此轮一线楼市大幅上涨极不合时宜,一方面我国经济仍处在转型周期,供给侧改革仍处进行中,产能过剩、僵尸企业等问题仍未有效处理;另一方面,保守估计全国7亿平米的房地产库存仍“泰山压顶”,该去库存的三四线城市没有去库存,为兼并重组而放松的货币政策最终货币却流入了一线楼市,宏观调控或者说改革推进的难度进一步增加。
仔细分析一下此轮一线楼市上涨的原因,无疑就是货币现象、有效需求与供给不足三个因素叠加的结果。自去年年初至今,央行共降息5次、降准5次,随着银根大幅度放松,广义货币供给M2自去年下半年起一直在13%以上高位运行,虽然说在外汇占款大幅减少的背景下适当增加货币供给是有必要的,但对应去年6.9%的GDP数据来说,不可谓不多。在货币供给较为充裕时,供给弹性较低的资产价格上涨较快,而一线楼市就具备这样的特性,地产政策宽松、长期人口净流入加上购买力充足使一线城市楼市需求较为稳定。
再看供给,由于众多三四线城市库存压力较大,众地产企业为规避风险,纷纷从这些城市中撤出回归一线城市,造就了一线城市土地一级市场的火爆。2015年北京市土地出让金创纪录地达到了1983.5亿元,同比增长3.5%。表面看增加并不多,但要知道,为了有效控制人口,众一线城市近年来纷纷控制了土地供给,据统计,2015年北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比2014年减少38宗。
如此看,土地供给减少、楼市需求稳定,再加上货币宽松助阵,一线楼市想不涨都难。
关键问题是非理性的上涨不但引来了正常居住需求提前释放,更多的是投机与投资需求的集中释放,传统将自己房子抵押给银行套取现金再投资房子的模式已明显out,最新流行的是自买自卖、转按揭、P2P、众筹、过桥等新兴金融杠杆工具,这类工具的一个普遍特点是利息高、杠杆高,可将人性贪婪发挥至极致。去年股灾使公众首次看到了高杠杆金融工具滥用的惨烈效果,股灾期间场外配资的10倍杠杆已足够吓人,使多少参与配资的投资者血本无归。
毫无疑问,目前一线楼市的风险已经在逐步累积,一旦泡沫破裂,后果难以想象。因此,作为一线楼市的监管方应尽快出台抑制措施,控制住过快上涨的房价。一方面可以适当增加一线城市土地供给;另一方面则需要适当控制一线楼市需求并坚决抑制投机,在支持首套房基础上适当提高二套房首付比例与贷款利率,适当增加二套房交易环节税费;此外就是一定要严查场外配资资金以各种渠道进入一线楼市,降低一线楼市杠杆比例。
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