宅地使用权到期不必担心被收回 专家建议设立年租制

　　日前，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（下称《意见》）正式对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。引人瞩目的是，对于公众关心的土地与房屋财产问题，《意见》在多处予以了说明和安排，其中包括研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。业内人士表示，这样的表述意味着对于个人住宅土地使用权70年到期后政府会收回的担心是不必要的。
　　
　　《意见》明确提及

　　土地使用权到期后续期问题

　　今年4月，浙江温州部分住宅土地使用权到期但房屋所有权未到期，市民在办理交易时被告知土地续期需几十万手续费，引起一片哗然。

　　此次《意见》中明确提及“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排”，对此，业内人士表示，这样的表述很显然回应了此前温州、深圳等地住宅产权到期续期的问题，明确了后续对于此类问题也会积极进行研究，进而打消很多购房者的顾虑。也从侧面体现了对于购房者购房权和财产权的保护，有积极的作用，预计关于土地使用权到期续期的问题会在近一两年得到一个较为成熟的、社会认同度高的方案或意见。

　　据《新京报》报道，参与民法典编纂的中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新向记者透露，凡是期限不够70年的住宅建设用地使用权，到期后必须都续期到70年，而70年使用权到期后将自动续期，这相当于是一种无期限的物权。也就是说，老百姓一旦取得了70年的土地使用权，那么就相当于永久使用，到期后自动续期，成为永久性的建设用地使用权。

　　此外，据中新社报道，11月29日最高人民法院举行新闻发布会，介绍《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》和《最高人民法院关于依法妥善处理历史形成的产权案件工作实施意见》主要内容并回答记者提问。在谈到关于住宅建设用地等土地使用权到期后续期问题时，最高人民法院研究室主任颜茂昆对记者表示，物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。目前在实践中已经开始遇到土地使用权到期后续期的问题，尤其是一些产权期限比较短的用地，针对这一问题的处理，实践当中的做法也不一致。对于上述现象，颜茂昆强调，有关机关一定会根据此次中央《意见》的精神，尽快研究70年产权到期以后法律上如何安排。颜茂昆表示，人民法院将依据现行法律，包括这次中央出台的《意见》精神，稳妥处理好相关案件。

　　法律层面或有突破

　　对准购房者产生积极预期

　　对于住宅建设用地使用权到期续期的问题，过去被认为是法律层面的一个空白点。而随着《意见》的发布，很大程度上说明对于该问题的讨论正纳入到法律体系的层面中。而且从侧面也说明必须通过立法来真正予以解决和处理，尤其是一些产权不足70年的住宅用地，如何处理好历史遗留问题，同时实现顺利过渡，都会是法律层面需要关注和重点解决的问题。

　　按照我国法律、法规的相关规定，土地使用权的期限是根据土地使用权的不同种类进行规定。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

　　那么，当住宅土地使用权年限到期，应当如何解决呢？记者查阅相关法律规定发现，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。换而言之，对于住宅土地到期后怎么处理的问题，现行法律和政策仍然存在空白。此番中央文件出台，意味着怎样填补空白将从专家之间的争论上升到顶层设计，并且尽快使其转化为具有指导意义的法律和政策。

　　而根据《城市房地产管理法》第二十二条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

　　《意见》尽管没有对此出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。该中央文件释放的积极信号，对忧虑中的持有房产者或准购房者或会产生积极的心理预期。

　　探讨

　　如何续期？

　　专家建议设立“年租制”

　　业内人士认为，70年产权到期后，原则上自动续期的可能性极大，因为国人财富大量集中在房产上，尽管使用期到期续期是基本共识，但由于土地是国有的也不能动摇，所以如何续期是关键。

　　赶集网负责人认为，70年后产权问题最根本的就是要确保居住者的基本权益。如果因为历史遗留下来的问题导致需要续期，那么在不涉及住房交易和买卖的时候，可以采取先续期的方式，待房屋交易的时候进行土地增值的评估，进而收取相应的费用，这样业主的抵触会少一点。或者采取一些简便的方式，比如根据房价上涨的幅度来确定收取的比例和标准。另外要对目前一些新拍卖的土地及时加入土地出让后续期的内容，这样开发商拿地也会更加明确此类问题。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，一些历史遗留地区土地使用权到期的地方可借鉴深圳的做法（一次性补交基准地价的35%），有个过渡，等待国家层面法律出台。由于前期已经在土地招拍挂环节收取了70年的土地使用权租赁费，之后或许应该象征性地续费，但不应该以现在的市场价来估算。

　　中国人民大学公共管理学院副院长严金明也建议，未来可以借鉴英国、香港等地的做法，采用适当有偿的方式，甚至与房地产税改革结合起来统筹进行。这个过程中一定要考虑到民众特别是中低收入人群的承受能力。比如：设立“年租制”，70年产权到期后，分年期付一定的地租。针对中低收入人群进行地租减免，以不增加民众的负担。

　　不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，目前的住宅土地出让金相当于一次性缴纳了70年的地租，在已经缴纳租金的情况下，再征收“类物业税”的做法在法理上都是说不过去的。所以现在无论是重庆还是上海版本的房产税，或者正在推动立法的房地产税都将面临极大的阻力，这不是可以强推的税种。如果物业到期续费就可自动续期，那就已经很接近产权私有化了，在这个背景下开征“类物业税”可能更合理合适。

　　市民声音

　　海珠区工业大道某小区居民周阿姨：“以一个小区为例，土地使用权一旦到期，整个小区的居民都面临着办理续期的问题，那么到时候岂不是排队都排不过来。”

　　越秀区居民张女士：“购房者并没有土地所有权，在买房时缴纳房款所获得的是70年使用权。这就类似于与国家签订了某种契约，契约到期后续约，并付出一定的费用，我认为这是合理的。只是相应的费用，应当是老百姓能承受得起的。”

　　某大学教师秦先生：“讨论土地使用权的续期之前，应该先关心另一个问题：房屋的使用寿命。按现行设计标准，住宅使用寿命一般是50年，因为建造质量参差不齐，很多房子实际使用寿命要少于50年。由此，危房的征收与拆迁，也是必须统筹考虑的，这样才能真正保障不动产所有人的权利与利益。”
　　
　　他山之石

　　香港物业税

　　在香港，有一种税项名为物业税（英文名叫Property Tax）。根据香港《税务条例》第112章，第5B条《物业税的征收》，它是一种直接税的入息税，业主只是持有香港物业不会被课税，除非物业被租出而产生的代价收入，是课税年度该代价收入的八成净金额（即是“应评税净值”）将被课物业税。另外，香港还有差饷、地税和地租三种物业税项。

 

 

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