2015-2020年成都产业园区开发建设现状分析与招商运营规划策略研究报告

第一部分 产业环境篇

第一章 成都产业园区规划的意义

　　1.1 成都产业园区现实作用

　　　　1.1.1 聚集创新资源

　　　　（1）人力创新资源

　　　　（2）技术研发成果

　　　　1.1.2 培育新兴产业

　　　　1.1.3 改善投资环境

　　　　1.1.4 促进产业升级

　　　　1.1.5 推动城市建设

　　1.2 成都产业园区规划目的

　　　　1.2.1 高效利用土地资源

　　　　1.2.2 高效利用人力资源

　　　　1.2.3 弥补产业发展缺陷

　　　　1.2.4 集约化规模化经营

　　　　1.2.5 推动产业升级转型

　　1.3 成都产业园区规划意义

　　　　1.3.1 积极增加当地GDP

　　　　1.3.2 积极提高成都就业

　　　　1.3.3 拓展延伸产业链条

　　　　1.3.4 节约资源保护环境

　　　　1.3.5 促进成都经济活力

　　　　 

第二章 成都产业园区开发环境分析

　　2.1 成都产业园区投资开发背景分析

　　　　2.1.1 产业升级背景下的园区投资机遇

　　　　（1）各区域承接产业转移分析

　　　　（2）大型企业转移趋势分析

　　　　2.1.2 城镇化背景下的产业园投资机遇

　　　　2.1.3 房地产调控政策下的园区投资机遇

　　　　2.1.4 资本市场不断完善下的园区投资机遇

　　2.2 成都产业园区发展状况分析

　　　　2.2.1 产业园区发展路径分析

　　　　2.2.2 产业园区发展现状分析

　　　　2.2.3 产业园区经营效益分析

　　　　2.2.4 产业园区土地成本分析

　　　　2.2.5 产业园区物业租金分析

　　　　2.2.6 产业园区发展问题剖析

　　　　 

第三章 中国产业园区运行现状分析

　　3.1 我国产业园区发展状况分析

　　　　3.1.1 国内知名产业园区介绍

　　　　3.1.2 我国产业园区发展的阶段进程

　　　　3.1.3 产业园区成为区域经济发展重要助推器

　　　　3.1.4 国家大力推进工业园区快速健康发展

　　　　3.1.5 苏粤携手共建产业园区取得积极成效

　　3.2 产业园区发展热点分析

　　　　3.2.1 产业园区将向市场主导转变

　　　　3.2.2 各地争建3D打印产业园

　　　　3.2.3 产业园区是实现新型城镇化的途径之一

　　3.3 产业园区主要排行分析

　　　　3.3.1 园区口碑排行

　　　　3.3.2 园区用户关注度排行

　　　　3.3.3 园区土地均价排行

　　　　3.3.4 园区投资强度排行

　　　　3.3.5 园区税收要求排行

　　3.4 产业园区核心竞争力分析

　　　　3.4.1 资源整合能力

　　　　3.4.2 运营管理能力

　　　　3.4.3 社会经济效应

　　3.5 产业园区建设与投资主体分析

　　　　3.5.1 房地产行业与产业园区建设相关性分析

　　　　（1）传统房地产商投资产业园建设

　　　　（2）商业地产商投资产业园建设

　　　　（3）工业地产商投资产业园建设

　　　　（4）产业地产商投资产业园建设

　　　　（5）国外地产商投资产业园区建设

　　　　3.5.2 各类地产行业运行分析

　　　　（1）住宅地产行业运行分析

　　　　（2）商业地产行业运行分析

　　　　（3）工业地产行业运行分析

　　　　（4）产业地产行业运行分析

　　　　 

