深圳新房价格10个月领涨全国 增值收益明显

　　即便在深圳房价大涨58%后的10月，江西人黎志军还在琢磨着如何筹措一笔钱再购置一套深圳房产。

　　和大多数从外地来深圳打拼的年轻人一样，黎志军并不是一个天生的炒房客。今年2月，毕业近7年的他才在宝安中心区购入花样年花郡小区一套37平方米的小户型，用于自住。谁知8个月后，这套物业的市场售价已经由130万元涨到了220万元。

　　即便在最近一片“深圳二手房成交量连续3个月下滑，房价要跌了”的警示声中，10月23日深圳12个项目开盘，去化却超过八成，很多省内的外地人，甚至有香港人组团来看房的。

　　如今，深圳的新房价格已经连续10个月领涨全国。国家统计局最新公布的70个大中城市房价数据显示，9月深圳新房成交均价为36191元/平方米，比去年同期上涨了38.8%，远超过京沪广低于10%的增长。深圳市规划和国土资源委员会的数据更加令人咋舌：同比暴涨58%。

　　中原地产市场部高级研究员卢文曦疑惑，上海房价上涨约40%，政府紧急叫停3宗土地出让，北京通州房价暴涨约20%，通州版限购令亮相，为什么政府不抑制深圳房价的爆发式增长？

　　特区房价疯涨的消息传到北京市三里河路9号院，住建部官员郑冰说，境外资金流入深圳，普通香港居民享受深圳楼市红利，激活了香港和深圳的资金来往。“超级移民城市和国际创新城市不就是这样成型的吗？深圳房价仅香港的1/4，而南山区人均GDP约30万元，早已超香港。就算深圳房价未来比肩香港，深圳也撑得住。”

　　香港投资客

　　35岁的香港全职太太曾昀一心想在深圳当一个“包租婆”。在看到身边很多朋友在深圳买房投资后，她向中介机构提出了意向要求：总价不超过240万元，房子在口岸附近，交通方便，户型为受租客欢迎的中小户，预计房租在4000元/月左右。她觉得“包租婆”并非炒房客，一定要从租客的角度出发买楼。

　　曾昀的事例并非个案。据中联链家统计，今年来投资客重返市场势头明显，购房成交中投资客的比例近3成，投资客50%来源于香港，40%来源于深圳周边市县。

　　其中政策原因是“827”限外令松绑后，港澳台居民免1%契税优惠已不挂钩持有深圳房产数量。2014年港澳台居民在深圳购买房屋，若想取得1%的契税优惠必须提供结婚证明或单身证明，内地政府以家庭为单位限制境外人士置业，购房程序也较为复杂。而2015年4月开始，港澳台居民在深圳购买房屋不再需要提供类似证明。

　　曾昀最终看上的楼盘是地铁龙华线沿线的港铁天颂项目，当即下定。由于是港铁公司首次在香港以外获得土地开发权的项目，而且龙华线与香港地铁接驳，交通便利。该项目吸引了许多来自香港的投资客。

　　4月26日，港铁天颂开盘，推出600套房源，3000多购房者涌入，开盘3小时被抢售一空。直到现在，仍有不少香港人组团过境来看房。

　　据统计，今年以来到深圳买楼的香港客大幅增加，较去年同期人数提高了约三倍。当下来深圳置业的香港人，有的用于投资赚取月租，有的迫于香港房价过高，过上了香港工作、深圳居住的双城生活。深圳龙华线地铁盘价格3.5万元/平方米，香港东铁线高达10万元/平方米。

　　“随后我又带了几个朋友过来，每个人认购两个筹，他们都开心疯了。香港人在楼市摸爬滚打这么多年，对房地产看得还是比较准的。”曾昀说。

　　在港铁天颂驻场的招商银行业务员告诉记者，银行做香港客户比较麻烦，需要提供更多的资料如香港银行记录、劳动合同等来证明他的信用和财力。但总体来说香港人在深圳买房手续也不复杂。

　　虹吸效应

　　国务院参事陈全生认为，实体经济利润不如房地产增值收益，所以造成资金流入到房地产领域。

　　这在深圳地区表现似乎尤为明显。

　　广州一家销售影院食品器材公司的负责人李明，今年运用分公司一口气在深圳购买了5套房产(因以公司名义购房不限购)，发现房屋年增值溢价超过总公司利润600万元。

　　“整体经济下行，但深圳楼市却可能因祸得福，赢得这股资金洪流的追捧。未来5年，四处流窜的热钱将涌入京沪深一线城市。深圳将成为吸金能力最强的地区。”深圳资深地产操盘手罗振坤。

　　去年10月，有关深圳直辖的传闻，使得深圳与惠州、东莞的交界区房价跳涨，也吹响了深圳房价上涨的号角。几个月后，深圳前海蛇口自贸区挂牌，蛇口、前海地区房价开始飙升。经济观察报采访发现，像李明一样在此期间将钱投入深圳楼市者不在少数。

