佳兆业房源解锁：融创债务重组谈判难度加大

　　在房源“被锁”近4个月之后，佳兆业深圳物业的状态出现了新的变化。

　　从4月3日晚间10点开始，佳兆业位于深圳龙岗区的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号，位于大鹏新区的KPR佳兆业广场，位于前海片区的佳兆业前海广场等项目，大部分房源状态已由“管理局锁定”变为“司法查封”。

　　据观点地产新媒体在深圳房地产管理网查看，从比例上看，约有一半房源已经变为“司法查封”。而从项目上看，KPR佳兆业广场几乎所有房源，佳兆业中央广场近一半房源状态都已经清楚显示为“司法查封”。

　　事实上，有消息称，到4月6日后，所有“管理局锁定”的房源将解锁完成。

　　分析认为，这意味着地方政府已经放弃对项目销售的行政干预，目前进入到司法诉讼阶段。

　　98宗法院立案

　　深圳政府松手的原因是什么暂时还不可知，但进入司法程序的原因倒是很明确。

　　在佳兆业境外债务违约风险显露之后，不少债务持有人、合作方担心佳兆业的资金问题，纷纷向法院要求资产保护，并将等值房源进行查封。

　　观点地产新媒体在深圳法院的网上诉讼服务平台上统计，自今年1月第一宗案件算起，至今和佳兆业有关的案件数量已经有98宗，其中大部分已经进入审理阶段，而申请人或者原告都是银行或者金融公司，包括中信银行[1.89%资金研报]、招商银行[0.00%资金研报]、华夏银行[3.55%资金研报]、中国银行[1.37%资金研报]、农业银行[1.64%资金研报]、中铁信托、平安信托、信达资管、深国投信托、日立电梯等等。

　　而据佳兆业此前在公告中也陆续披露过一些债权人的详细情况。比如，佳兆业中央广场的项目公司宝吉工艺品（深圳）有限公司，被中信银行深圳分行要求提前偿7亿元借款，华鑫国际信托要求偿还约5.9亿元借款及违约金；佳兆业悦峰花园的项目公司面临中信银行深圳分行提前偿还2.5亿元借款的要求；开发佳兆业假日广场的深圳市大鹏佳兆业房地产开发有限公司，被浙商银行深圳分行要求提前偿还6500万元借款，以及被厦门国际信托要求提前偿还的6750万元借款。

　　有统计称，佳兆业在全国范围内收到60余份申请，其中已收到法院裁决书的资产保全金额高达约137.57亿元。

　　即便如此，深圳业内人士林晓华仍对观点地产新媒体表示，这并不代表债权人的权利将不受任何损失。

　　其指出，佳兆业一旦进行清算或者破产，那么其资产将被法院强制拍卖，通常会在原来的价格上做出折让。好一点的情况下，八折出让，那么债权人也只能拿到原价八折的补偿。

　　事实上，和债权人相比，利益更无法获得保障的是之前购买了佳兆业房源的小业主们。林晓华表示，一般而言，除非交房或者入住之后这些房子的所有权才真正属于业主，因此现在这些房源大部分要不还属于佳兆业，要不已经抵押给了银行。如果银行将这些房源出售补偿债权人，那么业主就什么都得不到。

　　“除非他们团结起来进行集体诉讼，不过估计也只能拿回首付款或者得到一点补偿”，上述人士补充道。

　　融创重组谈判或更难

　　另一方面，佳兆业深圳房源锁定状态变更，对于融创而言或许却不是谈判桌上好的时机。

　　在“司法查封”状态下，项目仍然无法正常销售，佳兆业现金流仍得不到改善。“接下来融创应该会加紧跟境内债权人谈判，让他们接受债务重组，撤销诉讼，让项目正常销售起来。”有这样的分析意见表示。

　　但是，现在当行政锁定变更为司法查封之后，债权人必定重燃佳兆业事件出现转机的希望，如若情况已经渐渐好转，现在不为债权人接受的融创重组提议砝码将缺失。而此前陷入僵局的正是境外重组部分的谈判。