第四章 中国产业园区运营管理分析

　　4.1 产业园区主要盈利模式分析

　　　　4.1.1 土地收益

　　　　4.1.2 房地产开发收益

　　　　4.1.3 有偿出让无形资源收益

　　　　4.1.4 入园企业经营税收

　　　　4.1.5 园区运营管理服务收益

　　　　4.1.6 自投项目经营收益

　　4.2 产业园区开发模式分析

　　　　4.2.1 “园中园”开发模式

　　　　4.2.2 “市场化”开发模式

　　　　4.2.3 “行政特区”开发模式

　　　　4.2.4 “官助民办”开发模式

　　4.3 产业园区建设关联群体分析

　　　　4.3.1 地方政府

　　　　4.3.2 传统房地产企业

　　　　4.3.3 商业地产企业

　　　　4.3.4 工业地产企业

　　　　4.3.5 产业地产企业

　　　　4.3.6 园区内企业

　　4.4 产业园区的运营管理分析

　　　　4.4.1 产业园区的两类基本运营模式

　　　　4.4.2 对工业园区实行科学规划和管理

　　　　4.4.3 产业园区的运营与开发建议

　　　　4.4.4 提升产业园区运营效率的三要素

　　4.5 产业园区运营案例分析

　　　　4.5.1 国际产业园区运营经验分析

　　　　4.5.2 国内产业园区运营现状分析

　　　　 

第二部分 成都产业篇

第五章 成都产业园区发展影响因素研究

　　5.1 成都产业园区气候环境影响因素

　　　　5.1.1 降水雨量情况

　　　　5.1.2 气温情况影响

　　　　5.1.3 空气质量影响

　　　　5.1.4 植被地貌环境

　　　　5.1.5 气候适宜程度

　　5.2 成都产业园区资源环境影响因素

　　　　5.2.1 大宗矿产资源

　　　　5.2.2 石化气体资源

　　　　5.2.3 有色金属资源

　　　　5.2.4 森林资源情况

　　　　5.2.5 农业资源情况

　　5.3 成都产业园区交通影响因素研究

　　　　5.3.1 整体区位

　　　　5.3.2 公路交通

　　　　5.3.3 铁路交通

　　　　5.3.4 航空机场

　　5.4 成都产业园区科技创新影响因素

　　　　5.4.1 科技创新政策

　　　　5.4.2 科研经费投入

　　　　5.4.3 高等教育情况

　　　　5.4.4 技术人才情况

　　5.5 成都产业园区社会环境影响因素

　　　　5.5.1 人口人力资源

　　　　5.5.2 基础教育条件

　　　　5.5.3 卫生医疗条件

　　　　5.5.4 社会保障制度

　　　　5.5.5 法律法规环境

　　　　 

第六章 成都产业园区投资建设运营主体研究

　　6.1 成都产业园区投资主体研究

　　　　6.1.1 地方政府

　　　　6.1.2 核心企业

　　　　6.1.3 投资机构

　　　　6.1.4 地产商

　　6.2 成都产业园区建设主体研究

　　　　6.2.1 传统地产商特点研究

　　　　6.2.2 工业地产商特点研究

　　　　6.2.3 商业地产商特点研究

　　　　6.2.4 产业地产商特点研究

　　6.3 成都产业园区运营主体研究

　　　　6.3.1 物业公司

　　　　6.3.2 地产商

　　　　6.3.3 管委会

　　　　6.3.4 地方政府

　　6.4 成都产业园区开发模式研究

　　　　6.4.1 “园中园”开发模式

　　　　6.4.2 “市场化”开发模式

　　　　6.4.3 “行政化”开发模式

　　　　6.4.4 “官助民”开发模式

　　6.5 成都产业园区盈利模式研究

　　　　6.5.1 土地出让或租金收益

　　　　6.5.2 房地产开发建设收益

　　　　6.5.3 有偿出让无形资源收益

　　　　6.5.4 入园企业经营税收收益

　　　　6.5.5 园区运营管理服务收益

　　　　 

第七章 成都产业园区建设运营管理综合研究

　　7.1 成都产业园区开发运营问题研究

　　　　7.1.1 开发商经验不足

　　　　7.1.2 运营商经验不足

　　　　7.1.3 资金链条缺乏保证

　　　　7.1.4 过分依赖土地增值

　　　　7.1.5 产业链还有待完善

　　7.2 成都产业园区开发运营危害研究

　　　　7.2.1 区域集聚效应较差

　　　　7.2.2 土地利用效率偏低

　　　　7.2.3 企业同质化竞争

　　　　7.2.4 忽视构建产业环境

　　　　7.2.5 配套产业发展不平衡

　　　　7.2.6 产业带动作用不明显

　　7.3 成都产业园区开发运营策略研究

　　　　7.3.1 公开招标建设运营

　　　　7.3.2 进行系统科学规划

　　　　7.3.3 加强园区自主建设

　　　　7.3.4 合理出台税收政策

　　　　7.3.5 提高企业入驻标准

　　7.4 成都产业园区提升竞争力策略

　　　　7.4.1 促进产业集群方面

　　　　7.4.2 加强财政税收扶持

　　　　7.4.3 建立科技服务机制

　　　　7.4.4 完善人才培养机制

　　　　7.4.5 品牌营销推广方面

　　　　 

