房地产数据虽然依处于高位 但涨幅明显回落

　　房地产数据虽然依处于高位，但涨幅明显回落。

　　数据显示，2016年1-6月份，民间固定资产投资158797亿元，同比名义增长2.8%（扣除价格因素实际增长4.7%），增速比1-5月份回落1.1个百分点。民间固定资产投资占全国固定资产投资（不含农户）的比重为61.5%，比去年同期降低3.6个百分点。

　　房地产开工数据也在回落。数据显示，1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积637563万平方米，同比增长4.3%，增速比1-5月份回落1个百分点；此外，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-5月份扩大2.8个百分点；

　　严跃进称，从房地产开发投资来看，上半年呈现了增幅扩大而后收窄的态势。“这有三个原因。第一是基期效应显现，进而部分月份投资数据同比增幅偏大，而部分月份同比增速偏小。第二是房企投资的阶段性差异。在此前几个月销售业绩良好的情况下，房企拿地等规模较好，而且地王现象频出，但现在经历过一个高峰后市场会稍许平静。第三是不排除会有一定政策收紧的可能，包括部分公司债发行规模下滑，都会使房企在投资方面保持一个相对平稳的策略。”

　　数据显示：2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗。219宗地块中超过半数是国企央企获得。前6个月，全国主要50大城市合计土地出让金高达10243.7亿，历史首次突破万亿。

　　张大伟认为，下半年市场并不乐观。6月全国楼市量价上升势头均出现放缓，市场在经历了之前明显量价齐升之后，后市将逐步趋于平稳。同时，全国房地产开发投资以及新开工数据走势也出现波动调整，打破了今年以来增速持续扩大的趋势。考虑到去年下半年市场基数提高，因此预计今年下半年全国市场整体增幅将进一步回落。同时市场分化将持续，成交热点有望转移至政策未受限制且库存水平较低的城市。

　　他认为，地王是未来最大的风险，一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。

　　全国房地产商会创会会长聂梅生认为，今年仍然出现很多地王，这与市场供给不足有很大关系。如果继续下去，房价就不可能下来，因为土地价格下不来。

　　中国指数研究院院长黄瑜认为，下半年市场量价增速将回调，投资、新开工同比表现平稳。她认为，下半年热点城市调控政策存在收紧预期，需求释放有限，且受去年同期高基数影响，下半年销售面积同比下降是大概率事件，但全年同比增长，增幅在4.6%-6.6%之间。从销售额来看，下半年随着成交面积下降，成交价格增幅放缓，预计全年销售额同比增幅在13.3%-15.3%之间。供应方面，下半年货币信贷政策趋稳，销售回落，新开工增速较上半年会有所下降，但仍将持平于去年同期；全年新开工面积同比增幅在6.4%-8.4%之间。另外，新开工趋稳、企业资金状况良好，房地产开发投资额将继续保持增长，较上半年略有放缓，全年同比增速在5.7%-7.7%之间。

　　聂梅生通过研究M1与房价关系发现，从2007年到2015年，M1和房价极度正相关。聂梅生认为，房价本质上是一个货币现象。

　　央行15日上午发布的上半年金融数据显示，截至6月末，狭义货币M1余额44.36万亿元，同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点。

　　对此，央行调查统计司司长盛松成解释，M1增速持续上升，很大程度上是由企业活期存款大幅增加造成的。而企业活期存款增加的原因有三方面：一是因为定期存款与活期存款的利息差收窄；二是不少企业存在“持币待投”倾向，这也说明目前经济下行压力大，企业投资意愿比较弱，所以把闲置资金放在活期账户上；三是房地产市场销售活跃，这使得大量居民存款转换为房地产企业的活期存款。数据显示，今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元

　　张大伟认为，房地产信贷依然天量，本轮市场爆发的主要导火线与原因都是信贷放量，虽然整体新增加贷款降速，但居民户长期贷款依然天量，刷新了纪录。货币供应过多，直接影响房地产市场供给，因为货币供应过多，开发商才有实力捂盘；货币过多投放，导致市场资金过剩，中国人传统上对买房置地热衷，这也就导致房地产事实上成为了货币的蓄洪池。

　　“目前来看，房地产依然是支持经济稳定的主力，房地产信贷依然偏宽松，但一旦房地产信贷供应量减少，市场很可能出现快速下调。”张大伟认为。

 

 

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