2015年1月楼市成交量回落 难超2013年峰值

　　2014年尾不断回升的房地产成交量，在2015年头戛然而止。

　　来自第三方统计机构数据显示，1月份房地产成交量和成交面积环比均出现明显下降。中原地产研究中心统计的住宅签约数据显示，2014年1月，全国主要的54城市住宅签约合计24.66万套，同比上涨22%，但环比大降22.6%，出现明显回落。

　　2014年10月以来，在房贷政策放松、央行降息和房企推盘压力下，楼市成交量逐渐上升，至12月54个主要城市成交量达31.87万套。

　　接受21世纪经济报道记者采访的房地产业内人士对2015年房地产市场走势意见不一，但都承认房地产市场进入分化格局，一线城市、部分二线城市和三四线城市之间，不同房地产企业之间，甚至同一城市的不同地段之间表现不一。此外，业内认为，2015年房地产市场的主题仍将是去库存。

　　1月楼市成交量大降

　　1月楼市成交量没有延续此前的上升势头。

　　克尔瑞研究中心数据显示，2015年1月全国商品住宅成交建筑面积1870万平方米，同比下跌31%，环比下跌1%。其中，一线城市成交350万平方米，二线城市成交498万平方米，三四线城市成交498万平方米，各线城市环比均出现下跌，二线跌幅最大；仅一线城市同比有所上涨。

　　1月楼市成交量下降，与春节等季节因素、房企推盘有关。“去年12月的销量透支了今年1月的销量，今年1月实际成交应该比表面数据要多一些”。中原地产研究总监张大伟表示。

　　此外，房企在1月下半月明显减缓了推盘节奏。广东中原地产项目部总经理黄韬表示，春节返乡等因素使得购房者数量减少，房企推盘动力也不强。

　　不过，克尔瑞研究中心认为，一般而言，临近年关楼市成交都会冷淡，但眼下离年关尚早，成交下滑更多是因为前期地方救市政策效应递减、而信贷政策又止步不前，加之购房者对未来政策有了更多的期待，观望情绪上升。

　　亿翰智库董事长陈啸天更直言，2014年第四季度市场严重透支，多地市场进入观望，市场整体下滑明显，环比12月，市场整体下滑20%多。

　　分城市来看，一二线城市楼市成交有所回升。其中，1月一线城市楼市成交量环比全部下降。上海、广州环比大幅下跌42%，北京环比下跌27%。不过，一线城市同比均有上升，其中深圳楼市成交同比大增233%，北京上海同比涨幅分别为19%和14%，只有广州同比下跌了1个百分点。

　　三四线城市仍因库存压顶而出现购买力萎缩。克尔瑞数据显示，二线城市楼市成交同比和环比分别下跌36%和10%，1月成交量甚至不及去年月均水平。环比来看，仅南昌一城微涨7%，其余城市清一色大幅回落，跌幅最大的为成都和贵阳，下降七成左右。

　　1月之后，由于春节在2月，市场预期一季度楼市销售不会有明显变化。不过，易居中国执行总裁丁祖昱认为，部分二线和大多数三四线城市，2月其实也是非常不错的销售时期，这就是所谓的春节返乡购房潮。过往的若干年，这股购房潮主要出现在人口外流输出比较多的地区，比如广东、福建、重庆、四川、河南等区域，以及绝大部分的三四线城市，对这些城市的销售人员来说，春节期间要开足马力全力卖房。
　　
　　2015市场先抑后扬

　　陈啸天认为，2015年整体形势好于2014年，可能前低后高，一季度往下走，二季度会出现探底，三、四季度会反弹。总的来说，2015年从全国角度来看，均价会上涨，成交量要好于2014年。

　　德信资本董事长陈义枫也表示，2015年的市场整体会比2014年要好，但成交面积和金额都难以超越2013年的峰值。

　　另一方面，市场分化加剧，整体中国楼市已经进入新常态，已经成为房地产业界的共识。

　　张大伟表示，房地产行业分化体现在两大方面：第一个是市场的分化，不同区域，不同城市，甚至同一个城市，都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供求情况而出现不一样的市场行情。第二个是开发商的分化，大者恒大，有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将更大更强。

　　克尔瑞研究中心认为，一线城市虽仍受到限购政策约束，但依托于强大的人口吸纳能力和经济水平，一线城市成交量价也能够保持稳定或小有回升。二线城市市场表现分化并且将进一步加剧，像合肥、武汉、郑州、南京、厦门，可能在2015年还可以保持平衡，大连、宁波、沈阳、长春、西安、长沙、成都、昆明压力巨大，面对高企的库存压力，来年市场去化压力仍然巨大，市场成交也不容乐观。

　　“考虑到诸多城市目前库存压力依然处于高位，我们认为2015年房价的整体走势仍应是先降后稳。”克尔瑞研究中心认为，在巨大的去化压力面前，房价还有进一步调整的空间；另一方面，房企库存去化速度缓慢，2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。

　　“2015年1月房价环比降幅收窄，但同比跌幅扩大。”克而瑞研究中心分析师杨科伟表示，从供应上来看，2013年下半年到2014年成交土地将在2015年入市，这些土地价格更便宜，地产商有“以价换量”的动力。不过，虽然2014年新增土地供应萎缩，但是土地成交价格并未明显下降，所以到2015年终房价可能稳定下来。

　　随着市场回暖，价格回升，地产界仍警惕楼市泡沫破灭的可能性。万科董事长王石也在伦敦表示，房地产市场很明显是有泡沫的，但泡沫未必会破。“但要当心货币等刺激政策，通缩刺激成通胀。国际趋势都在通缩，都发钱，这样来看就要小心了。”王石表示，从房地产走势来看不要太悲观，但是一定要慎重面对未来，现在仅仅是个开始。

　　小结：经过了14年12月在开发商冲刺业绩、自住房保障房等网签集中等因素影响下的网签放量之后，1月北京住宅新房市场网签量回落在意料之中。尽管环比的下滑的幅度超过五成，但9500套左右的网签量仍然显著高于2014年月均8252套的水平，显示出新房市场在去年四季度至今密集利好影响下成交量复苏反弹的特征。

　　短期内来看，楼市接下来3-6个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲会出现小幅涨价的现象。从房价的角度来说，一线城市仍然会面临“阶段性”快速上涨的压力。总体来看，2015年房地产市场在“去库存”政策导向下，大多数市场基本面良好的城市市场成交量回升，房价小幅上涨仍是主旋律。

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