第八章 成都产业园区开发运营现状分析

　　8.1 各类园区运营分析

　　　　8.1.1 开发区

　　　　（1）发展综述

　　　　（2）运营模式分析

　　　　（3）运营现状分析

　　　　（4）投资吸引力分析

　　　　（5）投资策略分析

　　　　8.1.2 工业园区

　　　　（1）发展综述

　　　　（2）运营模式分析

　　　　（3）运营现状分析

　　　　（4）投资吸引力分析

　　　　（5）投资策略分析

　　　　8.1.3 文化创意产业园区

　　　　（1）发展综述

　　　　（2）运营模式分析

　　　　（3）运营现状分析

　　　　（4）投资吸引力分析

　　　　（5）投资策略分析

　　　　8.1.4 物流园区

　　　　（1）发展综述

　　　　（2）运营模式分析

　　　　（3）运营现状分析

　　　　（4）投资吸引力分析

　　　　（5）投资策略分析

　　　　8.1.5 农业园区

　　　　（1）发展综述

　　　　（2）运营模式分析

　　　　（3）运营现状分析

　　　　（4）投资吸引力分析

　　　　（5）投资策略分析

　　　　8.1.6 其他园区

　　　　（1）发展综述

　　　　（2）运营模式分析

　　　　（3）运营现状分析

　　　　（4）投资吸引力分析

　　　　（5）投资策略分析

　　8.2 重点园区运营分析

　　　　8.2.1 ***园区

　　　　（1）产业园区概况

　　　　（2）运作模式分析

　　　　（3）园区定位分析

　　　　（4）发展经验分析

　　　　（5）招商策略分析

　　　　（6）发展思路分析

　　　　8.2.2 ***园区

　　　　（1）产业园区概况

　　　　（2）运作模式分析

　　　　（3）园区定位分析

　　　　（4）发展经验分析

　　　　（5）招商策略分析

　　　　（6）发展思路分析

　　　　8.2.3 ***园区

　　　　（1）产业园区概况

　　　　（2）运作模式分析

　　　　（3）园区定位分析

　　　　（4）发展经验分析

　　　　（5）招商策略分析

　　　　（6）发展思路分析

　　　　8.2.4 ***园区

　　　　（1）产业园区概况

　　　　（2）运作模式分析

　　　　（3）园区定位分析

　　　　（4）发展经验分析

　　　　（5）招商策略分析

　　　　（6）发展思路分析

　　　　8.2.5 ***园区

　　　　（1）产业园区概况

　　　　（2）运作模式分析

　　　　（3）园区定位分析

　　　　（4）发展经验分析

　　　　（5）招商策略分析

　　　　（6）发展思路分析

　　　　 

第三部分 前景预测篇

第九章 成都产业园区投资前景分析

　　9.1 成都产业园区项目的必要性研究

　　　　9.1.1 国家政策要求

　　　　9.1.2 经济发展要求

　　　　9.1.3 产业升级要求

　　　　9.1.4 环保发展要求

　　　　9.1.5 资源发展要求

　　9.2 成都产业园区项目的可行性研究

　　　　9.2.1 经济可行性

　　　　9.2.2 政策可行性

　　　　9.2.3 技术可行性

　　　　9.2.4 财务可行性

　　　　9.2.5 管理可行性

　　　　9.2.6 投资必要性

　　9.3 成都产业园区投资变量因素研究

　　　　9.3.1 政策变量

　　　　9.3.2 竞争变量

　　　　9.3.3 区位变量

　　　　9.3.4 人力变量

　　　　9.3.5 环境变量

　　　　 

