楼市的理性回归仅仅只是开始,业内专家表示,有了政策的强力调控,市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期,购房者会逐渐趋于冷静,市场不复之前的疯狂,交易量很难继续维持高位,价格的上涨推力也会减小。因此,进入四季度后,无论新房还是二手房,交易量无疑都将下滑,房价涨幅也将逐步缩小,并逐步企稳。
成交量新房、二手房降温明显
8天,19城。北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州。这份涵盖一二三线城市的调控名单,预示着紧缩调控政策的飓风再度席卷楼市。北京,无疑击出了这轮调控中力度最重的一拳。原本就执行着全国尺度最严格的限购之余,北京又将购房的首付比例提高了5%-20%,大力为楼市减杠杆、降需求。同时,又在土地政策上祭出三记重剑,“9070”、“限地价竞房价”、“增加自住房供应”,力求增加中小户型、中低总价的商品房供给。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016年10月上旬(1-10日),北京全市新建商品住宅共网签560套,与上月同期相比大幅下跌了68.7%,与去年10月份同期相比则下降了45.8%。
从近3个月的日均交易量来看,国庆假期过后,北京全市新建商品住宅的日均网签量仅110余套,远逊于9月份日均近250套的成交量。受楼市调控影响,十一至今北京的新建商品住宅交易已经连续多日处在低水位,市场的整体热度以及假期结束后的市场回温幅度都大大降低。
同样下跌的还有二手房。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,10月上旬短期出现了房价下调的个案,买卖双方依然在博弈过程中。58同城、赶集网和安居客的调查报告预计,房价在成交量下调1-2个月后,会有明显松动可能性。特别是当下楼市的投资需求比例高的情况下,部分前期获利投资者可能会快速售出。
除了价格的松动外,上述业内人士告诉记者,另外近期还出现的一个趋势是,随着购买二套房的成本大增,之前“住一套再买一套”的客群,由于无法支付更高的首付,不得不变成“卖一套再买一套”,这样就使得国庆之后,挂牌出售的房源数量开始有所增加。
中原地产研究中心统计数据显示:根据部分在各城市的二手房报价统计,深圳与北京二手房在过去一周,房价报价指数下调了10%,中原地产首席分析师张大伟分析认为:调控政策力度较大的北京、深圳、南京、合肥、苏州等城市,成交量下调幅度更是接近50%。短期出现了房价下调的个案,买卖双方依然在博弈过程中,预计房价在成交量下调1-2个月后,会有明显松动可能性,特别是当下楼市的投资需求比例高,这种情况下,部分前期获利投资者可能会快速售出。
购房者购房心态由恐慌转为观望
“本来手里有一笔钱打算再买一套房用来投资,但是新政一出,现在首付款要涨到70%,确实有些承担不了了”。近日,家住通州的曹小姐告诉记者,两个月前,她开始在望京、回龙观等区域看二手房,准备再购置一套离地铁较近的小户型二手房用来投资。“凑一凑50%的首付还是可以支付的,但是70%就根本没‘戏’了。”
新房市场也挤出了不少这样的投资客。国庆期间在南城某售楼处看房的一位准购房者向记者表示,节前自己看中了这个楼盘一套120平方米的三居室,买房目的主要是为了自住兼投资,因为属于二套非普通自住房子,按照新政策,首付款比例从50%上涨到70%。这样明显超出了自己的预算,如果要买的话,可能就要卖掉现在住的房子,要么就要跟亲戚朋友借一大笔钱,所以现在仍在犹豫要不要买。
在投资者动摇、改善需求受限的同时,对于刚需购买者来说,新政的出台无疑缓解了压力。在新政出台之前,郭先生一直在南城看房,一路高攀的房价、业主动辄坐地起价,让郭先生一度惶恐不已。“本来以为今年会一直涨下去,没机会出手了”,郭先生说,没想到国庆节前一纸新政出台,让自己重新看到了希望。“政策明显是要保护刚需的,估计很快就会有一大波投资客退场,那无疑就意味着我们刚需的机会来了!”
从我爱我家自身的交易数据来看,楼市调控新政出台后,10月1日起,新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等,和政策出台前相比均有明显回落;与之前恐慌的市场气氛相比,客户和业主双方的心态也发生了根本性变化,购房人由恐慌着急买房转为观望,预计两成左右的客户将延缓或取消购房计划;业主也由坐地涨价转为观望,部分客户已经开始主动调低房屋报价,以求快速成交套现,市场逐步回归理性。
开发商忙着重新梳理客户
从供应情况来看,2016年十一长假7天,销售限价为23000元/平方米(含全装修成本)。
按照建筑面积算,该地块将产生1300套总价在200万左右的自住房。
按照一般住宅项目的开发时间,该项目预计会在明年启动申购,2019年到2020年竣工入住。按照该地块要求的最大套型面积90平方米计算,单套价格最高为207万元,按照新政规定的政策性住房仍可享受商贷30%、公积金20%的首付政策,购买者只需支付62万元的首付即可。
“9·30”北京新政规定,各区要进一步加大自住型商品住房用地供应,除东城区、西城区、石景山区外,其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品房用地入市交易。业内人士认为,在今年接下来的不到3个月时间里,北京还将有多个自住房地块入市。
除了自住房用地加速供应之外,9月29日,国土局网站还新增5宗住宅用地挂牌,其中4宗位于海淀北部永丰产业基地,另外1宗则位于大兴黄村兴华大街。这些地块基本全部执行90/70政策,将在11月集中竞价拍卖。
亚豪机构市场总监郭毅分析,目前北京商品住宅库存量已降至64446套,面对北京商品住宅市场供求矛盾的加剧,在库存不足的现状下,亟待推出住宅用地来稳定市场预期,平抑恐慌心态,北京国土部门一次性推出5宗住宅用地,正是有类似的考量。
郭毅分析,此前北京高价地频出的现象已经引起了决策层的关注和警惕,并因此造成在4月推出延庆地块之后,北京住宅用地极为罕见地出现了连续5个月的断顿现象。而此次一次性推出5宗地块,其中4宗商品住宅地块并未如此前一样,明确达到竞价上限后竞建政策房面积,有可能在酝酿新一轮的限制性政策,比如2011年曾短暂执行过的“限地价竞房价”等,从而防止北京高价地和高房价的现象继续蔓延,也避免因此推导市场产生房价上涨预期,催升投资投机需求。
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