热点二线城市豪宅“泛滥” 高端住宅需求方未来不容乐观

　　报告显示，本轮热点二线城市的地王潮有潜在风险，房企拿地应该回归理性，同时政府政策出台要谨慎而行。

　　相对于之前的两次地王潮，今年的特点是二线城市住宅用地楼面价领涨全国，其中，又以长三角的杭州、南京、苏州及合肥四个城市表现最为突出，地王频现。

　　地王频现虽然一定程度上代表了市场的繁荣，然而对于房企来说，能够认识到当前市场形势，对这股地王潮还能持续多久做出判断，则是最重要的问题。

　　从未来市场供应来看，由于地王项目未来获取利润的空间在于将产品高端化。也就是说，未来二线城市尤其是热点二线城市的高端住宅供应规模在未来几年将明显增加。

　　然而高端住宅需求方则在未来几年却不容乐观。

　　根据当前四个热点城市的高端住宅销售量的统计，南京、苏州、合肥2016年前五个月高端住宅的销售套数均已超过2015年全年水平，杭州则超过了去年全年的一半。

　　即这几个城市高端住宅销售量已近峰值，需求透支较为严重，未来市场需求有限。因此，供需的错位使未来定位高端住宅的项目去化难度大。

　　从政策角度看，虽然上海、深圳、苏州、南京同出台了限制性的政策，效果却大有不同。从当前市场情况来看，苏州、南京限价政策效果有限，而上海、深圳的限购政策力度升级使市场逐渐得到冷静。

　　报告指出，部分当前市场过热的城市后期限制性政策存在继续加码的可能，对于目前想要入市拿地的企业来说，存在较大风险。

　　从房企本身来看，产品高端化对操盘企业产品及运营能力提出极高的要求。而目前成交的地王项目中，有企业或不以房地产为主营业务，又或者不以高端项目为主要产品定位。此类企业的产品开发及运营能力就无法满足高端产品的定位。

　　对这类地王项目而言，中指院报告认为，项目或被市场抛弃，或者企业由于引入操盘者而丧失项目话语权。

　　总之，无论是从自身还是政策大环境来看，随着地王频现，地王项目本身的风险越来越需要警惕。从某种程度上，这种风险本身就预示着未来地王能否可持续发展。

　　同时，最新数据显示，合肥、南京、杭州、苏州等城市近期又有多宗土地挂牌，显然地方政府还是希望借此机会多卖些土地。

 

 

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