第十章 成都产业园区投融资分析研究

　　10.1 产业园区投资形势分析

　　　　10.1.1 产业园区具有良好的投资价值

　　　　10.1.2 “十二五”期间全国兴起产业园投资热潮

　　　　10.1.3 高新区转型下的投资机会分析

　　10.2 产业园区建设融资分析

　　　　10.2.1 企业融资模式

　　　　（1）政府特殊支持融资

　　　　（2）通过银行贷款融资

　　　　（3）社会资金

　　　　10.2.2 项目融资模式

　　　　（1）特许经营（BOT模式）

　　　　（2）公私合营（如PPP模式）

　　　　（3）施工方垫资承包

　　　　（4）使用者预付费

　　　　10.2.3 其他融资模式

　　10.3 2015-2020年产业园区投资机会

　　　　10.3.1 产业园投资吸引力

　　　　10.3.2 产业园增长动力分析

　　　　10.3.3 产业园区域投资潜力分析

　　10.4 2015-2020年产业园区投资风险及防范

　　　　10.4.1 市场风险

　　　　10.4.2 经营风险

　　　　10.4.3 政策风险

　　　　10.4.4 人才技术风险

　　10.5 成都产业园区行业三胜建议

　　　　10.5.1 产业园区未来发展方向

　　　　10.5.2 产业园区主要投资建议

　　　　10.5.3 成都产业园区融资分析

　　　　 

第十一章 成都产业园区面临的问题及对策

　　11.1 产业园区发展的问题及对策

　　　　11.1.1 产业园区发展中的主要问题

　　　　11.1.2 成都产业园区面临的困扰分析

　　　　11.1.3 低碳产业园建设大跃进亟需规范化

　　　　11.1.4 产业园区的规划设计原则及思路

　　　　11.1.5 城市产业园的定位策略与模式选择

　　11.2 产业园区规划存在的问题及对策

　　　　11.2.1 成都产业园区规划存在的问题

　　　　（1）发展机会的不平等

　　　　（2）过渡依赖土地经营

　　　　（3）不顾及环境成本

　　　　（4）园区企业没有形成共生体系

　　　　11.2.2 产业园区的规划对策分析

　　11.3 产业园区循环经济的困惑及对策

　　　　11.3.1 发展产业园区循环经济的困惑

　　　　（1）发展产业园区循环经济的意识不强

　　　　（2）产业园区循环经济的技术支撑不够成熟

　　　　（3）产业园区循环经济发展所需的制度和政策不够完善

　　　　11.3.2 发展产业园区循环经济的对策

　　　　（1）正确认识发展产业园区循环经济

　　　　（2）建立健全产业园区循环经济服务机构

　　　　（3）健全园区内部的资源节约管理制度

　　　　（4）突出园区空间功能布局

　　　　 

