齐俊杰：掰弯房价的5大绝招

　　"增加土地供给，空置税，房地产税，限贷，严查违规资金，违规手续这五种掰弯房价的绝招，哪个招式最管用？"
　　
　　昨天，原税务总局的副局长许善达先生，在地产金融年会上批评限购政策，说这根本没什么卵用，限购市场化的住宅没有意义。这类高档房的房价与老百姓关系不大，谁有钱谁去买，政府还能多收税。政府可以多收税，用这部分钱去解决低收入群体的保障性住房、共有产权房等问题。”
　　
　　对于许先生的话，其实客观来看，还是很有道理的。不过许先生只说对了一半，限购降房价的政策效果不大，但保护房价的作用却很大。否则房地产涨了十几年要不是限购在这里保护着，早就被玩坏而来。之前我写文章也说过，所谓行政限购不外乎就是饥饿营销的一种手段而已，是把住房需求变成了一种恐慌，然后告诉你赶紧买吧，再不买就不让买了！所以不管你有没有用，又或者很多年买了房都没有用，但还是要先买一套，因为不知道后面还会出什么幺蛾子。这就相当于把购买需求透支了，本来是线性的需求，结果30岁的要买房，40岁的要买，20岁的也要买。房子突然间就不够用了。可以说最近几年房价每每暴涨，限购压制需求然后集中释放的功劳不小。
　　
　　那么问题来了，如果限购不能降房价，什么招儿可以呢？其实手段很多，我们也都知道，就是不想用。
　　
　　首先，增加土地供给，这应该是最直接有效的，活生生的例子就是重庆，同样的制度同样的国民，同样的货币政策，重庆房价不涨就是因为有地票制度，退耕一亩土地就能开发一亩土地，退耕比拿地和拆迁要便宜多了，所以开发商有的是动力去保护耕地。这样耕地效率也提高了，土地供给也增加了，房子有的是，像牛粪一样多，你还能去炒吗？有炒房团去炒重庆吗？但显然这么成功的制度只有重庆一个地方实施，为什么，因为这严重影响了卖地收入，全国17年卖地收入27万亿，而重庆黄奇帆说10年来，他一共才卖了两三千亿，这个规模仅相当于北上广一年的收入，那是黄奇帆傻吗？黄市长说他自有办法赚钱，重庆不差钱。所以增加土地供给，就等于跟自己钱包过不去。不是每个地方大员都有这个水平的。
　　
　　其次，空置税，这个东西在加拿大明年要开征，税率2%，只要自己不住还不往外租，就要交税，一套房子200万，一年税收就是4万，你想想看，房东是什么心态，他宁可免费让你住，他也不敢空着！所以租客变成了香饽饽，那些囤房的、炒房的必死，而这样的人多吗？2015年底预计，非官方统计我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。再说个技术问题，没有一个城市公布过具体空置率，这个很难吗？自来水公司，电力系统恐怕都有数据，甚至连快递公司都能有清晰的数据，一直说大数据大数据，连个空置率都查不出来，还叫什么大数据？所以，根本就不是查不出，而是压根不想查，为什么不想查，因为他们知道，一旦查出来就是个十分吓人的数据，很可能一下改变市场预期，最后还是卖地收入受损。
　　
　　第三，房地产税，这个正在立法推进当中，估计明年立法，然后征求意见，2019年推出。这个税我们之前说了很多了，是一个增加持有者成本的税种，也是让地方有了稳定的收入源。等于是告诉地方，你别卖地了，我给你找了另一个摇钱树，所以这将整个改变持有者的预期，但杀伤力很大，杀伤范围很广，很可能会误伤一些低收入群体。所以这块也是最头疼的一个问题。另外，房地产税还有一个大问题，就是一旦引发房价下跌，未来地方税收也会受到影响，所以往往配合限购和指导价的方式来用，效果最佳。
　　
　　第四，限贷，降低资金杠杆，这个部分城市已经开始用了，金融杠杆是调控楼市的一个重要手段，由于房价已经升天，所以全款买房的几乎已经绝迹，那么降低金融杠杆必然截断资金流，降低入市资金比例，售价与购买能力已经严重脱节，降杠杆无疑将是致命一招。如果从今天开始不让贷款了，那么房子几乎也就没有成交了。因为最底层的需求，将再也买不起房子，房子将彻底陷入流动性枯竭。
　　
　　第五，严查违规资金，违规手续。之所以这么高房价还有人买，大多数都是因为虚开的收入证明，还有首付资金来源问题。有人向亲戚朋友借了1成，又向民间金融配了2成，再向银行贷款7成，相当于他0首付买了一套房，这样的资金杠杆风险就太大了，一遇到风险，他肯定就期房断供了。借给他钱的亲戚，民间金融，以及银行全都血本无归，所以现在银监会已经在查这个问题了，务必核实收入和首付来源问题。另外发改委等部门严查房企融资，一行三会规定，保险银行理财都不许投房企，非上市房企不让发债，这就是很明显的围城断粮的打法，中小开发商的资金链，现在恐怕已经显现出了危机的苗头。
　　
　　所以，综合来看，5大绝招，我们已经用了后两招，而第三招房产税还在研究，对前两大绝技却依然置之不理。可见，我们还是希望先把银行和金融体系捞上岸，至于附带效果，要不要真的降房价，确实是比较犹豫。毕竟现在把房价打压下去，对以后的房产税出台不利，对于地方政府的收入来源也不利。

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