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SOHO中国52亿抛售上海两项目引猜测
中国产业信息研究网（https://www.china1baogao.com） 日期：2014-3-6 [关闭]
编者按：在过去几年，SOHO中国的业绩出现了较大波动，其财报数据显示，SOHO中国在2010年曾创造了高达238亿元的销售额；2011年下滑至109亿元；至2012年则跌至94.68亿元；2013年销售额为46.87亿元，为上年的一半。对于SOHO中国业绩的大幅下滑，业内人士指出，产品供应单一是业绩下滑的主因。
今年2月底，SOHO中国52亿成功抛售上海两项目，对此，SOHO中国CEO张欣表示，“上海项目的出售，使现金持有量增加了52亿元。此外，根据已签订的开发和经营贷款协议提款65亿元，这使得我们的流动量总额上升为220亿元。”她表示，当时机到来的时候，公司将利用充裕的现金，大规模收购项目。摩根士丹利昨天指出，SOHO中国有可能进一步出售其他投资物业，以减少现金流压力及改善盈利。
两年前，SOHO中国购入这两个项目的价格为41.04亿元。这笔看起来并不怎么赚钱的交易，引起了外界对SOHO中国转型的诸多猜测。
一位房地产业内人士的第一反应是，“人傻、钱多的时代结束了。SOHO中国以往擅长的散售模式已经不再适应市场，至少不适应上海市场。”北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为，SOHO中国此举是在简配，因为此前“下手太重，按照其官方逻辑就是调整现金流。”
亿翰智库董事长陈啸天认为，SOHO中国在进入上海后，快速在上海拥有近十个项目，占到公司投入八成。从结构角度看，有些过于畸形。另外，自从与复星在外滩8-1项目发生纷争后，SOHO中国对上海的投资环境有些担忧。SOHO中国执行总裁闫岩只是简单地表示，“这两个项目最初购买时是以散售为主的，在动荡的市场环境中现金为王是比较好的选择。”
SOHO中国购入上述两个项目的2011年，合同销售额达238亿元。但2012年的销售目标230亿，最终却只完成了95亿。3月4日，SOHO中国CEO张欣通过视频对外公布了SOHO中国2013年的业绩。公告称，2013年营收总额142.6亿，同比下滑10.3%，净利润73.88亿元，同比下跌30.2%。鉴于SOHO中国最近两年的表现，绝大部分业内人士认为，SOHO中国模式已不再适应如今的市场。
RET睿意德高级董事王玉珂认为，SOHO中国此次出售，本质是其商业模式在上海受挫折的表现。SOHO中国模式在北京吃香，重要原因是绝大部分投资客来自内蒙、山西等客户，这部分客群比较粗放，而其上海项目的客户大多来自长三角，投资行为较为成熟。此外，SOHO是一个过渡型的产品，上海高品质写字楼较多，SOHO的产品没有太多优势。
接手这两个项目的金融街相关负责人称，未来也会采用销售方式，但即便是散售，公司也会更加注重后期的服务，采用统一管理、代租的方式。
如果说，转型中的SOHO中国此前面临的是业绩危机，现在则面临的是资金危机。王玉珂认为，SOHO中国作为上市公司，受股市影响，需要更多业绩来提升财务表现，整体出售也迎合资本市场。
张欣称，出售上海项目后，公司的流动现金总额上升为220亿元。她表示，当时机到来，公司将利用充裕的资金，大规模收购项目。但摩根士丹利却指出，SOHO中国有可能进一步出售其他投资物业，以减少现金流压力及改善盈利。在SOHO中国公布2013年业绩之前，出让SOHO海伦广场和SOHO静安广场，显然有不得已的因素。至少出售这两个项目后，在财务表现上，使得现金流以及负债率等看起来更乐观。
潘石屹则用一惯的解读方式辩护称，“SOHO中国根据市场变化转型，好多朋友担心SOHO中国，资金能不能支撑得住，现金流会不会发生问题，负债率会不会急剧上升。从这一年多看，这种担心都是多余的。”但不乐观的是数字表现。根据SOHO中国的年报，其去年营业额为146.21亿元，其中出售物业单位所得143.42亿，合同销售金额约46.87亿元，投资物业的租金收入为2.79亿。