第四部分 商业模式篇

第十二章 产业园区开发商业模式解析

　　12.1 园区开发的盈利方式

　　　　12.1.1 商业模式中的通用收入模型

　　　　12.1.2 园区投资运营一体化盈利方式解析

　　　　12.1.3 园区运营一体化盈利方式解析

　　12.2 产业园区的市场定位

　　　　12.2.1 各类园区投资效益和增长潜力的评价

　　　　12.2.2 开发商对产业园区的定位策略与案例

　　　　12.2.3 园区开发的区域市场定位

　　　　（1）经济发达地区的园区定位

　　　　（2）经济中等地区的园区定位

　　　　（3）经济欠发达地区的园区定位

　　　　12.2.4 入园企业客户的市场定位

　　　　（1）客户的分类——按价值

　　　　（2）客户的分类——按租期

　　12.3 园区开发商商业模式中的关键资源

　　　　12.3.1 商业模式中通用关键资源模型

　　　　12.3.2 产业园区开发商的核心资源

　　　　（1）政府关系资源

　　　　（2）土地资源

　　　　（3）金融资源

　　　　（4）园区招商队伍

　　　　（5）园区运营人才

　　12.4 园区开发的资本运作模式

　　　　12.4.1 园区投资开发的资金需求

　　　　12.4.2 传统土地开发融资方式评价

　　　　12.4.3 房地产信托方式及案例分析

　　　　（1）贷款型信托及案例

　　　　（2）股权型信托及案例

　　　　（3）权益型信托及案例

　　　　12.4.4 普洛斯REFITs运作案例解析

　　　　（1）以基金模式实现轻资产扩张

　　　　（2）围绕基金重整业务架构

　　　　（3）基金模式撬动资金杠杆

　　　　（4）收益来源多样化，回报率提升

　　　　（5）提前兑现开发收益和回笼资金

　　　　（6）轻资产、高周转运营

　　12.5 园区开发商商业模式中的渠道通路

　　　　12.5.1 产业园区的营销策略

　　　　（1）定制营销策略

　　　　（2）绿色营销策略

　　　　（3）合作营销策略

　　　　（4）公关营销策略

　　　　（5）其他营销策略

　　　　12.5.2 产业园区的招商策略

　　　　（1）以良好的服务环境吸引投资

　　　　（2）制定优惠扶持政策吸引投资

　　　　（3）依产业分类进行针对性招商

　　　　（4）积极依托驻外机构招商

　　　　（5）实行“驻点招商”策略

　　　　（6）实行“以商引商”策略

　　　　（7）采取“同乡会招商”策略

　　12.6 园区开发商商业模式中的客户关系

　　　　12.6.1 园区代理开发方式下与政府客户的关系

　　　　（1）开发企业与地方政府的合作方式

　　　　（2）开发企业与政府关系的构建

　　　　12.6.2 园区开发商与入园企业客户的关系打造

　　　　（1）商业模式中客户关系新理念

　　　　（2）为入园客户提供价值增值服务

　　12.7 园区开发商商业模式中的重要合作伙伴

　　　　12.7.1 商业模式中重要合作伙伴的通用模型

　　　　12.7.2 园区开发商商业模式中的典型伙伴

　　　　（1）非竞争性战略合作

　　　　（2）同业竞争者的战略合作

　　　　（3）与供应商的合作

　　12.8 园区开发商商业模式中的成本结构

　　　　12.8.1 商业模式中通用成本结构模型

　　　　12.8.2 产业园区开发的重点成本支出

　　　　（1）园区住宅配套开发成本

　　　　（2）园区土地整理成本

　　　　（3）园区基础设施建设成本

　　　　 

第十三章 典型园区开发商商业模式解析——轻资产模式

　　13.1 园区孵化+地产开发模式——华夏幸福

　　　　13.1.1 华夏幸福发展历程与现状

　　　　13.1.2 华夏幸福的发展战略定位

　　　　13.1.3 华夏幸福产品系列与定位

　　　　13.1.4 华夏幸福园区的开发情况

　　　　13.1.5 华夏幸福园区的经营情况

　　　　13.1.6 华夏幸福的商业模式解析

　　　　（1）价值主张

　　　　（2）关键业务

　　　　（3）核心资源

　　　　（4）合作伙伴

　　　　（5）客户细分

　　　　（6）客户关系

　　　　（7）渠道通路

　　　　（8）收入来源

　　　　（9）成本结构

　　13.2 专业开发+基金运作模式——普洛斯

　　　　13.2.1 普洛斯发展历程与现状

　　　　13.2.2 普洛斯的发展战略定位

　　　　13.2.3 普洛斯的物流业务体系

　　　　（1）标准设施开发

　　　　（2）定制开发

　　　　（3）售后回租

　　　　13.2.4 普洛斯园区的开发情况

　　　　13.2.5 普洛斯园区的经营情况

　　　　13.2.6 普洛斯的商业模式解析

　　　　（1）商业模式简图

　　　　（2）价值主张

　　　　（3）关键业务

　　　　（4）核心资源

　　　　（5）合作伙伴

　　　　（6）客户细分

　　　　（7）客户关系

　　　　（8）渠道通路

　　　　（9）收入来源

　　　　（10）成本结构

　　　　 

