成交连续下降 二手房市场正在松动

　　风水轮流转，坚挺多年的二手房卖方市场正在松动。随着二手房市场连续数月的成交下降，一些急于出手的业主，有的开始在价格上做出让步；有的则同意为买房人分担一部分税费；也有的买房人向业主提出资金监管的要求，不再把首付款直接打给业主。种种迹象显示，二手房市场的天平正在悄然向买方倾斜。

　　买房人砍价开始有底气了

　　对二手房市场来说，所谓卖方市场就是在房子非常好卖、供不应求的时候，业主占据绝对的主动权。买房人则比较被动，不仅没有砍价的空间，还面临业主反悔跳价的可能。在去年的这个时候，还有业主敢一夜间涨价十几万甚至几十万，但到今年，由于二手房市场长期成交低迷，业主和买房人的心态都在悄然发生着变化。买房人的观望在加剧，业主也不再去年那么底气十足了。

　　霍先生手里有三套房子，其中一套三居室目前用于自住，另外两套小户型用于出租。今年以来，市场成交情况一直不好，还不断传来外地楼市大幅降价的消息，更有重量级的市场人士不断放出悲观言论说楼市已经进入下降通道，再加上房产税开征也一直在推进当中，他觉得自己也应该给自己的房产适当做做减法了。于是决定把自己一套用于出租的房产在二手房中介门店挂牌出售。可是，房子挂出去一个月了，偶尔有看房人过来看下，也没有诚意要买。这样霍先生感到心里更没底了，为了尽快把房子出手，霍先生决定主动下调挂牌价格。降价之后，看房的人比之前多了些，但购买意向依然不强。直到最近才有一位买房人明确表示想买，但要求霍先生再降些价。为了把房子尽快出手，霍先生只能答应再降价。

　　根据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手住宅成交7616套，成交量环比上月下降14.8%。链家地产市场研究部张旭认为，按照往年惯例，春节过后3、4月份一般为市场回暖期，但从今年的市场情况来看，需求观望程度不断升级，节后市场持续疲软，至今未现明显任何回暖迹象。

　　从新增房源挂牌均价走势看，4月全市新增房源挂牌价环比下降2.2%，与此同时，本月调价案例中挂牌价下调比例继续上升，达到87.57%，与今年1月相比增加了近20个百分点。4月二手住宅议价空间环比上升0.1个百分点，也为年内最高水平。

　　为卖房业主愿出部分税费

　　过去十年的房地产市场多数时间房价都处于上涨状态，因此卖方市场也成了楼市的主流。卖方长期处于强势地位，也就造成了当前的楼市“潜规则”，即全部税费都由买方承担，包括个人所得税这种明显应该由卖方承担的税费也都转嫁到买房人身上。

　　但最近，随着成交量的萎缩，二手房价也有所松动，卖方市场也出现了逆转。急于出手的业主已不再那么强势，买房人讨价还价的余地在加大。其中，在税费方面，甚至有个别业主主动提出愿意承担部分税费。

　　业主黄女士有一套满五年但不是唯一住房的成本价公房。最近她对待卖房的态度发生了很大的变化——之前，她特别惜售，甚至一度报价虚高。但最近由于大部分买房人都处于观望状态，而北京房价要降的传闻始终不绝于耳。于是，黄女士在对待自家房屋的出售上，开始变得务实。除了报价不再虚高，她也很配合看房……而让中介经纪人更为吃惊的是，黄女士主动提出，为了表示出售诚意，如果交易成功，她愿意承担10万元左右的税费，并写到合同中。

　　二手房交易资金监管重现

　　去年年底在通州购买二手房的田先生深有感触：“在买卖的过程中，买家绝对是处于弱势的一方。几十万上百万给到对方手里，过户之前一直提心吊胆的，生怕出什么纰漏。而卖家就不一样了，只要认准一条，钱不付清，就不给你过户”。

　　买卖二手房时一般有两种交易方法，一种是自行交易，一种则资金监管。如果买方把房款寄存在二手房交易资金监管机构，就可以完全放心，资金安全性可以得到充分保障。但是卖方市场下，绝大多数业主拒绝资金监管，因为这样在过户之前业主只能拿到定金，余款要等到完成过户之后才能拿到。尤其是对于需要拿买房人的钱来还银行贷款解抵押的业主来说，资金监管无疑会增加他们的资金周转压力。

　　但在最近由于房子不好卖了，一些业主也开始同意买房人进行资金监管。王女士的房子挂了两个月最近才遇到一个诚意买家，但这位买房人坚持要走资金监管的交易流程。王女士只能先拿到20多万的定金，而这笔定金不足以偿还王女士的银行贷款，她还要再自筹资金先把银行贷款还清之后才能进行过户，过户完成后才能拿到买房人的房款。王女士最近四处借钱，赶紧把银行贷款还清后，好把房子卖掉。