政策微调难改楼市下行 限购边际效应递减

　　实施近四年的限购政策，对抑制楼市投机起到明显效果，但时至今日，限购政策的合理性和必然性都在受到挑战。

　　今年以来，已有铜陵、南宁、无锡等多个地区出台了放松限购范围、放松非户籍资格审查以及购房落户等政策。

　　接近住建部的人士对21世纪经济报道记者称，全面取消限购现在不可能，这样做存在放大房地产市场泡沫的风险。但在中央分类调控和市场化思路下，部分二三线城市放松限购实际上已经在发生，并且没有受到高层的干预。

　　但从实际效果来看，多位业内人士对记者指出，除了四个一线城市，限购的边际效应已明显递减，很多城市即使取消也影响不大。

　　全面取消限购的风险

　　2014年至今，楼市低迷僵局持续未有改善。

　　从宏观经济来看，2014年一季度中国经济持续探底，GDP增速回落至7.4%，创2009年一季度以来新低。中国经济仍未企稳，表明经济改革与结构调整还在持续。

　　2014年2月兴业银行(9.86,-0.08,-0.80%)暂停办理房地产融资业务，是商业银行对房企信贷进一步紧缩的信号。同时，不少银行上浮了首套房按揭贷款利率。央行[微博]督促商业银行确保首套房贷款半个月后，仍看不出信贷明显松动的迹象。

　　根据国家统计局数据，今年1-4月，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点；全国商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1-3月扩大3.1个百分点。

　　由于对房地产的严重依赖，地方政府在压力之下，首先想到的便是放松限购。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前市场发展态势来看，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市，有可能会拉开限购逐步退出的序幕。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，在供求相对平衡、或者供不应求的城市，如果放松限购引起市场的激烈波动，将受到监督和问责。分类调控并不意味着可以全面放松限购。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前完全放开限购的条件尚不具备。限购政策对抑制投资、投机需求起到巨大作用，尤其是一、二线城市，如果立即退出，在调控长效机制没有建立的情况下，抑制投资和投机方面必然缺少相应的衔接和替代手段。

　　丁祖昱还表示，一旦取消限购，就会被市场解读为政府开始救市了，房价又要上涨了。市场因自身供求失衡的调整节奏被人为缩短或终止，这对市场化的调节机制是非常不利的，如果又出现量价短期快速攀升，楼市未来的压力无疑更大。

　　“中国的限购，是支撑房价的最重要屏障，这个逻辑是：因为限购，购买力没有得到真正释放，所以，假如限购取消，房价一定暴涨。基于这个逻辑，大资金才会疯狂炒作地价、房价，并且这种炒作的杠杆难以想象地高。”深圳一家大型地产商人士不无忧虑地说，这种逻辑恰恰是最大的陷阱，一旦全面退出兑现，对于资本来说就是大量抛售筹码的最后机会，否则只能被套牢。

　　该人士认为，目前全面取消限购只会导致短期市场繁荣，长期对市场则很不利。

　　退出的“艺术”

　　深化改革强调市场化取向，而限购政策作为一种行政手段，退出是迟早的。但在当前环境下，如何退出和什么时候退出都要十分慎重。

　　21世纪不动产集团市场总监桑豫峰表示，多个城市对现有限购政策所作的调整，属于微调，并没有突破房地产调控这一前提。预计微调的城市会继续增加，但今年全面放松限购的可能性几乎不存在，因此，声称“告别限购”为时尚早。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，后续在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。他指出，未来松绑的政策空间有很多，主要有6大方向。其中，除了最主要的户籍和限购区域放松外，调整普通住宅界定标准、限价政策放松，以及公积金政策松动，都是常用的放松手段。公积金政策是地方政府能够使用的最直接的金融工具。

　　丁祖昱则建议，部分三线城市可以率先取消。目前有46个城市限购，其中部分城市并不属于迫切需要限购的，比如无锡、台州、佛山、珠海等。这类城市在目前这种弱势市场中应该取消限购；对一般二线城市，从支持改善需求的角度可以进行适当调整，比如把二套的上限调整为三套，也可以对改善需求可以采用卖一买一(卖掉一套即可再买一套)；对城市非户籍常住居民给予同等待遇。让持有居住证的常住人口和户籍人口享有同等的购房待遇，包括上海、北京等一、二线城市在限购政策中调整或取消这类限制条件也是可行的。

　　边际效应在递减

　　根据同策咨询分析数据，从历史经验来看，限购政策执行时效周期为4-6个月，此后政策执行的效力会趋弱。

　　张宏伟认为，当前楼市预期分化，尤其是银行信贷紧缩对于楼市的影响明显，因此限购放松的效果会大打折扣，预计拉动成交量的增幅在20%-30%，但对成交价格难以形成支撑。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，限购政策是结合户籍起到效果的，而全国除了北京、上海，其他城市落户的难度基本都是与购房能力匹配，这种情况下，特别是三四线城市，甚至二线城市，限购的执行对市场的影响不大。从2011年执行来，限购效果已经递减，很多城市限购年限都是一年，获得购房资格非常容易；只有一线城市来限购松绑会产生比较明显的变化。

　　胡景晖认为，未来一段时间，我国楼市将更明显地呈现出不同城市不同政策环境的差异化特征，房地产市场明显下行的城市放松限购，市场表现平稳或存在价格上涨压力的城市维持限购政策不变的双向格局将出现。一线城市放松限购的可能性很小。

　　张大伟指出，如果信贷政策能适度调整支持普通购房需求，将对市场中长期平稳发展起到资金保障作用。

　　据桑豫峰分析，今年房地产调控总原则不变但部分城市会进行微调，房地产信贷仍然偏紧但一段时期的信贷环境会有所改善，即使更多城市对限购政策进行微调，也难改房地产市场向下调整的趋势，但这种调整只是“软着陆”，而绝不可能是暴跌，宏观经济也不允许房地产大跌。