契税营业税下调 楼市政策进入区域分化式松绑周期

　　松绑”已成为近期房地产政策的主基调，也是中国宏观经济领域的一个亮点。

　　2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购买住房的契税税率，尤其侧重对90平方米以下个人住房的调整。同时，文件还将个人购房营业税的免征年限下调至两年。与信贷杠杆一样，税费政策也基本回到2009年以前的宽松水平。

　　这是近18天里，监管层发布的第三项实质性房地产刺激政策。春节前，央行下调非限购城市首付比例；节后，上调公积金存款利率。

　　但与“降首付”类似，税费政策在制定中同样绕开了一线城市，这被认为是“区域分化”所致。业内人士指出，在当前货币环境宽松、流动性充裕的背景下，房地产正在迎来政策利好期，但区域市场的表现会有明显不同。

　　新政主要调整了契税和营业税两方面。契税方面，首套房的税率上限由此前的3%下调至1.5%。其中，90平方米以下房屋交易，契税税率仍为1%；90平方米以上的房屋交易，契税税率统一按照1.5%征收。

　　二套房契税的税率调整幅度更大。90平方米以内的二套房交易，契税税率仅为1%；90平方米以上的二套房交易，税率为2%。此前则统一按照3%征收。

　　对于上述二套房的认定标准，文件规定“家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”也即“认房不认贷”。

　　营业税方面，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。”与以往相比，不再区分普通和非普通住房，也即对大户型、高价、别墅等物业，不再征收差额营业税。

　　中金公司认为，这种调整将助力改善性需求释放，有助于解决非普通住宅去化周期偏长的问题。中原地产则指出，政策对二手房影响大于新房，因为二手房实时交税；新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。

　　不过契税新政中关于二套房的规定，不包括北上广深一线城市。分析认为，这是由于我国房地产市场的区域分化日渐严重。

　　北京市房地产协会秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示，该项政策对二线城市的利好作用较为明显，尤其是东部区域中心城市。对于三四线城市，契税的调整作用几乎没有。原因不在于政策，而在于当地的购买意愿和支付能力都较为缺乏。

　　对于一线城市而言，陈志指出，其更多利好首次置业的购房者。同时，在一线城市和经济相对发达、需求相对旺盛的城市，契税优惠的效果可能会被上涨的房价所抵消。

　　在“去库存”宗旨下，房地产政策已经进入密集发布期。

　　中金公司指出，春节前后三次政策放松的频率、时点均超出预期，也体现了中央政府维稳经济、努力实现地产去库存的决心。

　　这期间，地方政府也密集发文和表态。北京解除“限外令”，江西启动针对“去库存”的问责制度，都被认为是较有看点的举措。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，去年12月召开的中央经济工作会议中，将“化解房地产库存”确定为2016年结构性改革的五大任务之一。无论中央还是地方层面，未来还可能继续有政策出台。

　　多数机构的报告认为，在当前低利率和信贷放量的环境下，房地产市场已迎来近几年最好的政策环境。去年四季度出现的成交放量现象，可能在今年上半年得以延续。

　　但不同市场的表现也不尽相同。中原地产认为，此前一直作为楼市“避风港”的一线城市，如今面临着一定风险。主要体现在“地王”频出、房价上涨明显，一旦信贷大量流向这些市场，有可能吹高泡沫。中金公司甚至认为，未来不排除一线城市收紧政策的可能。

　　中金公司指出，对于库存攀高的三四线城市，政策放松趋势不会改变，未来将更多偏向于用导入人口、释放合理住房需求的“治本”之策来解决中长期问题，“去库存”战役也会持续较长时间。

 

 

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