商品房供应不足会产生什么影响？

　　年关将近，又到了总结的时间。

　　很多房企在汇总今年的销售额，不必说，拜1-9月一二线城市楼市劲爆之赐，绝大多数规模房企都已提前完成全年任务，极少数还有所图的，正在拼命冲刺。

　　不过，我跟几位资深同行和专家聊过，今年谁能率先到达4000亿销售额，已经不感兴趣了。谁拿行业第一，也没那么刺激了。仿佛到了一定高度，就是数字组合游戏了。

　　对各地城市来说，卖地收入一直是个避不开的话题。以往惯例，媒体都喜欢将年度土地出让金总额排名居前的城市拎出来晒晒。按理得到次年1月初才能拿到一年的确切数字，但有些城市现在就知道了。譬如北京市。

　　根据我们记者的报道，北京市新推出朝阳区和房山区含住宅用地两块，其成交时间均为2017年。这意味着，2016年北京不会再有商品住宅用地出让。而住宅用地，正是最为人们关注的。因为大家平时所说的房价，主要是指商品住宅价格。

　　据统计，2016年内，北京市完成13宗地块共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米，预计获得相关土地出让金455.655亿元。无论是规划建筑面积，还是建筑用地面积，均是北京含住宅用地供应近五年来的最低值。

　　根据2016年4月22日公布的北京市2016年度国有建设用地供应计划，住宅用地计划供应1200公顷，商服用地400公顷。计划供应住宅用地1200万平方米，实际完成84.56万平方米。当然，计划供应的住宅用地里，可能还包括非商品住宅用地，而84.56万平方米是公开招拍挂的商品住宅用地。但实际出让面积如此之低，仍令人惊诧。北京市此前有过多年未完成住宅用地计划的先例，但像今年这样完成率如此之低，在我记忆中，似乎还是第一次。

　　近几年，地产商都加快了周转率。不少品牌房企，从拿地到开盘，已经缩短到9个月，有的甚至只有6个月。也就是说，今年拿的地块，一般来说，明年就可以开盘。土地供应直接影响到商品房供应，这已是常识。

　　商品房供应不足会产生什么影响？

　　举个例子。去年5月南京新房库存降至5.2万套，7月继续降至4.9万套，今年2月底降至4万套以内，4月跌破3万套，7月5日降到2.2万套，刷新历史记录。按当时的去化率，新建商品房库存量不够卖两个月的时间。

　　回过头去看，也正是去年6月后，南京市房价进入加速上涨的通道，这显然与商品房供应不足有直接关系。而2015年商品住宅供应不足，与2014年的商品住宅用地供应有直接关系。根据南京市土地供应计划，2014年计划供应商品住宅500公顷（500万平方米），但我查到的数据，2014年出让商品住宅和包括商品住宅的地块完成292.38万平方米。

　　南京的案例是在调控之前。9月之前，我多次说过，此轮房价上涨，货币是主因。这已为2016年1-9月的信贷数据所证实。超过三成的新增信贷是房地产信贷。信贷是影响房价的第一主导因素，供求关系是第二重要的因素。那么，调控之后，供求关系将置于何种位置？

　　如你所知，此轮调控，除了限购之外，最具威力的是对流向房地产的资金一紧再紧。在此情况下，主导房价的几大因素，供求关系已跃居第一位。

　　当然，一二线城市的调控是同时从供需着手。限购之下，需求被限制。但请注意，2010年以来，北京上海深圳广州的限购就没有放松过。也就是说，在限购之下，这些城市仍保持着旺盛的住房需求。从现实看，这些需求依旧存在。

　　那么，土地供应问题就应格外引起重视。

　　我并不想说，今年土地供应严重不足，明年北京市的房价就会如何如何。因为，除了今年的土地供应会对明年的商品房供应形成直接影响外，二手房和新房库存也是影响明年房价的重要因素。如果二手房流转率加快，已有的新建商品房库存不出现急跌，也不至于令房价直线上扬，今年的调控如此严厉，我相信市场主体对此心知肚明。

　　地产界人士都明白，政府部门并不乏调控楼市的工具，包括行政管控房价的手段。在当前形势下，有些工具也是可以理解。但是，房地产市场的特殊性在于，它具有很大的刚性，尤其是房价，它的内在张力要压制住还是颇费力气的。

　　前两天，有媒体请我预测明年的房价走势。我说，预测房价如同算命，使不得。如果非要说，那就是，我相信明年的房地产市场会保持稳定，房价会保持稳定。但仍须提醒，各地政府必须将土地供应提到特别特别重要的高度。千方百计、千方百计、千方百计形成现实、有效的土地供应。

 

 

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