中企逆势涌入美国楼市 预计未来5年内还会投1.4万亿

　　美国地产，永远是中国投资者最热衷的投资选项。
　　
　　根据交易追踪机构RealCapitalAnalytics的数据，今年以来，中资企业已经完成和正在进行的美国商业房地产收购交易达47笔，交易总额为93亿美元（约合人民币612亿元），让中国投资者成为了美国房地产最活跃的国际买手。
　　
　　其实，更让人惊讶的还在于未来趋势。根据今年5月亚洲协会（AsiaSociety）和罗森咨询公司（RosenConsultingGroup）联合发布的《中国在美国房地产的投资报告》，预计2016～2020年，中国投资者在美国商业地产和住宅上的直接投资（不包括未来新建项目）将累计到至少2180亿美元，约合人民币1.4万亿元。
　　
　　该报告还称，2010～2015年间，不包括机构和信托在内，中国投资者在美国购买房产（包括商业房产和住宅）的支出高达1100亿美元。其中，中国投资者在美国的住宅上（包括托管公寓、自住和投资）累计花费了至少930亿美元，并且以每年20%左右的速度增长。
　　
　　根据海外房地产中文平台居外网的估计，去年中国买家在美国买房的交易为美国经纪人带来的佣金就高达17亿美元（约合人民币111.86亿元）。
　　
　　中企大手笔买楼
　　
　　记者梳理公开资料发现，在今年的前5个月里，中企在美国已经完成或有意向进行的大手笔商业地产收购包括：
　　
　　5月底，中国人寿(601628,股吧)联合美国不动产投资管理机构RXR收购了纽约曼哈顿地标性建筑之一——美国大道1285标志性写字楼项目，总价为16.5亿美元。据称，曼哈顿美国大道1285写字楼出租率100%，最大租户为瑞银集团（UBS）北美总部，租赁面积超过90万平方英尺；同月，香港盛洋投资（控股）有限公司近日发布公告称，拟斥资5300万美元，收购位于曼哈顿第六大道的两个物业。
　　
　　4月底，信泰资本宣布以5.7亿美元（约合人民币37亿元）完成对纽约赫莎（HershaHospitalityTrust）酒店资产包的收购。据接近交易人士透露，赫莎酒店资产包共包含7家位于纽约时代广场、华尔街等核心区域中档酒店，收购后，信泰资本占70%优先股，赫莎占30%普通股；4月初，海航资本集团有限公司以4.63亿美元买下纽约曼哈顿完成第二栋写字楼（8503rdAVE）的收购交易。该写字楼位于纽约最黄金地段，总面积61.7万平方英尺，是海航在美国投资的第一栋A级写字楼。
　　
　　3月，中国企业健一集团以近4000万美元拿下好莱坞山上一处位置绝佳的地产，这处地产包括地标性的山城（Yamashiro）餐厅；3月中旬，中泛控股有限公司发布公告称，在先决条件达成后，其以3.9亿美元收购美国纽约物业事项已经完成。
　　
　　2月，中国安邦保险同意斥资65亿美元收购美国奢侈酒店集团StrategicHotels&ResortsInc.，该交易也将创造史上中国内地买家收购美国房地产的金额之最。
　　
　　1月，香港豪华酒店文华东方国际（MandarinOrientalInternational）宣布拟以1.4亿美元收购波士顿文华东方酒店所在的房地产物业。
　　
　　显然，算上那些拟收购的项目，中企对于美国商业地产的胃口还要大。
　　
　　根据美媒报道，同一时期，加拿大投资者在美国购置房产的交易总额还不及中企投资额的一半，仅为42亿美元。相比之下，2015年全年中国投资者完成了71桩美国商业房地产交易，交易总额为60亿美元。也就是说，今年前5个月的交易金额就已经比去年全年的1.5倍还多。
　　
　　加速涌入背后
　　
　　事实上，美国的房地产交易整体是放缓的，因为美国的商业房地产牛市已经持续六年了。不少投资者已经开始选择离场，持观望态度。在他们看来，自2009年以来一直上升的商业房地产市场价值可能趋平，甚至开始下降。
　　
　　根据RealCapitalAnalytics的数据，2016年前4个月，投资者购买了总值1359亿美元的商业房地产，低于去年同期的1714亿美元。
　　
　　为什么中国投资者还在加速涌入？
　　
　　除了对资产多元化的考虑之外，部分投资者也对国内的经济形势和房地产市场感到担忧。
　　
　　灼识咨询执行董事赵晓马告诉记者，不少投资者认为，国内部分城市的房价已经处于阶段性高位，前景难以捉摸。现今的房价看起来也并不适合买进。尤其经过多年的上涨，一线城市房价居高不下。相比而言，海外房地产性价比高，升值空间大。“一方面，随着海外交流的日益频繁，更多的国人走出国门，来到海外的国人催生了巨大的房屋需求，不论是移民者购置一套新的房产，还是留学生需要租住一套房屋，都会让投资者手中的海外房产持续升值。”他表示。与此同时，考虑到汇率的波动，购买国外房产也是一个实现财富保值、避免资产缩水的方式。
　　
　　然而，赵晓马提出，虽然相比中国房价，美国房价存在一定的升值空间。但在美国，当统计数据显示房屋库存增加或减少到一定数量时，新房开工率就会随之增加或降低，使整个市场的房价始终处于一种相对稳定的状态。再加上美国的土地资源相对丰富，买土地和当开发商都不是特权，因此，想在美国炒房寻求暴利不太可能。他表示：“美国房产目前的出租净回报率大约在8%~10%之间，如果你能拿到银行贷款，充分利用财务杠杆，取得合理收益是可能的。”

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