房地产市场呈现疯狂态势 中介金融所起作用不可忽视

　　2月23日，一则因上海消保委通报房产中介链家地产的客户投诉，上海住建委等相关部门介入调查的报道，引发外界极大关注。随后，这家在上海房产中介市场上最大的机构，又陷入理财产品涉嫌违规的舆论风波。3月1日，链家集团董事长左晖就上海客户投诉事件公开致歉，并回应关于链家理财涉资金池、违规担保等质疑。

　　本报记者调查发现，除链家之外，包括第三方财富管理机构、P2P公司，乃至传统银行，都在房产交易的各个环节中提供金融中介服务。

　　“从去年底到今年2月份，上海的房价一直在上涨，金融中介在充当推手过程中，不止链家一家中介在为客户提供配资服务。连某大型金融集团旗下的业务平台都在做，甚至银行也参与其中。时逢央行降准放水，种种机构更加肆无忌惮，链家不过是其中之一。”3月3日，上海业内资深人士这样告诉本报记者。

　　谁在推波助澜

　　如果把上海房价上涨的速度与链家这家中介机构2015年疯狂扩张的速度比一比，可以说是旗鼓相当。而后者又是上海房地产中介市场上的龙头老大。

　　而今年的上海房地产市场，也足以用疯狂来形容。

　　上海2015年房地产交易数据显示，去年，上海一、二手住房共成交4986万平方米、66万多套，成交金额达到1.4万亿元，金额和面积分别比北京高出2000万平方米和6000亿元，比深圳高出3000万平方米和9000亿元，更是远超国内其它城市。

　　根据国家统计局的数据，2015年，上海房价指数的涨幅以118的水平排在第二位。而链家地产早前公布的数据，2016年1月份，上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%，创出上海商品住宅均价的历史新高。

　　记者了解到，链家集团起源于北京，是公认的北京二手房市场老大，自2014年下半年开始，链家开始通过并购快速复制链家模式。2015年3月1日，上海德佑地产与北京链家地产正式宣布合并，8月10日，德佑地产正式更名为“上海链家”。历时近半年，从200余家门店扩张到800余家。

　　按照愿景，2016年链家门店规模将达到1500-2000家，左晖此前透露，链家给自己定下的愿景是2017年交易额要突破1万亿元，经纪人要达到10万人。

　　“如今，链家的这一愿景恐怕要被打破。”上海房地产市场资深人士张玉成向本报记者分析，链家介入金融比较早，通过垫资方式解决房款支付与贷款清偿的问题。客观上讲，该类金融产品属于为了促成交易而提供的增值服务，对于交易本身是有积极意义的。而其他房产中介机构也有类似的做法。

　　他表示，链家探索出的是一个让购房者和投资者把闲置资金盘活，购房理财两不误的重要方式。通过金融业务，能够反哺后续的中介代理业务，“尤其通过垫资等方式，能够刺激市场成交量。有成交量才能从中介业务和金融业务多方面获得利润。”

　　张玉成指出，这两年，链家在二手房交易的服务环节推出了三类金融服务，一类是链家理财，一类是链家的金融产品，还有一类是链家资金监管业务。其理财业务发展模式是通过房产买卖-银行按揭-资金托管-产权服务-过桥融资-金融理财，线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条。

　　他表示，链家的理财资金主要来源三部分，链家自用资金，职工自愿储备和社会平台融资，基本利率在6%-7%。

　　而对于这种模式，左晖在3月1日对外澄清时称，他相信不动产在目前来看是最优的资产，而且理财业务是基于真实房产交易，借款多为90天以内的短期借款，借款用途和还款来源多为赎楼和尾款，借款金额占抵押物市场评估价值的比值较低。他同时也介绍，从2014年11月29日上线至今，链家理财完成的交易量是182亿，投资用户是30多万，借款余额不到30亿。

　　闭环配资风险大

　　“对于加入链家理财的投资者来说，他们在3个月内可以拿到6%-7%的投资收益，那么年化收益就要接近30%。以此对应的房价上涨幅度必须要高于这个收益，那么链家的理财平台是可以实现盈利的。现实情况也是如此，一线城市价格疯涨、二三四线城市价格企稳。但是假如房价下跌，这样一种闭环配资的风险就很大。”上海一位互联网金融人士指出。

　　在这位人士看来，二手房交易中存在的房款支付与抵押债务清偿金额、期限的不匹配导致交易无法顺畅进行，造成了大量的奖金需求，而金融产品依托中介渠道销售也是客观优势，这就使得房产中介与金融服务的关联性成为了一种必然。

　　事实上，除了以链家为代表的房产中介利用互联网金融的渠道为二手房买卖双方提供资金配资，在一手房市场，也有第三方财富机构以及银行参与到助推房价上涨的大潮中去。

　　3月5日，上海一家银行内部人士向记者透露这样一个案例。“一家房产商需要开发贷，为了获得银行贷款，一套新建的住宅小区会提前给银行几十个号，银行内部人员可以认购，一个号2万元，相当于认购定金，开盘后可以购买也可以不购买。然后房产商对外宣传开盘基本售罄，并且提高售房总价。但银行内部人员认购了号一般不会购房，等到开盘后将银行内部人员手中的号转手给市场上，一个号2万元认购，银行回收支付10万元。”

　　“今年初银行内部员工疯了一样认购都拿不到号，基本都是给领导的。”这位人士称。

　　3月2日，上海一家互联网金融机构副总裁陈圣（化名）在接受本报记者采访时则表示，目前房地产市场已经呈现疯狂的态势，而中介金融在其中所起的作用不可忽视，这些机构想以首付贷业务打通资金在房地产市场上的各个环节，最后形成闭环。

　　“我不太看好与房地产有关的互联网金融业务，我们公司本身也不从事这块配资业务。但是在上海市场上，从事这块业务的互联网金融机构很多。在市场行情好的时候，这块业务无疑是块肥肉，但是市场行情一旦冷却，也极有可能产生类似美国式的次贷风险。”陈圣如是指出。

 

 

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