大城市房产税 已经基本可以替代土地出让金

 

　　最近新出来一个楼市四小龙，指的是南京、厦门、合肥和苏州，说他们5月份的涨幅，超过了一线城市，有人还爆料，在合肥2个小时866套房子已经全部卖完了，开发商还嘚瑟，你们要买房的话，可能短期排不上队了。

　　是的，这就是二线城市的真实情况，虽然有网友说是演员，但其实现在没有太多必要演戏，因为确实在抢购二线城市。很多资金从老家卖了房出来，本来想去买北上深的房子，但却遭遇了限购，不得不转向二线龙头城市，于是四小龙被炒火了。与此同时，数据显示，二线城市的库存在这波大的抢购潮中，已经大幅下降。回到了5年前的水平。于是，很多人又懵逼了，实在不知道怎么办好。

 

　　虽然我们看到，有些城市也出台了调控措施，比如南京对土地限价，合肥传说要限购，但大多只是说说而已，没什么实际的指导意义。简单来说，这次二线城市的大幅上涨，正是我们要的结果，所以不会有人去管。更多的是一种放任，然后趁机赶紧去库存。

　　回看这半年，其实我之前就已经说过了，用的这一招叫做项庄舞剑意在沛公，先用信贷，把一线城市的房价打起来造成了财富效应，然后快速限购，进行保鲜!把汹涌而出的信贷资金挤压到二线城市和一线周边城市，帮助这些地方去库存。比如上海限购，很多人都转向了南京和嘉定甚至重回杭州，这种挤压后的财富效应，对于去库存起到了关键的效果，前中国房地产库存的消化周期已经从64个月迅速降到了52个月，处于一个比较正常的水平，截至5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市待售面积减少量也逐月增多。

 

　　(用私人部门不断加杠杆的方式，来化解企业杠杆，以及开发贷的杠杆。在经济减速期，基本上就属于把大家豁出去的意思。)

　　从这个方面也可以看出，决定这波房价上涨的，还是财富带动效应，还有天量的信贷货币。基本属于投机炒作，真正有刚需的人不会说上海不买了，去买嘉定的房子，这里面根本没什么刚性需求，认为房价永远涨的人大有人在。

　　那么问题是，后来呢?现在要不要跟风买?买房的目的无外乎投资，而投资的本质是低买高卖，房地产现在已经不能算低了，更关键的问题是，以后你高卖给谁。现在投资房地产的逻辑是，未来永远涨，还一定会有一帮傻子在你后面去把房子接走?在这一波促销之后，全国的自有住房率将更高，而人均可居住面积也势必扩大，租售比会继续降低，房子不能产生价值，实质已经进入了明显的博傻阶段。现在冲进去的，才是真正的为国接盘，他们完全没有想明白，如果房价永远涨，开发商为什么要卖给他们。

 

 

　　(这个数据表明，商品房销售，基本都是靠投资和热钱堆起来的。也就是说半年来央行放出来的钱，基本都用于去库存了。把有限责任的高杠杆的开发贷风险，转移到了无限责任的个人贷款身上。现在买房的人，才是真正的接盘侠。而且都是配了资去接盘。细思极恐)

　　当然，楼市不会像股市那么好运，一旦房价拐点出现，成交量会迅速萎缩，那个时候谁也别想卖，因为根本就没人买。一方面大家该买的都买了，另一方面对于不断贬值的资产，大家更倾向于租赁而不是购买，更何况现在租房远比买房合适。最重要的还有一点，楼市不会再有国家队进场护盘，所以这又是一招，叫做上屋抽梯、关门打狗!你们现在喜欢房子，那我就制造财富效应，然后尽可能的都卖给你，等库存去的差不多了，我大力推广租房市场，断了买房人的后路，让你们谁也别卖。都把房子拿好了，以便我日后收税。现在卖出去的房子越多，以后收的税也会更多。世界上没有一个政府是可以靠持续卖地获得收入的，而现在就已经是临界点，大城市已经基本把地卖完了，而且人口也不让再增长了，所以日后就靠收税了。比如北京算笔账，2300万人口，应该房子800万-1300万套(保守估计，这个数字一直不敢公布，否则将是楼市的最大利空。但想想也知道，统计房子的数量，应该不是什么难事)。平均每套房至少300万，每年的房产税率按1%收，那么就是3万元(目前应该至少4万)，一年收这个税就能有2400-3900亿的收入，而去年北京卖地一共才2032亿，换句话说，大城市已经完全能够靠房产税替代土地出让金。即使房价跌一半，也完全能够cover了。所以，这些人已经上了案板，还浑然不觉而已。

 

 

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