第二轮调控大幕拉开：深圳武汉连夜发文收紧限购限贷

　　重点城市的楼市调控政策在继续加码。

　　11月14日晚间，深圳、武汉新政先后曝光，其中，深圳提高了公积金贷款的首付比例，武汉则进一步收紧了本地和非本地户籍的购房数量上限。同一日，南京提出4项措施以落实调控新规，西安也提出严查开发商9种行为。

　　在“一城一策”的调控背景下，有分析人士指出，这或许会形成一定的示范效应，不排除前期房价上涨过快的一线和热点二线城市继续跟进。

　　而另一方面，从历史的维度来看，在周期性的“限购”和“解除限购”、收紧和放松政策之下，调控房价的初衷往往并没有真正实现，楼市所需呼吁的更是一种长效机制的探索。

　　多城收紧限购限贷

　　自9月30日北京发布“京八条”，已有20多个城市密集出台了调控措施。而仅仅一个月后，深圳、武汉等地再度出台新规。

　　根据11月15日深圳住房公积金管理委员会下发的通知，住房公积金缴存职工家庭名下在深无房、购买首套住房的，公积金贷款首付款比例最低为30%；使用公积金购买第二套房的，首付款比例不低于70%。

　　而按照2015年4月开始执行的政策，对购买深圳首套住房的家庭，以套型建筑面积是否低于90平方米为界，分别执行公积金贷款首付款20%和30%的比例；对购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。

　　武汉则在10月的政策基础上继续加大了限购力度，并相应提高了首付比例。其中，武汉户籍居民家庭，在主城区首套房申请商业房贷最低首付由25%上调至30%；二套普通商品房的首付比例仍为50%，但二套非普通商品房的首付比例提至70%；拥有二套房及以上的在主城区暂停向其出售。

　　非武汉户籍居民在主城区购房，要求提供购房之日前2年连续缴纳社保或个人所得税的证明，补缴的不予认定，首付比例为30%；对于已有一套住房及以上的，暂停出售。

　　不难看出，武汉本地和非本地户籍的购房数量上限，分别降至了两套和一套。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，目前武汉新建商品住宅去库存周期已经降至8个月左右，主城区库存规模更小，如果不收紧的话，房价上涨的压力会继续增大。

　　除了深圳、武汉，杭州从11月10日起也已开始实施进一步的住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款等措施。其中，首套房公积金贷款最低首付比例由20%上调至30%；未结清相应商业性购房贷款的，再次申请公积金贷款的首付比例则由50%上调至60%。

　　美联物业全国研究中心高级主任张添鸣告诉21世纪经济报道记者，热点城市的楼市热度不会那么快降下来，不排除一些城市会继续跟进；但鉴于10月已经普遍出过一轮政策，限购限贷收紧的实际意义其实已经并不太大。

　　长效机制探索

　　针对此类因时施策的调控措施，严跃进告诉21世纪经济报道记者，除了打击炒房需求外，更重要的是能够为增加供应提供一段缓冲时间，换句话说，改善供求关系才是关键，否则简单打压房价并不能根本性地解决问题。

　　业界对于建立房地产市场长效机制早有呼吁，除被提及的破除土地财政、进行土地制度改革、征收房产税等建议外，深圳在这一轮调控中的思路或许具有一定的样本意义。

　　继10月出台“深八条”后，深圳采取了一系列市场净化整治行动，包括严查首付贷、众筹买楼，突击检查在售楼盘和地产中介机构等。但更值得关注的是，深圳同时十分注重从楼市供给端发力调整。

　　11月10日，深圳土地房产交易中心发布近期将增加供应三宗住宅用地的公告。在整个城市新增土地资源日益稀缺的情况下，深圳的这一推地节奏较为罕见。

　　此外，此次三宗地块除提高配建人才住房的比例外，还采用“控地价、限房价、竞人才住房面积”的出让模式，竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的将由“竞地价”转为“竞人才住房面积”，而人才住房由竞得人建成后无偿移交深圳人才安居集团有限公司。

　　事实上，解决人才住房问题是近一年来深圳始终贯彻的一大宗旨。根据21世纪经济报道此前的报道，深圳将借助上述“人才安居集团”探索一个类似香港公屋和居屋体系的住房保障计划，为中低收入人群提供住房；“十三五”期间，这些政策性住房的数量或将超过商品房。

　　深圳房地产研究中心主任王锋告诉21世纪经济报道记者，深圳不只是在抑制过热的市场，更希望着眼长期的稳定，通过建立一套比较系统的机制，核心目的是建立多层次的住房供应体系，最终让住房回归基本的居住功能。

　　王锋同时指出，深圳在高房价的背景下要想保证人口持续流入，支撑产业转型升级，需要更多的渠道，包括政府积极介入；但各城市的情况不太一样，有的可以依赖市场来解决居住问题，但在房价控制方面更需要做好长期的制度设计。

　　严跃进则指出，为了保证市场的稳定，有一些制度应该使其常态化，比如非本地户籍购房者提供社保证明，能够很大程度地防范各类炒房资金的进入，“后续应该持续推进。”

 

 

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