2.79亿的租金收益，预示着SOHO中国的转型之路仍将漫长而动荡。不过，也有业内人士分析，SOHO中国此时卖掉上海物业，不排除是在做资产配置。用人民币面临贬值风险的资产换取正处于上升期的美元资产。如去年张欣组织财团收购纽约通用大厦。而李嘉诚卖掉内地物业，去英国投资也是出于这种考虑。
今年2月底，SOHO中国52亿成功抛售上海两项目，对此，SOHO中国CEO张欣表示，“上海项目的出售，使现金持有量增加了52亿元。此外，根据已签订的开发和经营贷款协议提款65亿元，这使得我们的流动量总额上升为220亿元。”她表示，当时机到来的时候，公司将利用充裕的现金，大规模收购项目。摩根士丹利昨天指出，SOHO中国有可能进一步出售其他投资物业，以减少现金流压力及改善盈利。
两年前，SOHO中国购入这两个项目的价格为41.04亿元。这笔看起来并不怎么赚钱的交易，引起了外界对SOHO中国转型的诸多猜测。
一位房地产业内人士的第一反应是，“人傻、钱多的时代结束了。SOHO中国以往擅长的散售模式已经不再适应市场，至少不适应上海市场。”北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为，SOHO中国此举是在简配，因为此前“下手太重，按照其官方逻辑就是调整现金流。”
亿翰智库董事长陈啸天认为，SOHO中国在进入上海后，快速在上海拥有近十个项目，占到公司投入八成。从结构角度看，有些过于畸形。另外，自从与复星在外滩8-1项目发生纷争后，SOHO中国对上海的投资环境有些担忧。SOHO中国执行总裁闫岩只是简单地表示，“这两个项目最初购买时是以散售为主的，在动荡的市场环境中现金为王是比较好的选择。”
SOHO中国购入上述两个项目的2011年，合同销售额达238亿元。但2012年的销售目标230亿，最终却只完成了95亿。3月4日，SOHO中国CEO张欣通过视频对外公布了SOHO中国2013年的业绩。公告称，2013年营收总额142.6亿，同比下滑10.3%，净利润73.88亿元，同比下跌30.2%。鉴于SOHO中国最近两年的表现，绝大部分业内人士认为，SOHO中国模式已不再适应如今的市场。
RET睿意德高级董事王玉珂认为，SOHO中国此次出售，本质是其商业模式在上海受挫折的表现。SOHO中国模式在北京吃香，重要原因是绝大部分投资客来自内蒙、山西等客户，这部分客群比较粗放，而其上海项目的客户大多来自长三角，投资行为较为成熟。此外，SOHO是一个过渡型的产品，上海高品质写字楼较多，SOHO的产品没有太多优势。
接手这两个项目的金融街相关负责人称，未来也会采用销售方式，但即便是散售，公司也会更加注重后期的服务，采用统一管理、代租的方式。
如果说，转型中的SOHO中国此前面临的是业绩危机，现在则面临的是资金危机。王玉珂认为，SOHO中国作为上市公司，受股市影响，需要更多业绩来提升财务表现，整体出售也迎合资本市场。
张欣称，出售上海项目后，公司的流动现金总额上升为220亿元。她表示，当时机到来，公司将利用充裕的资金，大规模收购项目。但摩根士丹利却指出，SOHO中国有可能进一步出售其他投资物业，以减少现金流压力及改善盈利。在SOHO中国公布2013年业绩之前，出让SOHO海伦广场和SOHO静安广场，显然有不得已的因素。至少出售这两个项目后，在财务表现上，使得现金流以及负债率等看起来更乐观。
潘石屹则用一惯的解读方式辩护称，“SOHO中国根据市场变化转型，好多朋友担心SOHO中国，资金能不能支撑得住，现金流会不会发生问题，负债率会不会急剧上升。从这一年多看，这种担心都是多余的。”但不乐观的是数字表现。根据SOHO中国的年报，其去年营业额为146.21亿元，其中出售物业单位所得143.42亿，合同销售金额约46.87亿元，投资物业的租金收入为2.79亿。
2.79亿的租金收益，预示着SOHO中国的转型之路仍将漫长而动荡。不过，也有业内人士分析，SOHO中国此时卖掉上海物业，不排除是在做资产配置。用人民币面临贬值风险的资产换取正处于上升期的美元资产。如去年张欣组织财团收购纽约通用大厦。而李嘉诚卖掉内地物业，去英国投资也是出于这种考虑。
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