浅析营改增政策对房地产行业有什么影响

　　从2012年开始的第一批试点纳税人“营改增”到2016年5月1日，房地产企业、建筑行业也纳入了“营改增”范围，这对于房地产企业来说，企业内部需要考虑的是该如何快速适应调整将企业的税负从价外税转换成价内税，以及相应的税率变化这一系列的问题。企业外部则需要考虑随着全国“营改增”税收体制改革的逐步深入，对口的建筑业企业成为增值税纳税人也势在必行。那么房地产企业在经历“营改增”时与对口行业如何衔接发票问题，以及面对“营改增”所带来的变化时，又房地产企业与建筑行业企业之间需要做什么样的配合调整呢?本文将就上述方面进行论述。
　　
　　一、增值税和营业税的区别
　　
　　首先从定义来看：增值税与营业税是两个独立而不能交叉的税种，即所说的：交增值税时不交营业税，交营业税时不交增值税。同时，增值税属于国税征收管理范围，是中央地方共享税，中央分享75%，地方分享25%，而房地产行业的营业税属于地方税。
　　
　　其次，从计税依据不同来看：营业税是价内税， 它的缴纳原则是“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。也就是说，营业税是以全部营业额为征收基数的，不存在“扣除”上一环节费用的问题。而增值税是价外税，所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不含增值税的收入。
　　
　　二、房地产企业所面临的五大挑战
　　
　　1.在政策过渡阶段可能遇到的问题
　　
　　2012年1月1日起，从上海开始试行“营改增”，到2016年开始全国更多行业开始实施“营改增”，特别是建筑业与房地产行业的税制改革的开展，给这两大行业的财务人员及其配套人员带来了极大的挑战。目前佛山地区的国家税务局，规定在2016年5月1日正式推行房地产行业的“营改增”，在目前的过渡阶段因为存在着进销税票的获取及抵扣时间问题，国家税务局为了避免之前开发的一些房地产企业承担过重的税负，现推行了一些过渡性政策。政策的内容包括在2016年4月30日之前取得建筑许可证的企业，可以选择简易计税，即企业还是按照销售收入的5%来缴纳增值税，但是不能做任何抵扣。2016年5月1日后取得建筑许可证的房地产企业必须执行新的税收政策，即按11%缴纳增值税，但是所开发土地对应的土地成本是可以在销售额中进行抵扣的。“营改增”之后，因为增值税属于价外税，所以需要财务人员在计算税负时要进行转换。首先财税人员要将含税价折算成不含税的价格，然后乘上税率算出实际应缴纳的销项税额，另一方面进项税额的抵扣环节也要注意很多事项。比如对进项税票合法性，有效性的审核以及对应可抵扣税额的计算。这些都对财务人员税务方面的业务能力有比较大的要求。
　　
　　2.建筑企业实际税负增加，并最终转移给开发商。
　　
　　假设建筑企业的工程毛利率10%，工程结算成本中，原材料约占55%，人工成本约占30%，机械使用费5%，其他费用占比不超过10%，如果全年的收入10000万元，成本9000万元(营业收入和成本均含增值税)，在“营改增”前，应缴纳营业税为300万元(10000×3%)。“营改增”后，因为人工成本往往不能抵扣进项税额，在原材料等进项税额抵扣后，根据相关税率计算得出，销项税额为991万元{10000/(1+11%)*11%}，假设全部原材料和机械使用费都可以取得相应的进项税票(小规模纳税人为3%，一般纳税人为17%)，若供应商为小规模纳税人，其开出的可抵扣的增值税票可抵扣金额为：10000*60%/(1+3%)*3%=174.76万元，若供应商为一般纳税人，则其开出的增值税票可抵扣金额为：10000*60%/(1+17%)*17%=871.79万元。可见，建筑公司与小规模纳税人合作和与一般纳税人合作，所取得的可抵扣的进项税票金额相差甚远。实际情况是，在建筑行业由于层层分包，需要的原材料种类较多，供应商参差不齐，企业难以取得所有进项的增值税发票。再加上人工成本高却不在抵扣之列，所以建筑公司的税负有可能会上升，为了确保企业自身的利润，建筑公司肯定会将上升的税负转嫁到房地产企业。
　　
　　3.增值税进项税票获取有难度
　　
　　材料、劳务费等无法获得增值税发票或发票抵扣有限，增加抵扣增值税的重点是要能取得“上家”的进项增值税票，但现实操作中很多问题根本无法解决