　　近两年，深圳在广东的经济中的地位愈发凸显。2014年同期广深两地仅占全省GDP的47.7%，但现今该数值已提高0.6个百分点。而今年深圳的GDP增速，高出广州5.19个百分点，两三年内一举超越省内老大哥广州的态势明显。“过去几年中，深圳腾笼换鸟之路，还是显示出了成效。”招商局集团副总裁孙承铭说。

　　黎志军也告诉记者，10月23日“双降”之后，身边的很多朋友又开始看房了。原因是股票亏钱，理财收益低，躺在银行更加亏，还不如投资买房。像别墅这种投资属性的产品，也已经成为投资客资产升值保值的一种方式了，自住需求非常少。投资客现在对楼市有很好的预期，有点类似于2007年。

　　移民、创新、国际化

　　“深圳的脚步太快了。”黎志军说。记得2008年刚毕业，遇上金融危机，同事们纷纷买房。当时，黎志军的银行卡里只有几千块，哪怕去看一看的勇气都没有。

　　2014年年底，他记得老婆每天的情绪都很抑郁，刚好看到中意的房子，咬着牙把意向书签了。“我自己一个人去的，签之前，在中介门口的马路牙子上坐了半个小时。不知道首付的缺口拿什么去填。签完，感觉像在梦里一样。”

　　蛇口区的地产中介小林告诉记者，目前在深圳买房的主要有三类人：一是过去已经买了一套房子的，这几年也涨了不少钱，想换一套大一点的；二是企业老板、上市公司骨干或创业成功者；三是刚需，三四线城市的有钱人，家里补贴一点给首付或者全款。“本地人很少会买楼，要买也是几千万的豪宅、别墅，因为他们都有自己的房子收租。”小林说。

　　此前由新世界中国地产举办的一次楼市投资推荐会上，新世界中国地产董事长郑家纯曾提出一个观点，深圳无论是城市地位经济发展还是楼市价格，均会全面超越香港。

　　深圳市政府官网信息显示：市委书记马兴瑞向深圳市各部门传达了习近平精神，定位深圳是“移民超级大城市和国际创新城市”。“建成国际一流城市，需要国际一流法治，需要国际一流产权保护制度，移民城市里，让每个人感觉到安全感。”这是中央权威人士在年初布局经济工作时对深圳市领导班子的意见。

　　经济观察报记者从国土资源部获悉：深圳市不动产登记在9月已经悄然执行，届时香港居民在深圳持有房屋产权证和香港房屋产权证唯一差别是香港土地产权是99年产权，深圳是70年产权。香港人曾昀正是在这样氛围中，希望来深圳做“包租婆”。

　　空前的房价高涨和房价国际化道路，似乎还在房地产市场官员设定的可控范围内。住建部官员郑冰分析道，深圳年成交量不足200万套，并不会存在楼市泡沫。

　　深圳是唯一供销比大于1的城市(北京0.7%、上海0.8%、广州0.9%)，2014年9月，深圳新房去化周期是17.96个月，2015年1月新房去化周期是12.04个月，供应端稳定。

　　“深圳不存在库存巨大现象，自然房地产市场波动不会太大，更何况2014年深圳人均GDP是14.95万元(已接近韩国水平)，故居民对房价涨幅接受度程度比过去高。”郑冰说。

　　公开资料显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人，其中非户籍人口高达69.2%，是个典型的移民城市。到目前为止，依然是中国人口流入最稳定的大城市之一，潜在的需求随时都有入市的可能。

　　现在最新城市定位中，北京城市定位是国际交往中心，上海定位是国际金融中心，深圳定位是国际创新城市，深圳是自己通过“亲市场”式走向国际化。

　　政协委员、万科企业总裁郁亮曾在今年深圳“两会”上表示，更多的创业者来到深圳，也将加大刚需的比例，“产业决定一切，哪些人进来决定房价。所以，以后深圳的高新区房价最贵”。

　　有人进来，就有人“溢出”。深圳房价暴涨，一批买不起房的深圳客被不可避免的“挤出”深圳，最多迁至的区域是东莞和惠州。前9个月，东莞全市住宅成交同比增长8成，其中7成以上房源被深圳客买走。

　　在大涨58%之后，市场的警示声音随之传来。10月24日，南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”，其中深圳是“住房价格风险”排名第一的城市。

　　7月开始，深圳二手房成交量连续3个月出现下跌，业主放盘价也开始回落。中原研究中心预计，年内深圳房价相比今年6月份的高点，会有5%-10%左右的下调空间，但这都是正常的市场回调。到明年5月，则会重新进入上升通道。

　　渐渐地，黎志军也想明白了，房地产市场从不会下调到每个人都买得起。从商品交易的角度，价格并不需要得到大多数人的认同，只要在大众中找到有实力的特定人群，房子就交易出去了。

　　这和深圳这座城市很像，它从不主动迎合你，但是它是有“溢出效应”的，你必须努力让自己脱颖而出，这才是深圳的现实。

 

 

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