第十四章 典型园区开发商商业模式解析——重资产模式

　　14.1 多园区快速复制模式——天安数码城

　　　　14.1.1 天安数码城发展历程与现状

　　　　14.1.2 天安数码城的发展战略定位

　　　　14.1.3 天安数码城园区的开发情况

　　　　14.1.4 天安数码城园区的经营情况

　　　　14.1.5 天安数码城的商业模式解析

　　　　（1）商业模式简图

　　　　（2）价值主张

　　　　（3）关键业务

　　　　（4）核心资源

　　　　（5）合作伙伴

　　　　（6）客户细分

　　　　（7）客户关系

　　　　（8）渠道通路

　　　　（9）收入来源

　　　　（10）成本结构

　　14.2 单一园区投资运营模式

　　　　14.2.1 商业模式通用模型

　　　　14.2.2 张江高科

　　　　（1）公司发展历程与现状

　　　　（2）公司的发展战略定位

　　　　（3）公司产品系列与定位

　　　　（4）公司园区的开发情况

　　　　（5）公司园区的经营情况

　　　　（6）公司的商业模式解析

　　　　14.2.3 陆家嘴

　　　　（1）公司发展历程与现状

　　　　（2）公司的发展战略定位

　　　　（3）公司园区的开发情况

　　　　（4）公司园区的经营情况

　　　　（5）公司盈利模式转型分析

　　　　（6）公司现行商业模式解析

　　　　14.2.4 浦东金桥

　　　　（1）公司发展历程与现状

　　　　（2）公司的发展战略定位

　　　　（3）公司园区的开发情况

　　　　（4）公司园区的经营情况

　　　　（5）公司的商业模式解析

　　　　14.2.5 南京高科

　　　　（1）公司发展历程与现状

　　　　（2）公司的发展战略定位

　　　　（3）公司园区的开发情况

　　　　（4）公司园区的经营情况

　　　　（5）公司的商业模式解析

　　　　14.2.6 金融街

　　　　（1）公司发展历程与现状

　　　　（2）公司的发展战略定位

　　　　（3）公司园区的开发情况

　　　　（4）公司园区的经营情况

　　　　（5）公司的商业模式解析

　　　　 

第十五章 典型园区开发商商业模式的对比评价

　　15.1 典型商业模式的适用范围与壁垒

　　　　15.1.1 典型商业模式的适用范围

　　　　15.1.2 典型商业模式的壁垒分析

　　15.2 不同商业模式下企业战略和能力方面的评价

　　　　15.2.1 不同商业模式的可复制性评价

　　　　15.2.2 开发商发展整体战略对比评价

　　　　15.2.3 企业与地方政府关系的评价

　　　　15.2.4 企业园区招商能力对比评价

　　　　15.2.5 企业经营获利能力对比评价

　　　　15.2.6 企业经营发展能力对比评价

　　15.3 典型园区开发商商业模式的竞争力综合评价

　　　　 

第五部分 园区规划篇

第十六章 成都产业园区定位及规划

　　16.1 成都产业园区的发展定位

　　　　16.1.1 成都产业园区的功能定位

　　　　16.1.2 成都产业园区的产业定位

　　16.2 产业园区产业链搭建

　　　　16.2.1 成都产业园区产业结构

　　　　16.2.2 成都产业园区产业链条的设计

　　16.3 产业园区的规划布局

　　　　16.3.1 成都产业园区用地布局

　　　　16.3.2 成都产业园区各功能区的建设规模

　　　　16.3.3 成都产业园区产业布局

　　16.4 成都产业园区保障体系

　　　　16.4.1 成都产业政策支持体系

　　　　16.4.2 成都产业园区公共服务平台搭建

　　　　16.4.3 成都产业园区运营模式设计

　　　　 

第十七章 成都产业园区投资成本与收益估算

　　17.1 成都产业园区经济效益评估

　　　　17.1.1 产业园区投资估算

　　　　（1）成都产业园区总投资估算

　　　　（2）成都产业园区分阶段投资估算

　　　　17.1.2 成本估算估算

　　　　17.1.3 产值估算

　　　　17.1.4 销售收入估算

　　　　17.1.5 销售税金估算

　　17.2 成都产业园区社会效益评估

　　17.3 成都产业园区生态效益评估

　　17.4 成都产业园区适应性评价指标体系

　　　　17.4.1 目标适应性指标

　　　　17.4.2 经济适应性指标

　　　　17.4.3 社会适应性指标

　　　　 

第十八章 成都产业园区招商策略分析

　　18.1 产业园区的招商流程介绍

　　　　18.1.1 确立目标

　　　　18.1.2 广泛搜集各方面资料

　　　　18.1.3 制订各类招商方案

　　　　18.1.4 比较选择各类招商方案

　　18.2 产业园区建设行业招商分析

　　　　18.2.1 企业入园行为分析

　　　　18.2.2 产业园区招商环境

　　　　18.2.3 产业园区招商定位

　　　　18.2.4 产业园区招商标准

　　　　18.2.5 产业园区招商方式

　　　　（1）中介招商

　　　　（2）产业招商

　　　　（3）网络招商

　　　　（4）其他招商方式

　　18.3 产业园区的招商策略探究

　　　　18.3.1 定位策略

　　　　18.3.2 价格策略

　　　　18.3.3 合作方式策略

　　　　18.3.4 广告宣传策略

　　　　18.3.5 跟踪服务策略

　　18.4 开发区招商引资策略

　　　　18.4.1 2014年成都开发区招商策略

　　　　18.4.2 开发区招商引资营销策略

　　　　18.4.3 开发区招商引资发展策略

　　　　18.4.4 开发区服务外包策略分析

　　　　（1）区域视角中的服务外包

　　　　（2）地方视角中的服务外包

　　　　（3）开发区服务外包发展策略

　　　　 

