2016年约5.5万亿资金流入地产 委托贷款绕道输血被查

　　为了落实房地产市场的调控政策，监管对商业银行违规贷款的专项检查正在各地有序展开，包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷款以及理财资金违规进入房地产领域等等。

　　据《中国经营报》记者了解，多家银行由于贷款经营的不审慎被罚，首付贷、贷款挪用、假按揭等现象突出。更值得关注的是，委托贷款逐渐成为了银行“输血”房地产企业的一条暗道，该模式能够变相突破房地产信贷政策引起了监管关注。
　　
　　严查楼市违规贷款

　　12月1日，湖南银监局发布了《中国银监会湖南监管局办公室关于认真落实长沙市政府房地产市场调控措施的通知》（以下简称《通知》），要求各银行严格执行购房首付比例、第二套普通住房首付比例及贷款利率政策的规定，严禁变相放宽贷款条件；加强开发商土地竞买保证金来源的审查，控制银行理财资金流向房地产领域；严防“假按揭”和“零首付”等违规行为。

　　该《通知》中强调，切实加强资金真实性审查，并审慎开展与房地产中介和房企的相关业务。同时，加强对于个人消费贷、个人经营性贷款、信用卡投资、房地产开发上下游企业贷款等业务的合规性和资金流向管理，严禁违规发放或农用信贷资金进入房地产领域。

　　除了湖南银监局之外，上海、广州、山东等地银监局也相继对于房地产贷款做了相应要求和安排，甚至对相关业务实行突袭抽查。

　　“在购房按揭市场，贷款审查集中在首付贷、假按揭和贷款挪用上，而房企开发贷则要审查贷款资质、贷款抵押品、资金用途等方面。”一位地方银监局人士向记者透露，监管要求银行机构自查和加强管理，并对检查结果做详细汇总报告。

　　该银监局人士向记者表示：“一些购房者通过消费贷挪用购房，银行对于资金用途不进行限制，这种现象如今就属于违规；另外，房地产企业不符合贷款条件、抵押品未经核实等等也都要追究银行责任。”

　　据了解，在监管的专项检查下，不少地方相继披露了地方监管的行政处罚。12月1日，银监会浙江监管局发布9家银行贷款违规的行政处罚决定，涉及国有大行、股份行和城商行，其中多家银行事由为贷款不审慎。此前，还有某银行温州分行因贷款资金回流转定期存单，质押再贷款后，资金被用于缴纳土地出让金，被罚款70万元。

　　“资金流进房地产领域的规模过大，监管到了不调控不行的地步了。”北京一家股份行信贷部人士称。

　　据了解，近期有机构称2016年约有5.5万亿元的外部资金流入地产市场，较2015年的2.1万亿元环比涨幅162%，而其中银行理财产品资金预计贡献4万亿元，占比约72%属于绝对大头部分，房企正是运用此笔资金拿地收购。
　　
　　年化4%~18%

　　记者在采访中了解到，在房地产开发贷款中，虽然商业银行实行白名单制限制了该领域的资金直接流入，但是委托贷款却沦为了“输血”的一条暗道，变相突破了银行信贷限制。

　　“中小房地产企业向银行直接贷款都很难，可能申请要上交到总行审批。但是，他们会通过国企或是大型企业做委托贷款，由大企业先将资金从银行贷出来，再将款委托贷给房地产企业。”一位不愿具名的银行人士称，如果银行对资金去向有要求，大企业只需要用自有资金腾挪就没有问题了。

　　该人士表示，中小房企能够通过这种方式融资，并且利率不会太高，而大企业能够“坐吃利差”，不费劲就能够挣到可观的收益。

　　据了解，由于利率市场化和多次降息，一些国有企业和大企业的贷款利率位于年化5%~8%，而房地产企业在市场上的融资有的能够高到年化30%以上，这其中存在巨大的利差空间，也给予了不少企业动力。

　　“委托贷款对风险的控制是关键一环，很多资金方要企业提供足额的抵押物。”上述银行人士称，这种抵押和贷款方式也更灵活一些。

　　该人士表示，此前在楼市行情乐观的情况下大多数银行对于房企融资运用的银行理财表外融资方式较多，但是委托贷款即使在楼市行情不乐观的时候也能运用。“银行理财对于房地产企业的资质也会有要求，一些很差的企业是很难拿到资金的，而这个利率也不会超过年化10%。然而，在行情不好的时候，房地产企业通过委托贷款拿到资金的成本甚至能够超过18%，利率是堪比民间借贷的。”

　　记者了解到，尽管委托贷款的限制相对少一些，但是由于委托贷款的风险存在，前期部分企业贷款的偿还出现逾期，很多银行在做委托贷款时会有附加条件，比如要求地产开发持“四证”等等。

　　“实际上，不同情况的委托贷款利率相差巨大，从年化4%~18%的情况都有。由于房地产行业的资金缺口，这一类委托贷款甚至成为了一些企业赚钱的途径。”该银行人士表示，有的上市公司通过质押股权获得贷款资金，再将贷款资金做委托贷款的也有很多，赚的就是中间差价。

 

 

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