易宪容：房地产为何会成为腐败的重灾区？

　　有报道称，根据中央巡视组的反馈情况和各地方的整改通报，整体上看，在前三轮被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产业腐败，占比达95%。房地产成为官员腐败的重灾区。实际上，不仅在于这次中央巡视出现的问题，也在于目前所查出的贪污腐败官员中有几个不与房地产有关呢？国内房地产为何会成为政府官员腐败的重灾区？这主要是与国内房地产市场的性质及官员权力约束条件有关的。

　　当前中国的房地产市场与欧美发达国家的房地产市场在性质上有根本的差别。一是对于国内房地产市场，它是一种要素的非市场化及产品的市场化的市场。也就是说，当前国内房地产市场生产商品房所需的要素（如土地、资金、规划，甚至一定意义上劳动力）不是由市场供求关系来定价，而是由政府的权力来定价，而卖出商品房的价格则由市场自由定价。既然房地产市场的要素是由权力来定价，那就为这种权力寻租创造了广阔的空间。当政府的权力是没有约束或约束力很小时，那么房地产要素交易的每一个环节都存在腐败的可能，其权力越大越是绝对，其交易过程中的腐败就会越严重。

　　比如说，住房市场的土地交易，所谓的《城市土地管理法》（其实这个《城市土地管理法》是与宪法相冲突的）就规定农民的集体土地只有所有权、使用权，而没有交易转让权，农民的集体土地只有转让给“国有”才有交易转让权，而这种“国有”土地最后转化为地方政府所有（实际上“国有”是全民的而不是地方政府所有的，这种转化本身就有问题，但到目前为止没有人来追究之）。这样，地方政府则成了城市土地唯一的卖者。而地方政府并非是一个抽象的概念，其权力则掌握在政府的大小官员手中。在这种情况下，绝对权力（政府成为土地交易唯一的卖者）当然会绝对腐败了。土地要素是这样，房地产市场的其他要素也与此差不多。

　　二是既然商品房是由市场自由来定价，再加上当前中国房地产市场是一个投资为主导的市场，或住房交易既是赚钱的工具也是财富增长的工具，这样房地产市场的价格最高都没有问题。因为，如果住房仅是一个消费为主导的市场，房地产生产及交易主要是满足居民住房福利条件的改善，那么政府官员不会在房地产的交易过程中占有过多的住房。特别是在有效的房地产税的安排下，住房既不能让个人财富增长，还可能增加住房持有之成本。这时，政府官员占有住房的激励就会减弱。如果住房是一个投资品，是个人财富增加、财富增值保值的工具，那么政府官员就可能在房地产要素交易的任何一个环节来持有住房。由于房地产的要素交易是由政府权力来定价与分配，而这里大大小小的权力又是绝对的，从而使得政府官员利用房地产市场贪污腐败易如反掌。政府官员只要在相关的每一个交易环节，利用房地产市场贪污腐败则成了常态，不贪污腐败则是异数。

　　同时，房地产最终产品可以自由定价，那么住房的价格越高，政府官员所持有住房财富就增长越快。这样，不仅会激励政府官员不断地来推高房价，也会激励政府官员采取更多贪污腐败的方式来增加住房的持有。政府官员有更强的激励对住房持有的贪婪。

　　三是中国房地产市场还有一个与其他国家不同的功能，就是房地产也是政府经济宏观调控的工具。为了GDP的增长，政府不得不通过廉价的信贷政策来鼓励房地产市场发展。这就必然使得大量的廉价信贷源源不断地流入房地产市场来推高其价格。这样，既保持了GDP快速稳定增长，并让所持有的住房价值快速上升，更是让政府官员能够交易的标的物的价值越来越高，政府官员的绝对权力越来越大，及贪污腐败的机会越来越多。

　　更为严重的是，与房地产相关的既然利益集团一旦形成，这个集团为了维持其利益，还会通过各种方式，特别是通过这些绝对权力把其利益制度化，把房地产的贪污腐败的行为合法化，从而使得保证房地产市场健康发展的制度无法推出。比如，公平公正的房地产物业税就是无法推出，房地产市场的信息公平透明规则就是无法设立，有效遏制房地产投资炒作的经济杠杆就是无法推行等。这些都与政府官员希望把其利益制度化有关。而这些都是国内房地产市场给政府官员腐败造就的温床。

　　可以说，当前房地产市场成为政府官员的重灾区，很大程度与中国房地产市场的性质与制度环境有关，要遏制这些行为，就得对国内房地产市场的基本性质重新审视及重新定义，并把它落实为新政策法规等，就得对政府官员的权力有效约束。对于房地产贪污腐败，只有从这源头上入手，才能得以遏制，否则要遏制这种腐败是不可能的。