第十九章 成都产业园区运营策略分析

　　19.1 产业园主要投资模式

　　　　19.1.1 产业园开发模式

　　　　19.1.2 产业地产商模式

　　　　19.1.3 综合运作模式

　　19.2 产业园建设融资渠道分析

　　　　19.2.1 产业园建设行业发展的难题：资金与管理

　　　　19.2.2 资金与管理产业地产的资本特点

　　　　19.2.3 目前国内主要融资渠道

　　　　19.2.4 多元化的融资发展方向分析

　　19.3 提升产业园投资环境竞争力的对策措施

　　　　19.3.1 促进产业集群方面

　　　　19.3.2 完善生产要素方面

　　　　19.3.3 拓展需求条件方面

　　　　19.3.4 主导企业发展方面

　　　　19.3.5 品牌营销推广方面

　　19.4 三胜咨询产业园运营建议

　　　　19.4.1 运营策略建议

　　　　19.4.2 投资策略建议

 

图表目录

图表1：“十二五”规划的八大产业集群

图表2：中国产业转移示意图

图表3：1996-2015年中国城镇化率走势（单位：%）

图表4：2020年中国城镇化率预测（单位：%）

图表5：中国城镇化进程对产业园区开发的影响分析

图表6：2020年中国城镇化率预测（单位：%）

图表7：中国产业园区开发商融资途径分析

图表8：2011-2015年中国工业用地实际供应规模与占全部用地的比重（单位：万平方米，%）

图表9：2010-2015年中国30个主要城市工业用地供需规模与占全部用地的比重（单位：万平方米，%）

图表10：产业园区分类

图表11：2010-2015年成都产业园区数量规模与增长情况（单位：个，%）

图表12：2011-2015年成都各类产业园区的利税总额与增速（单位：亿元，%）

图表13：成都物流园区土地价格（单位：%）

图表14：成都物流园区仓库租金价格（单位：%）

图表15：全国物流园区发展过程中遇到的阻力及困难（单位：%）

图表16：物流园区人才资源需求（单位：%）

图表17：影响物流园区经营的环境因素（单位：%）

图表18：成都政府给园区或入驻企业获得较大收益的政策（单位：%）

图表19：2014年全国物流园区主要收入来源调查情况（单位：%）

图表20：各类园区投资效益和增长潜力的二维矩阵图（单位：%）

图表21：单一定位策略

图表22：组合定位策略图

图表23：利基市场定位图

图表24：园区开发商商业模式中的通用关键资源

图表25：2011-2015年普洛斯管理物业数量的增长

图表26：2011-2015年普洛斯旗下管理资产的可出租面积

图表27：2011-2015年普洛斯实际控制资产的投资规模增长

图表28：普洛斯的物流地产基金模式示意图

图表29：普洛斯实际控制资产与表内资产的对比

图表30：普洛斯物流地产基金运作模式示意图

图表31：普洛斯的物流地产基金杠杆

图表32：普洛斯基金模式下杠杆率的提升

图表33：普洛斯基金份额收益及管理费和业绩提成

图表34：普洛斯基金模式下收入结构的变化

图表35：普洛斯的物流地产基金杠杆

图表36：普洛斯基金模式下净经营利润贡献比例的变化

图表37：普洛斯的物流地产基金杠杆

图表38：普洛斯基金模式对投资回报率的影响

图表39：普洛斯开发部门的销售增长

图表40：合作伙伴通用模型

图表41：2014年末华夏幸福的股权结构图

图表42：2014年末华夏幸福已运营和意向合作园区表

图表43：2014年华夏幸福主要园区经营情况

图表44：华夏幸福产业园区运作模式图

图表45：华夏幸福商业模式简图

图表46：2014年华夏幸福的收入结构图

图表47：2014年华夏幸福产业园区开发的收入结构图

图表48：2014年华夏幸福产业园区开发不同业务的毛利润结构图

图表49：2011-2015年华夏幸福的成本结构图（单位：万元，%）

图表50：2004-2015年普洛斯在全球开发仓储面积一览表（单位：百万平方米）

图表51：普洛斯在中国的物流地产项目分布图

图表52：普洛斯物流园区开发运营的商业模式画布

图表53：2014年普洛斯在中国的客户群所在行业结构图

图表54：2011-2015年普洛斯收入来源结构图（单位：万元，%）

