由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2017”于3月18-20日在北京钓鱼台国宾馆举行。瑞银中国首席经济学家汪涛在会议间隙接受新浪财经专访，针对当前全国多地出台的房地产限购政策做出解读。她认为，过去多轮的经验表明，新政的效果不会特别明显。她担心一线恐慌性购房情绪蔓延至全国。
今年，中央提出，要建立房地产平稳健康发展的长效机制。汪涛认为，解决当前的房地产难题必须从长效机制着手，她建议征收房产税、分散中心城市的公共服务资源、加大土地供应等等。“说了这么多年的房产税，其实现在是很好的推出的时机。”
此轮新政效果不会特别明显
2016年，国内房地产市场经历两轮升温。2017年开年后，商品房住宅价格和销售继续大幅上扬。正因为房地产销售大幅强于预期，再加上房地产政策基调仍然较为宽松，今年瑞银证券已将2017年GDP的预测从6.4%上调至6.7%，预计受房地产投资好转推动，今年整体固定资产投资增速可能达9.5%。
全国两会之后，包括北京、石家庄、郑州等地的多个城市随即出台限购令，截至目前为止，全国已经约有20个城市启动升级版的限购限贷措施。
“今年前两个月房地产形势确实特别惊人，非常强劲，销售在去年比较高的数字上又增加了25%，而且这种比较亢奋的情绪似乎在向三四线城市蔓延，北京的房价涨得更是吓人了，所以我觉得这个（限购）政策也是在意料之中，”汪涛表示。
不过她并不认为当前的限购政策可以取得特别有效的成果，“我觉得，（限购对于）一线是不是真的有作用，过去这么多轮的经验表明，可能效果不会特别明显。”
并且，从去库存来看，其实三四线城市内部分化已经非常巨大了，可以说严重不均衡。此前来自瑞银地产的报告显示，南部和东部省份多数三线城市的库存销售比已经跌至12个月以下，已经基本达到供需平衡、不需要再有特别措施鼓励去库存了。
汪涛告诉新浪财经，现实情况是，很多三四线城市的库存现在已经比较低了，消化得比较快，现在我们的很多政策是看几个大的城市房价涨了就赶快限制，其他地方还继续鼓励去库存。她很担心目前一线城市这种恐慌性购房的情绪再度蔓延到全国。根据她的预测，这些库存较低的三线城市可能会出现房价较快上涨，后期可能会有新的调控政策出台。
现在是推出房产税很好的时机
在去年底的中央经济工作会议及刚刚闭幕的全国“两会”上，中央曾提出要加快建立促进房地产平稳健康发展的长效机制。
汪涛也认为，短期来看，收紧信贷政策比如提高首付比例、提高按揭利率等对解决房价过快上涨存在效果，但长期来说，必须从长效机制着手，她提出了几种解决办法：一是征收房产税，也就是提高房产的持有成本；二来，一线城市、大城市的公共服务资源比如医疗、教育等向其他地区倾斜，分流一部分至周边地区，降低对市区购房需求的压力；第三，政府应加大一些地区的土地供应等等。
“其实我们说了这么多年的房产税，现在是很好的推出的时机，”她说。不过，她也坦言，据了解房产税今年并未进入全国人大立法议程，短期之内落地可能性比较小。
她分析称：“我觉得房产税推出可能有很多的障碍，首先，有房子的人谁也不愿意交房产税，况且中国的住房拥有率挺高的，政府可能要从二套房开始征，来减少对老百姓负面的影响；第二方面，以前一直不推出都是考虑到推出会对房地产和经济带来较大下行压力。为什么现在时机比较好呢？现在看房地产有过热的风险，所以正好有推出的这样一个时机。”
另外她认为，房产税迟迟未推出还存在地方政府和中央之间的博弈，“地方政府现在靠卖地收入压力比较大，如果又有卖地收入、又征房产税，有没有这么好的事？如果把地价、卖地收入压下来，开征房产税，地方政府可能有阻力。因为卖地是一次性的收入，房产税是长期的收入，以房产税换取卖地收入的下降，短期内必然会减少地方政府的收入。所以我觉得可能有各方面的原因在这儿使得房产税迟迟不能出台。”
对于如何征收房产税，汪涛提出，首先是把税基相对要较大，可以从第二套房就开始征，而税率可能稍微低一点，不用那么高；另外，对存量房也征税，会比较合适。
房地产活动好转的态势难以持续
“短期内，可能房地产还是会比较会热，所以我们今年也上调了中国GDP增长的预期，即使政府采取一些收紧的措施，它的影响会滞后，可能会到明年才会比较明显得显现出来。”汪涛指出。
汪涛的观点是，房地产活动的好转长期是难以持续的。短期看，房地产销售持续好转、房价持续上升，可能会促使房地产建设量再次提速、助推经济增长。但是，鉴于城镇化带来的住房需求保持平稳、没有明显增长，再加上人口结构恶化，目前房地产活动的好转难以持续。因此，她预计2018年房地产销售和建设活动都将放缓。
“其实90年代房地产改革以后，新建的量其实是相当大的，从目前来看，整个房地产建设的速度和我们所需要的改善性住房、城镇化的速度比较匹配，基本上是一个比较平衡的状态。而未来城镇化的速度其实是在减弱，新增从农村流到城镇的人口实际上在减速；另外买房的生力军，25岁—44岁这一批人口数是在下降的，并且未来几年会下降越来越快。从所谓的刚需角度来说，没有大幅上涨的基础；现在买房很多是作为资产的配置，买二套、买三套，甚至孩子的房子都有了，将来肯定要有一个调整，是不是以这样的规模、这样的速度继续往上涨，我们判断是不会。”汪涛指出。
