住宅供应:上半年新推住宅2.5万套
今年年初,楼市“去库存”话题成为焦点。面对“去库存”的压力,2016年上半年,广州全市一手商品住宅批准预售面积为443.89万平方米,比去年同期减少0.74%,比2015下半年减少约25.15%。
2016年上半年,全市共约157个住宅盘推出住宅新货约2.5万套。据经纬行研究中心监测数据显示,上半年共28个全新楼盘入市,中心区与外围区各占14个;全新盘共推货达7535套,平均推货量为269套/盘;户型上,以两房至四房为主。
住宅成交:中心区网签面积增加48%
虽然今年在“去库存”中开局,但报告显示,上半年广州一手楼市单月网签量节节攀升,并两次刷新网签纪录:4月份开始连续两个月网签量超百万平方米,网签套数和网签面积均创历史新高。
统计显示,上半年全市一手商品住宅网签面积634.72万平方米,同比上升28.37%,创历史新高。其中,中心六区网签面积更是同比上升48.19%,外围五区网签面积同比上升20%。
从各区来看,11个区有8个区一手住宅成交面积同比上升。其中,荔湾区同比涨171.86%,升幅最明显,这主要因为广钢新城的高价项目陆续入市,以及珠光御景壹号大量回迁房进入网签阶段,均大大拉升上半年的的成交量;第二位是增城区,增城上半年共有45个楼盘推出5879套住房,推货量占上半年的二成。
数据显示,2016年上半年全市一手商品住宅网签均价15856元/平方米,同比上涨7.90%。
南沙、花都、番禺、从化等多个郊区涨幅都在11%~14%左右,中心区的白云区涨幅位列第一。
下半年量价或创新高
报告认为,在楼市政策持续宽松之下,若政策和大环境没有大变动,预计下半年广州楼市仍然会维持在一个稳定的状态。“金九银十”会是一个关键点,或会出现超过五六月份的销售量,出现新一波的上涨,令下半年广州楼市销售量和销售价格有机会创新高。
随着广钢新城、牛奶厂板块、广纸片区等新盘陆续入市,中心区新推或成交面积占比将会增加,也会结构性拉升全市均价。
个盘涨跌情况
成交前20楼盘 16个升价3个“假摔”
在上半年成交套数前20的楼盘当中,升价的楼盘共有16个,占比八成,其中外围区域占12个,主要集中在增城,而中心区4个;降价的楼盘仅为3个,另外1个楼盘为新盘入市,但入市价格仍高于市场预计。
万达文化旅游城涨幅近四成
在上述20个楼盘中,网签均价升幅最大为广州万达文化旅游城,6月末网签价13530元/平方米,比年初的网签均价9681元/平方米升了39.76%;南沙滨海花园、叠翠峰的网签均价,也分别上涨了23.57%和20.91%。
从产品类型来看,网签均价升幅大的基本上都是刚需住宅,比如黄埔区保利岭南林语的别墅,6月末网签价28978元/平方米与年初的网签均价28809元/平方米对比,升了0.59%;而这个小区的洋房,6月末网签价15330元/平方米与年初的网签均价13096元/平方米对比,升了17.05%。
值得一提的是,曾经被投资者热捧但多年来涨幅相对缓慢的亚运城,今年上半年房价也涨了11.13%,6月末网签价为12426元/平方米,年初网签均价为11181元/平方米。
降价盘并未实质性降价
上半年广州一手住宅网签套数前20的楼盘中,3个均价下降的楼盘分别为珠光御景壹号、万科山景城与时代春树里。但报告认为,它们的价格回落并非为实质性降价。
位于荔湾区黄沙大道的珠光御景壹号,从5月份开始,回迁房大量集中网签,均价从46815元/平方米降至8983元/平方米,降幅约八成,因而大大拉低了楼盘的均价,也影响区域均价回落。
万科山景城的网签价回落,则是由于推出的产品不同而导致。该小区的情景洋房1月份的网签均价为21934元/平方米,6月份时均价已是25992元/平方米;但由于6月份加推了平层洋房,网签均价仅为13252元/平方米,不同产品供应导致个盘均价回落。
时代春树里网签均价下降,主要因为其楼盘的规划主要分为两部分,其中一区由于接近高架桥,环境较差,因此均价低,而时代春树里先将均价较低的栋座推出市场,造成了楼盘均价微跌。
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