我国对房地产运用限购的政策是从2010年5月1日首次实施的,当年北京为了控制房地产价格过快上涨,出台了“国十条实施细则”,细则规定北京家庭只能新购一套商品房,购房人在购房时,要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,如果发现提供虚假信息骗购住房,将不予办理房产证。后来这种模式纷纷被全国其他城市仿效参照,房地产限购政策就这样成了各大城市控制房价的“标配”。可是这种政策尽管运行这么多年,限购政策也屡屡升级,却也没有阻挡房价上涨的脚步,反而落入了越限越涨的怪圈。
那么限购为什么不能限制住我国的房价?
限购,从字面含义来看,“限”意思是限制,限制就是一些东西分配不过来,只能限制每人得到的数量。因为稀缺的东西给人占有的欲望就大,所以对房地产的“限”意思就是要人赶快来“抢”。再说限购只是暂时抑制住购买力,并没有从根本上解决民众理性配置资产的欲望。因此靠“限”一般只能治标不治本。所以这么多城市运用雷同的限购政策,并没有看到哪个城市因为限购而使房价稳定,多是限购一放松房价就暴涨。并且引来市民运用各种“聪明才智”来打破限购封锁的拉锯战,就像上海经常上演的假离婚,用分户的方式来博弈限购政策,给人们带来可笑可悲又可憎的一系列社会问题。
其实从我国对房地产沿用的政策效果来看,限购正好起到相反的作用,因为限购带给人们的是恐慌性入市,把一些人暂时未必需要房子住的人提前“逼”进来,因为限购了说明房子预期紧缺价值要升值,于是那些本来不想进入的人反而匆忙入市,造成市场房源紧张。
自然限购作用有限,但为何一些城市喜欢屡屡用此政策来反复操控房地产业呢?
原因是限购能起到立竿见影的作用,城市管理者对上对下都有所交代,撇清不作为的印象。中央明确信号:房子是用来住的,不是用来炒的。可是从限购的逻辑来看是地方响应中央政策,限制一些有购买力的人的炒作,但这些看似美好的政策会吞噬另一部分人的住宅权利,也限制住一些真正需要住房的人。就像广州刚出台的限购新政:非本市居民要在本市连续缴纳满五年的个税或社保,方才有资格购一套房子。这就可能限制住一些户籍是外地的大学生毕业想到广州就业发展的这类人群,因为毕竟他们要在这个期间要结婚生子,房子是刚需。
再说那些购买力强的人,一般早已有了多套房产,限购只会使这部分人更加得益,因为限购会使二套房市场更活跃,这些购买力强的人刚好出货手里多余的房子。近日全国70多大中型城市二手价格超一手房价格就是有力例证。二手房上涨又反过来会影响一手房,比如房地产商看到周边的二手房价格高于他们销售的一手房价格,会怎么做?一定会捂盘惜售,等待合适机会。这样会使市场上出售的新房数量减少,房价会越限越高。
所以,用限购这种行政法令式来干预已经市场化的房地产市场需要重新审视,其实从美国加息、我国央行增加回购中标利率,市场间利率在提升,这些因素释放出银行的信贷利率也要提高,其实有降房价的预期。但现实这些因素对房地产来说都失灵了,说明房地产在中国的畸形已经脱离正常的经济学范畴,所以必须重新思考用另一种模式来替代当前调控思维,不能回避用市场化的理念来制约价格的失控,因此尽快出台房地产税已经不是一种选项,而是非用不可。这种在市场经济国度几乎通用的稳定房价的利器对于中国房地产也一定会起到稳定作用。
那么有人会反驳:重庆、上海不是也实行房地产税吗?怎么也控制不住房价的上涨?这个问题大家首先要想想我国的房地产税率,重庆、上海试点的税率过低,作用当然微乎其微。美国房地产的税率最高时达4%,而且税率是浮动的,当地房产价格越高,所征的税就越多。当年我国炒房团去美国准备炒房,看到这种情形纷纷打道回府。去年加拿大几个市提高税率,立马能赶走炒房客。这就说明税率不是不起作用,没有起作用是因为剂量太小。
当然还有一个关键因素是地方政府土地征用制度,地方政府为了财政收入来源,低价从农民手里征收土地,高价卖给房地产开发商,赚取差价,这种损害民众利益是为什么会发生?因为地方政府没有其他收入来源,不像国外,房产税是地方政府最重要的收入来源。所以这种利益依赖关系的打破也唯有征收房地产税,稳定的税源会抑制地方政府“血拆”冲动。
因此,打破房地产的僵局必须要发挥市场价格机制,用税率来稀释房屋集中占有度,把一些人囤积的房子挤出来,那样,房地产因为有持有成本,炒房者就有房子会不会砸在手上而得不偿失的顾虑,房地产的金融功能也无形中削弱了。对平抑房价和造成空置的房屋资源的浪费也有一定作用。所以房地产的健康稳定唯有尽快征收房地产税才能化解当前这种限购的短期效应的僵局。
免责声明:
1、本网转载文章目的在于传递更多信息,我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。本文仅代表作者本人观点,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
2、中国产业信息研究网一贯高度重视知识产权保护并遵守中国各项知识产权法律。如涉及作品内容、版权和其它问题,请马上与本网联系更正或删除,可在线反馈、可电邮(link@china1baogao.com)、可电话(0755-28749841)。