香港楼市愁云笼罩：成交创17个月以来新低

　　9月初，香港政府发布了17个月以来最疲软的房屋销售数据：2015年8月，香港市场的房屋销量同比去年下滑了1/3。由于内地经济不振、到港旅游人数减少，以及房地产交易低迷，香港8月的采购经理人指数(PMI)也有之前的48.2下降到44.4。

　　摩根大通驻香港房产和企业部门负责人梁启棠发布的一份简报称，中国内地和香港的经济放缓正在影响香港的房地产行情。尽管香港的房地产价格今年不断上涨，下半年仍将持续上涨态势，但是从2016年开始，香港住宅价格或将以年均5%-10%的速度下滑。

　　摩根大通对香港楼市下行的悲观判断，还来自对美联储加息的担忧。由于港元锚定美元汇率，港元的总体变动方向与美元保持一致。来自国际信贷评级机构惠普的报告显示，随着美国可能加息及拆息趋升，香港的按揭利率将会上调，未来两年按息会逐步升至2.75厘。同时，一旦美联储开始加息，香港和美国之间出现利差套利机会，部分投资资金将陆续流出香港，这也将对香港楼市带来一定的冲击。

　　梁启棠分析称，目前香港奢侈品牌不断关闭，零售市场受到拖累呈现萎缩状态；同时受到经济发展放缓影响，2016年香港失业率可能上升，这都将拖累未来香港的房地产销售。

　　值得注意的是，香港运输与房屋局发布的资料显示，在未来三四年间，新建私人住宅单位大约可达8.3万个——香港近11年以来的供给最高峰即将到来。“由于供需关系逐步转变，2016年香港的住宅价格上涨趋势预期将放缓，但暂时还不会下降。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部纪言迅说，他并不认可摩根大通对明年香港楼市的判断，认为其过于悲观。

　　纪言迅称，从供需角度看，香港住宅需求十分强劲，供不应求。由于供求失衡，今年以来香港政府一直在鼓励开发商增加住宅供应。2015年上半年，私人住宅施工量为7900个单位，较2014年下半年增加了58%。但由于住宅需求持续强劲，且目前按揭利率低于2厘，下半年香港楼价将保持上升趋势。

　　在对今年下半年香港的新房价格的预判上，摩根大通和莱坊持统一的看涨观点。梁启棠预计2015年下半年香港新房价格将上涨5%；二手住房价格可能将上涨10%。纪言迅认为，从明年的楼市住宅单位供给量上看，明年将持续保持一年大约2万个单位的供应；尽管可能受到经济下行影响，但楼市整体供应依旧小于需求，明年不可能马上迎来住宅价格的下行。

　　“未来两年，楼价可能受到冲击的将是新界新区的住宅。”纪言迅对界面新闻记者说，目前在新界新区拥有住宅项目的开发商都在争取在今年的价格高点时期内尽可能多出货，因为“新区明后年的价格状况难以预料”。而港岛与中环这两个住宅交易热点区域将持续保持供应稀缺状态，价格将继续上涨。

 

 

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