图表55：2011-2015年普洛斯的成本结构图（单位：万元，%）

图表56：天安数码城园区开发运营的商业模式画布

图表57：天安数码城收入来源图示

图表58：天安数码城的成本结构

图表59：单一园区投资运营商业模式通用模型

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　　随着我国结构调整、产业转型升级要求加大，以及房地产市场遭调控遇冷，房地产开发与产业相结合趋热背景下，成都产业园迎来快速发展。国家高新技术产业开发区方面，根据国家统计局发布的《中国统计年鉴2012》显示，国家高新技术产业开发区企业数量为57033个，从业人员10736442人，实现总产值1056796254万元，全年收入1334251300万元，净利润84841681万元，实交税金68167084万元，年出口额31806014万美元。农业园方面，农业园遍地开花，目前中国共有各类规模以上农业园区30000家。科技园方面，大约有86个国家级大学科技园，1034家企业孵化器(统称以上三类国家级园区为国家科技园区)。物流园方面，2012年我国共有各类物流园区共计754家，对比2006年的207家，增长264%，与2008年的475家相比，增长58.7%。创意园方面，我国目前有创意产业园1216家，已初步形成六大文化创意产业集群。总部经济方面，我国已经形成了以京、沪、粤为龙头的“长三角”、“环渤海地区”、“珠三角地区”吸引地区总部的态势。同时深圳、杭州、南京、青岛、武汉都把发展总部经济、建设总部经济园区作为新的经济发展亮点。

　　产业园区建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断地进行调控，这也客观上为成都产业园区建设创造了更大的经营空间，减少了产业地产的投资风险，提高了园区运营的稳定性和可控性，吸引了更多传统住宅房地产开发商的目光。同时产业园区作为区域经济发展的龙头，是对外开放、招商引资的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。在各地“十二五”规划中，产业园的上马和扩建令人瞩目，如贵州要建设百余个特色产业园、重庆要建设离岸数据开发和处理中心两大基地、黑龙江要建设哈大齐工业走廊建设区、安徽要形成10个左右的新兴产业基地，据不完全统计，“十二五”期间，各地千亿级的产业园规划就有十余个，这意味着，未来五年，中国或将进入各类产业园区建设的高峰期，投资规模数万亿元。

　　成都产业园区逐渐成为成都经济发展的引擎，带动着区域整体实力提升。但是不容忽视的是由于产业地产开发及运营刚处于起步阶段，开发企业和运营商的经验不足，加之在开发过程中会面临地方政府的干预，容易出现过度追求税收、缺乏对园区系统科学的专业规划、吸引追求低成本和低税收的产业进驻等问题，容易引发区域集聚效应差、土地利用效率偏低、企业同质化竞争严重、忽视构建产业环境、配套不平衡、产业带动作用不明显等诸多问题。目前，我国高度重视大力推进产业园区的生态化。不少地方提出建立生态型产业园区，大力推进清洁生产和绿色制造，并按照“减量化、再利用、资源化”的原则，构建循环经济产业链，建设资源节约和环境友好型的生态企业、生态工业和新型产业体系，着力打造绿色制造基地。显然，建设“生产发展、生活舒适、生态良好”的生态型园区，促进产业的生态化和生产、生活、生态的协调发展，这是今后我国各类产业园区发展的大趋势。

　　本研究咨询报告由三胜咨询领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家科技部、国家发改委、国务院发展研究中心、中国开发区协会、中国高新技术产业开发区协会、中国保税区出口加工区协会、成都统计局、成都国土资源局、中国产业信息研究网、全国及海外多种相关报刊杂志以及专业研究机构公布和提供的大量资料，对成都产业园及各子类产业园的发展状况、关联行业发展状况、产业园运营管理、发展趋势、盈利模式、招商策略等进行了分析，并重点分析了成都产业园发展状况和特点，以及成都产业园面临的问题、园区及开发企业的策略等。报告还对产业园进行了趋向研判，是产业园运营、开发企业、服务、投资机构等单位准确了解目前成都产业园发展动态，把握企业和园区定位和发展方向不可多得的精品。