价在15000元/平方米左右，但今年拍出几幅土地楼面价均已经突破20000元大关，其中雅居乐项目预期未来售价在45000元左右。

　　在多数开发开发商看来，郑州楼市是一个理想的价格洼地。随着占据整个城市商品房建设用地主导地位的城改地垄断局面被打破，房价也在暗潮汹涌。

　　对于郑州市土地市场格局变化及未来应对措施，经济观察报数次到郑州市国土资源局等相关部门采访，对方均三缄其口，其中郑州市国土资源局土地交易中心负责人表示：“这个事，我不能和你说。”

　　外来者入侵是否会给郑州楼市带来变局？上述不愿具名人士表示了肯定，“房价主要成本就是土地，城改土地放开了，竞争激烈价格肯定会不断上涨，房价也会跟着上涨。”

　　王选举则表示，这些外来者抢占郑州楼市有利也有弊，益处是可以让整个城市房地产水平上升一个台阶，坏处是会推高房价，本土开发企业生存更为艰难。“不过，这些外来者即便抢到地了，最后还是会回到和本地开发商合作的路上。”

　　在他看来，即便拿到土地，在后期施工等各个环节遇到相关方面的阻力，没有本地开发商难以解决，“比如，村民把路封了，你项目连渣土都运不出，一个项目拖你三五年还开不了工，进来了又如何？”

　　打破格局

　　外来者介入，让本土开发商经历了从震惊、愤怒到逐步理性的过程，当地政府也开始寻找对策来应对这一始料未及的变局。

　　记者了解到，7月7日那次竞拍结束后，开发商代表和郑州市国土资源局相关人士开了一个会，共同研究如何应对外地开发商参与城改土地竞拍，以及一旦地块被抢走，一级土地开发企业应该获得怎样的报酬和补偿。

　　一位当地开发商介绍，郑州旧城改造地块实际早已名花有主，由于政府方面资金缺乏，一级土地开发企业承担起了项目拆迁、补偿等相应费用，生地变成熟地后，开发企业以底价获取项目，政府方面返还开发商60%土地出让金。“比如这个村是你们公司做的一级开发，因为所有的费用都是你承担的，所以最后各个方面通过配合来确保这个村的净地也是你的。”该开发商表示。

　　本土开发商之间也不会发生相互抢地的现象，因为每家公司都有自己的旧改项目，“比如这个村是我们拆的，这个地肯定是我们的，别人不会来抢，我们也不抢别人的，相互捧个场，这么多年已经形成一种默契了。”

　　据王选举介绍，因为城改项目较为复杂，其中各种利益纠缠，而且矛盾丛生，通常情况下，只有本地开发企业或熟悉本地的企业能够“搞定”，大开发商和外地开发商很少介入。

　　目前郑州旧城改造领域，主要以本地开发企业和福建小开发商为主，其中升龙集团为郑州最大的旧改企业，该企业副总经理王宇表示，外来企业参与城改地竞拍，会对郑州土地市场和房地产市场带来深远的影响。

　　旧城改造项目土地需要经过招拍挂程序，才能最终达到所有者手中，通常情况下，这是一个闭环，但外来者介入，使得这一环节险象环生，“等于你养了三年的孩子，现在忽然有人和你抢了，但也没办法，因为法律上没有规定不让抢地呀。”王选举表示。

　　上述地产人士认为，K2是第一个“入侵者”，但绝不会是最后一个，裂缝一旦撕开，会有更多的大开发商参与抢地游戏。郑州市旧改领域原有利益格局将被逐步打破，走向公开市场。

　　无论是上述地产界人士还是王选举，都认为最好的方式是双方合作，形成优势互补，本地开发商可以摆平旧改项目上面临的一些问题；大开发商可以带来低成本的资金和先进的理念和品质。

　　但对于完全市场化，本土开发企业并非没有疑虑，他们认为，一旦完全市场化，本土企业根本没有实力与大开发商争抢，“你想想，公开市场上我们怎么拼的过一线开发商，人家能把土地从每亩600万炒到2600万，我们根本没那个实力。”上述人士表示。

　　这一现象并非郑州土地市场独有现象，除了一线城市和部分二线城市之外，全国很多城市土地市场一直处于半封闭状态，无论是山西、河北等北方地区，还是江苏、浙江、福建等沿海发达省份。

　　土地市场封闭一方面本地开发商垄断土地资源，大开发商难以进入，一方面本地住宅产品质和服务得不到提升。近期河北香河县发生万科员工拍地时被打亦是一例，包括香河在内廊坊北三县房地产市场，外地开发商极难进入。

 

 

返回网站首页>>