　　
　　由于营业税是不用考虑购进货物发票的抵扣的，房地产企业原先对购进货物的票据管理也相应地存在着一定的松懈，但现在“营改增”之后，但是增值税抵扣却对增值税发票有着严格的要求。这就要求房地产企业会缩小材料供应单位的选择范围，只能在可以提供增值税发票的供应商中选择，这样有可能会增加采购成本。另一方面，有些建筑工程人工费是无法提供增值税进项税票的，那这一部分的成本也就不能作为进项部分来抵扣。如果将劳务这一部门转包给劳务企业，但是农民工提供零星劳务产生的人工费，也提供不了增值税发票，这样势必会增加劳务公司的人工费。所以，房地产企业虽然是可以从劳务公司取得增值税进销税票抵扣发票，但是这样产生的劳务费也会超出之前的人工费。
　　
　　4.联营合作项目风险加大。
　　
　　现在房地产企业还存在一种联营合作项目的情况，但是联营合作方会存在自然人，他们没有健全的会计核算理念，对于工程成本核算也是形同虚设，很多预算做了，但是没有人去监督执行，而且在材料采购、分包工程以及机械设备的使用或租赁这些方面都没有取得发票的习惯。现在“营改增”了之后，如果联营合作项目在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的增值税专用发票，那么当企业在可以销售，并取得销售收入的时候，就需要按销售额/(1+11%)折算成应纳税额后，再乘以11%的税率来缴纳增值税额。这样计算下来，增值税进项税额就很小，可抵扣的税款较少，缴纳的税款较多，工程实际税负有可能达到6%-11%，超过总包方的管理费率，甚至超过项目的利润率。
　　
　　5.增值税专用发票认证抵扣存在难度
　　
　　即使可以取得增值税进项发票，但在税法规定时间180天内完成认证工作也存在很大的难度。在企业可以取得“上家”的进项税票的情况下，因为增值税进项发票的流程需要经历采购部门、施工部门、财务部门、公司管理层的层层审核，要在现行制度规定的180天内完成增值税进项发票的认证工作，这就要求房地产企业在发票报销的流程上进行相应的流程或制度的调整，以便给财务人员留有充分的时间去完成发票的认证工作。
　　
　　三、“营改增”可能对房地产开发企业带来的影响
　　
　　1.对于房地产企业财务管理以及会计处理带来的影响。
　　
　　因为涉及进项税票抵扣的问题，所以对房地产企业的财务人员的专业性要求就更加严格了。首先，在过渡期，要区分好企业是应该选择简易计税还是一般计税。如果选择的是一般计税，要在产生销售收入的时候将对应的上缴政府部门的土地价款扣除，再换算不含税的销售额，进行销项税额的计算。另外，财务人员需要在进项税票开出后的180天内完成认证期工作。这不仅要求企业的财务人员提高自身的专业水平，也需要包括采购、后勤等一系列会接触到进项税发票的部门，要积极配合工作，不要因为个人工作安排或其他人为原因，使得手上的增值税进项税票在本门滞留时间过久，占用了财务人员发票认证的时间。因为如果进项税发票超过180天认证期后，企业财务人员需要填写大量的申请表格以及解释说明，递交给国税，否则就会导致过期的进项税票无法进项抵扣。
　　
　　2.对于房地产企业税收负担与经营成本的影响。
　　
　　房地产企业的开发成本多涉及到建筑材料采购，机械设备的租赁以及劳务人员的薪酬等几方面，“营改增”之后，房地产开发企业需要从这三大块来获得增值税进项税票。但是因为建筑材料有一部分是由那些无法提供正规发票的自然人提供，比如泥沙，碎石等，现在如果需要获得进项税票，就需要考虑有开票资格的正规公司进行原材料的采购，这无疑对企业的原材料采购的筛选方面提出了更高的要求，需要在审核供应商价格合理性的同时，还要注意供应商提供进项税票的能力。这些要求提高了对企业的采购人员的要求。
　　
　　3.对于房地产企业的其他影响。
　　
　　根据佛山税局的要求，要安装增值税的开票系统，电脑系统必须配备WINDOW7系统，可是，对于一些更新没有那么快的房地产企业来说，因为早期财务系统的一些要求，无法适应太新的电脑系统，之前的财务数据都无法正常反映，这样，就需要开票人员另外配备一台适合开票系统的主机，这无疑给企业的资产配置及资源管理也带来了新的考验。

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