叶檀：房地产不能在疯狂下去了

　　中国新“地王”诞生，但如果像这样疯狂下去，房地产很难持续太长时间。

　　8月17日，融信集团斩获上海静安区（原闸北）中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，该地块出让面积31034.1平方米，容积率3.54，成交总价高达110.1亿元，楼板价超10万元/平方米，溢价率139%，未来价格或超15万元/平方米。这是上海实施招拍挂制度12年来推出的最市中心地块。

　　这块地属商住地块，住宅比例可达到90%，另要求持有100%的商业物业；配建保障性住房5.0%以上，中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，计79022.9平方米以上。开发商只有大建20%的大户型豪宅，或者想方设法将两套相邻的中小户型住宅打造成一套豪宅，才能满足土豪们的心愿。

　　以48个月正式峻工计算，意味着上海中兴地块4年后一手住宅每平方米单价将达到15万元左右。现在相邻地块已属豪宅区，原上海闸北内环是近年来上海豪宅市场的新兴区域，域内苏河湾华侨城、绿洲雅宾利花园、新湖青蓝国际等高端楼盘在售，均价没有一块低于每平方米7万元。未来4年如果涨到15万元，意味着以市中心较豪华的住宅计算，货币购买力还将大大降低。

　　很快，只要在上海内环内购买一套建筑面积在100平方米以上的住宅，购房者就是千万富翁。

　　与以往不同的是，现在的住宅交房时精装修，相当于为购房者省下了50万元以上的装修款。但与高涨的房价比，这笔装修款可以忽略不计。

　　北京、深圳也不遑多让。深圳规土委最新的数据显示，从8月8日至14日的一周，新房成交均价为64812元/平方米，连续第二周站在6字头上，环比上涨3.5%，较前期小幅上升。

　　另据《界面》报道，北京高房价向大七环蔓延，环北京炒房潮正从30公里传导到70公里，并有再往100公里处发展的趋势。

　　一年前，北三县和永清、固安等区域在北京市政府搬迁和首都第二国际机场兴建的利好条件带动下，房价涨幅翻番。现在，更远的涞水和霸州的楼盘都在涨价，当地小开发商的上涨幅度在20%~30%，品牌开发商的涨幅更高，甚至在40%左右。

　　这是个疯狂的时代。

　　地方政府在营改增之后，财政主动权进一步下放，对于房地产的热情有增无减。

　　房地产开发商正在抢夺资产，一是因为资金杠杆成本低，二是因为未来城市群区域资源少。以后一线城市核心区域就是千万富翁与亿万富翁的聚居地。

　　上海的新地王有18家大型开发商参与竞拍，很多开发商未必拥有足够的现金，却有足够的雄心，与相近的经营模式。

　　7月31日，《一财网》披露了抢下上海新地王的融信集团。这家公司从2013年启动全国扩张，刚好赶上房地产大幅上涨前的风口，2015年在港股市场上市。

　　疯狂是没有止境的。数据显示，今年以来截至7月底，该公司先后在土地市场上斥资超过230亿元，在上海、杭州等多地抢夺地王。今年上半年，该公司合同销售总额不足180亿元。2015年，受益于首次公开发行，股东权益较2014年末大幅增长近5倍至50.72亿元，融信中国净负债比率较上一年的1541%大幅下降至247%，但在中国地产公司中仍居高位。明眼人会捏一把冷汗，公司则通过公司债、试水资产支持证券、入股险资、出售资产等方式，不断增加在核心城市群的土地资源，同时以高负债与源源不断的资金，支撑核心城市群的模式。

　　类似于融信这样的模式，在房地产业内并不罕见，围绕着万科、廊坊发展的股权争夺战，说白了，就是一场资本游戏，这场游戏中的筹码是城市群中的核心地块。

　　也许中国三大城市群很可能将出现如下的图景：核心区域富翁密布，城市群中的近郊卫星城市由白领占据，远郊卫星城由普通工薪族居住，他们借助密集的轨道交通，每天花3~4个小时奔波在路上，但好歹算是在都市圈过上了大城市人的生活。

 

 

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