香港楼市非理性繁荣终结的启示：货币刺激下泡沫终将破灭

　　新年伊始，一则香港土地拍卖价格大跌70%的消息引起内地媒体的高度关注。这幅位于大埔地区的居民住宅用地拍卖成交价折合人民币不足1.7万元/平方米，远低于北京、上海类似地段的地价，甚至比南京最近一幅土地成交价低一半以上。

　　熟悉香港地理的人知道，大埔在香港算不上远郊，周边配套也相当成熟。香港房地产市场去年四季度就开始出现明显调整，近4个月来，中原指数已下跌了10%，房价下跌超过20%的个案不时出现。受此影响，去年11月和今年1月已经出现过两次土地流拍，这在历史上实不多见。种种迹象显示，香港房地产市场持续多年的非理性繁荣已经终结，几乎所有的金融机构都预测2016年香港房价将会有更大的跌幅。

　　历史上，香港房地产市场出现过多次大起大落，最近一轮繁荣发生在金融危机之后。香港经济大体上跟着中国内地走，但由于实行联系汇率制，没有独立的货币政策，货币信贷只能跟着美国走。在中国内地带动下，香港经济短期回落后重获动力，这种情况本来要通过紧缩货币来控制通胀和资产泡沫，但被动的长期零利率反而火上浇油，房价不但逐步上涨到1997年高峰期水平，而且从2014年开始加速上涨，泡沫惊人。高房价导致阶层固化，社会矛盾激化，居民幸福感降低。房价飙涨让社会痛苦，房价下跌同样让人不开心。房价飙涨时，投机活跃，财富仿佛从天而降，泡沫破裂后金融机构坏账上升，那些在高位买房的自住需求者大半生创造的财富转移给了地产商和已成功收割的投资者，2003年香港房价较1997年下跌了70%，近1/4按揭楼盘处于负资产状态。沉迷房地产经济危害无穷，这是香港楼市大起大落给我们的启示之一。

　　香港楼市还提供了投资行为心理学的一个极佳样本。在楼市泡沫、股市泡沫的狂欢期，人们总能轻易找到貌似坚强的“基本面”来支持不断膨胀的价格，例如，人多地少、稀缺性、良好的发展前景、城市化、一线城市例外等等，乐观自信与房价股价你追我赶，相互验证，资产价格与居民收入、企业业绩等因素脱钩到了何种离谱程度则往往被人无视。以香港为例，人地矛盾和国际化就是看多者最好的理由，但如此人多地少照样楼价跳水，说明货币因素刺激下的泡沫最终会因货币因素而显现出本来面目。对于普通投资者来说，要接受投机高手和幸运儿永远只占少数的现实，不断寻找各种“基本面因素”来为失控的价格寻找心理支撑是非常危险的。2015年的股市已证明了这一点，内地楼市也许有一天还会再次验证这一点。

 

 

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