　　佳兆业境外重组计划涉及的债务包括高息票据、可换股债券及境外贷款，合计约170亿人民币。境外债务重组方案包括五笔高息债券及一笔可换股债券，票息率将由6.875%至12.875%大幅降到2.7至6.9%，全部还款年期延长五年，但本金额不变。

　　早前，曾有代表债权持有人士如是表态，一般而言，债权人的保障权高于股东是商业常态，在公司遇到麻烦的时候，首先是股权利益遭受重大损失，其次才是债权人。因此，当前融创在债务重组谈判中，既不想花钱投入公司，又不愿意为债券为任何形式的担保，而是不断告诉别人佳兆业已经是一块朽木，这不是正常的商业手法。

　　据了解，通常债务重组都是以股权价值丧失90%甚至更多为代价时，债权人才会认同可以削债重组。

　　事实上，此前已经有佳兆业的大债权人公开宣称，佳兆业的价值比融创所承认的更高，

　　而市场亦有观点认为，如果佳兆业的确处境困难，融创中国[3.42%]完全可以用极低的价格收购；而给出了每股1.8元的收购价格，则正是看到佳兆业潜在价值。

　　“如果交易成功的可能性很小，融创就不会插手进来。”该债权人如是表述。

　　不过，目前融创董事会主席孙宏斌态度也颇为强硬，在此前的年度业绩会上，孙宏斌向包括观点地产新媒体在内的媒体表示，“再大的生意也仅是生意，表示如果债权人不同意，融创会豪不犹豫离场。”

　　其称，除却收购股权6亿美金投入外，不会再投钱进去。

　　而在深圳业内人士林晓华看来，如果进行司法程序，佳兆业的房源极有可能被迫低价出让，这将加速佳兆业宣布破产。而融创的目标应该是佳兆业在深圳的几块优质土地，因此将佳兆业分成两个部分，让融创获得土地，进入可售阶段的物业资产则用来补偿债权人，也不失为一个可行的办法。

　　融创收购不确定性增加

　　融创是解锁的另一受益方。

　　按照融创收购郭氏家族股权的协议，佳兆业的所有业务运营非正常经营状态能通过令融创满意的方式解决，这项收购才能进行。也就是说，解锁是融创收购佳兆业的前提条件之一。

　　此前有分析称，在这次收购中，政府的态度最为关键。此番解锁，意味着融创扫除了收购佳兆业的一大障碍。

　　另外两个重要的前提条件是，债务重组、处理好司法问题。

　　目前，融创与佳兆业都在着力解决这两个问题。

　　佳兆业在3月3日、3月8日分别提出了境内债务重组建议、境外债务重组建议。佳兆业建议境内债务削减利息、延长债务期限3~6年；境外债务大幅下调票息率，由6.875%至12.875%，大幅下调到2.7%至6.9%，全部还款年期延长五年。

　　但事情进展得并不顺利，尤其是境外债务重组。

　　3月22日晚间，佳兆业公告称，公司仍在与境外债券持有人进行磋商，并未就最初的境外债务重组方案条款达成任何协议。一些境外债权人集结在一起，聘请了律师与佳兆业进行沟通。他们持有佳兆业的境外债券总额超过50%，并预期还会有所增加。

　　而解锁可能会增加境内债权人谈判的砝码。因为境内债权人大部分有抵押，解锁后意味着资产可以盘活，即便佳兆业破产，境内债权人依然可以通过变卖资产获得偿付。

　　业内人士分析，基于处理好司法问题的前提，佳兆业应该会加速与境内债权人谈判，达成重组一致意见，解除项目查封，让项目正常运转。

　　因为佳兆业实在拖不起了。截至3月2日，佳兆业的现金结余只有19亿元，不足以支付2015年约298亿元的到期债务。

　　评级机构穆迪表示，在境外债券持有人拒绝债务重组初步计划，以及债券持有人与佳兆业之间磋商迟迟未果的情况下，融创及时完成收购佳兆业的不确定性有所加大。

　　佳兆业内部人士对《第一财经日报》记者表示，即便融创收购成功，仍然有很多利益关系要处理，包括半年蒸发的资产谁来买单、大量员工离职带来的工作交接重启问题、留下来员工的融合问题等等。

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