当然，汪涛也坦言，具体什么时候房价的长期拐点可以来临，这个很难说准确。
今年，中央提出，要建立房地产平稳健康发展的长效机制。汪涛认为，解决当前的房地产难题必须从长效机制着手，她建议征收房产税、分散中心城市的公共服务资源、加大土地供应等等。“说了这么多年的房产税，其实现在是很好的推出的时机。”
此轮新政效果不会特别明显
2016年，国内房地产市场经历两轮升温。2017年开年后，商品房住宅价格和销售继续大幅上扬。正因为房地产销售大幅强于预期，再加上房地产政策基调仍然较为宽松，今年瑞银证券已将2017年GDP的预测从6.4%上调至6.7%，预计受房地产投资好转推动，今年整体固定资产投资增速可能达9.5%。
全国两会之后，包括北京、石家庄、郑州等地的多个城市随即出台限购令，截至目前为止，全国已经约有20个城市启动升级版的限购限贷措施。
“今年前两个月房地产形势确实特别惊人，非常强劲，销售在去年比较高的数字上又增加了25%，而且这种比较亢奋的情绪似乎在向三四线城市蔓延，北京的房价涨得更是吓人了，所以我觉得这个（限购）政策也是在意料之中，”汪涛表示。
不过她并不认为当前的限购政策可以取得特别有效的成果，“我觉得，（限购对于）一线是不是真的有作用，过去这么多轮的经验表明，可能效果不会特别明显。”
并且，从去库存来看，其实三四线城市内部分化已经非常巨大了，可以说严重不均衡。此前来自瑞银地产的报告显示，南部和东部省份多数三线城市的库存销售比已经跌至12个月以下，已经基本达到供需平衡、不需要再有特别措施鼓励去库存了。
汪涛告诉新浪财经，现实情况是，很多三四线城市的库存现在已经比较低了，消化得比较快，现在我们的很多政策是看几个大的城市房价涨了就赶快限制，其他地方还继续鼓励去库存。她很担心目前一线城市这种恐慌性购房的情绪再度蔓延到全国。根据她的预测，这些库存较低的三线城市可能会出现房价较快上涨，后期可能会有新的调控政策出台。
现在是推出房产税很好的时机
在去年底的中央经济工作会议及刚刚闭幕的全国“两会”上，中央曾提出要加快建立促进房地产平稳健康发展的长效机制。
汪涛也认为，短期来看，收紧信贷政策比如提高首付比例、提高按揭利率等对解决房价过快上涨存在效果，但长期来说，必须从长效机制着手，她提出了几种解决办法：一是征收房产税，也就是提高房产的持有成本；二来，一线城市、大城市的公共服务资源比如医疗、教育等向其他地区倾斜，分流一部分至周边地区，降低对市区购房需求的压力；第三，政府应加大一些地区的土地供应等等。
“其实我们说了这么多年的房产税，现在是很好的推出的时机，”她说。不过，她也坦言，据了解房产税今年并未进入全国人大立法议程，短期之内落地可能性比较小。
她分析称：“我觉得房产税推出可能有很多的障碍，首先，有房子的人谁也不愿意交房产税，况且中国的住房拥有率挺高的，政府可能要从二套房开始征，来减少对老百姓负面的影响；第二方面，以前一直不推出都是考虑到推出会对房地产和经济带来较大下行压力。为什么现在时机比较好呢？现在看房地产有过热的风险，所以正好有推出的这样一个时机。”
另外她认为，房产税迟迟未推出还存在地方政府和中央之间的博弈，“地方政府现在靠卖地收入压力比较大，如果又有卖地收入、又征房产税，有没有这么好的事？如果把地价、卖地收入压下来，开征房产税，地方政府可能有阻力。因为卖地是一次性的收入，房产税是长期的收入，以房产税换取卖地收入的下降，短期内必然会减少地方政府的收入。所以我觉得可能有各方面的原因在这儿使得房产税迟迟不能出台。”
对于如何征收房产税，汪涛提出，首先是把税基相对要较大，可以从第二套房就开始征，而税率可能稍微低一点，不用那么高；另外，对存量房也征税，会比较合适。
房地产活动好转的态势难以持续
“短期内，可能房地产还是会比较会热，所以我们今年也上调了中国GDP增长的预期，即使政府采取一些收紧的措施，它的影响会滞后，可能会到明年才会比较明显得显现出来。”汪涛指出。
汪涛的观点是，房地产活动的好转长期是难以持续的。短期看，房地产销售持续好转、房价持续上升，可能会促使房地产建设量再次提速、助推经济增长。但是，鉴于城镇化带来的住房需求保持平稳、没有明显增长，再加上人口结构恶化，目前房地产活动的好转难以持续。因此，她预计2018年房地产销售和建设活动都将放缓。
“其实90年代房地产改革以后，新建的量其实是相当大的，从目前来看，整个房地产建设的速度和我们所需要的改善性住房、城镇化的速度比较匹配，基本上是一个比较平衡的状态。而未来城镇化的速度其实是在减弱，新增从农村流到城镇的人口实际上在减速；另外买房的生力军，25岁—44岁这一批人口数是在下降的，并且未来几年会下降越来越快。从所谓的刚需角度来说，没有大幅上涨的基础；现在买房很多是作为资产的配置，买二套、买三套，甚至孩子的房子都有了，将来肯定要有一个调整，是不是以这样的规模、这样的速度继续往上涨，我们判断是不会。”汪涛指出。
当然，汪涛也坦言，具体什么时候房价的长期拐点可以来临，这个很难说准确。
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