香港出台两项楼市微调政策 “辣招”调控方向未变

　　香港特区政府昨日就当地楼市出台两项微调措施，包括放宽换楼人士购买第二套房的双倍印花税的退税期限，而住宅连车位成交也可以免缴双倍印花税。有市场分析认为，微调政策主要是因应香港用家的需求，并争取获得香港立法会通过法例，不算为香港的楼市“松绑”，辣招调控方向没有改变。

　　宣布两项楼市微调政策称非为辣招“松绑”

　　双倍印花税由2013年2月23日起在香港实施，规定楼宇成交价在200万元（港币，下同）或以下的交易，印花税税率由100元增加至交易额的1.5%；200万元至300万元由1.5%升至3%，而最高的税率由则交易额的4.25%调整为交易额的8.5%。也就是说，所有楼宇的印花税率均调高1倍。

　　此税务政策涵盖所有以个人或公司名义购买的住宅或非住宅物业。不过当中也有豁免条款。香港永久性居民在购买住宅物业时，如果没有拥有其他香港的住宅物业，可获豁免缴付双倍印花税，只须按旧税率缴付。另外，在微调措施宣布以前，如果市民想换楼，在签订临时买卖合约后的6个月内出售旧物业也可以豁免双倍印花税。

　　这次香港特区政府提出的微调措施就是针对换楼客的需求。香港财经事务及库务局局长陈家强昨日在立法会上宣布，欲换楼的市民，不论是二手楼或者楼花，都可以在完成楼宇交收后，才计算豁免期。

　　按照香港一丶二手楼盘交易的做法，一般由签署临时买卖合约至完成楼宇交收期间有1-2个月的时间，换楼客可以获得额外2个月时间来出售物业；另外，香港的楼花物业动辄两年半後才完成楼盘交收，即市民可以有长达3年的换楼期限。

　　第二个微调措施，就是市民在一份楼盘契约内，如果只买一个车位，车位也不需缴纳双倍印花税；但是对于非住宅物业，陈家强在立法会上坚持不会对其微调。

　　他也多次强调，“有关修订只属技术性，符合政策原意，相信可以让换楼的香港居民受惠，也不代表调控楼市的辣招有任何松懈。”他说，政府无计划为辣招设置日落条款，“大家无需作出不必要的揣测。”陈家强说。

　　分析：微调为方便换楼客及争取立法会通过草案

　　政府微调的政策宣布以后，随即引来香港本地市场颇大的反响，业主的对此政策的心态迥异。有个别二手业主认为这次微调措施将刺激换楼活动，增加流通量，所以立即封盘甚至加价；但也有业主认为微调措施利好一手楼盘多余二手楼盘，而且今年一手楼盘供应增加，一丶二手楼盘间的溢价少，预期二手楼将处于挨打的局面，于是减价售楼。

　　香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥向网易财经表示，此次微调措施并非调控楼市政策转向“减辣”，因为税率上没有任何变动，而此微调对楼价和交投量不会有显着影响，他认为政府此时提出微调主要出于几个考虑。

　　首先是为了方便需要换楼的市民，为他们提供更多时间。不过他认为换楼客如果真的有需要，可以同时找经纪买新盘卖旧盘，通常半年时间内可以解决。在楼价趋跌的预期下，换楼客也会想尽快换楼，以避免损失。

　　另外，双倍印花税在香港推出逾一年，但仍未获得立法会通过草案。潘永祥说，政府此时推出微调措施也属于一种妥协。因为立法会已就此法案讨论很久，多位反对楼市“辣招”的议员，特别是代表工商界的议员也需要向自己的选民交代，故政府也就一些争议较大的细则作出妥协，好让草案顺利通过立法会。

　　另外，他也认为这次微调对楼市和交投量不会有影响。“相信市场也不会因为多了几个月的换楼时间而贸然入市，主要还是看楼价。”潘永祥说，不过相关政策可以利好一手楼盘和楼花的销售，但整体供应的基本因素没有改变。

　　至于香港的发展商也普遍支持这次修订建议。新鸿基地产联席主席郭炳江称，修订可以帮助用家换更大的楼盘，对二手楼最有利，但认为此举不是“减辣”的第一步，也不觉得可以帮助助发展商套现。长江实业执行董事赵国雄也称，换楼客可有较充裕时间放售自住物业，惟对发展商售楼步伐没有太大影响。

　　香港地产建设商会一直要求政府放宽换楼期限，其商会秘书长龙汉标认为这次修订“聊胜于无”，只是将条例中不合理的部分取消，不算“减辣”。

　　中原地产创办人施永青也认为，政府这次的所谓“放宽”，其实只是对“六个月内卖出原有物业”作新的解说，惟相关微调起码反映了政府对楼市的处境有新的评估，显示政府觉得楼市已经有所冷却，可以减少施压的程度，但这次放宽的步伐非常狭窄。

　　施永青也说，这个安排可以令换楼人士考虑买楼花，为发展商提供更多的客源，但是楼价并不会因此重拾上升轨道，因为现时市场最为关注是资金的流向，而非换楼时间是否足够。其实，近期发展商的减价幅度，早已超过双倍印花税，早已抵销双倍印花税的作用，但销售速度并未出现太多的改善。

　　香港“3D”楼市调控措施

　　目前，香港主要有三项通过征税手法来调控楼市的政策，也就是市场人士戏称的“3D辣招”，因为每个“招数”的英文名字都是以D结尾。除了上述的双倍印花税（DSD），还有额外印花税（SSD）和买家印花税（BSD）。

　　其中，额外印花税（SSD）由2010年11月20日起，所有以个人或公司名义取得的住宅物业若在两年内转售便要缴交额外印花税。

　　至2012年10月再推出加强版额外印花税，规定半年内楼盘转售的税率为20%，半年但不超过1年转售的税率为15%，1年以上至3年内转售的税率为10%。

　　而买家印花税（BSD）由2012年10月27日起实施，此政策下，除了香港永久性居民以外，其他人士或以公司名义购买取得的住宅物业均要缴付交易价格15%的买家印花税。

　　买家印花税（BSD）及加强版额外印花税（SSD）已经在今年立法会通过，剩下的双倍印花税仍待立法会表决通过。