负责任的政府绝不会放纵房地产泡沫沸腾

　　要深刻认识到，任何一个负责任的政府都不会坐视、放纵房地产泡沫的沸腾。中国的房地产市场，每到敏感时点，人们听到这样一个说法“不要担心，政府会打理一切，不会让泡沫破裂！”吃过苦头的日本人说，还有比这更让人担心的安慰吗？

　　今年以来，一线城市楼市持续高烧，二线城市紧随其后。进入二季度以来，市场交易量传出新的信号，量在价先的背离值得关注。

　　一线城市领涨龙头的深圳，4月和5月二手房成交量的两度腰斩，二手楼市速冻，3月份成效20453套，4月份的9475套，5月份成效5383套。二手楼市在成交量大幅走低，二手房报价下跌，促使新房市场定价不断理性回归。市场成交惨淡，传统的“红五月”泡汤。

　　许多房子高位已无人接盘，没有成交，所谓的价格只是房产中介门前的一纸标价签。一位多年前来深圳工作的银行行长，最近退休返回江苏，投资办一个实体，准备把在香密湖的一套大平层卖了。12年前“非典”时买的房子，当时每平米8000元，还是零首付，现在每月还在付几千元贷款本息。但按目前市场标价，这套近200平米的二手房市值2500万，上半年行情不错，他准备高位兑现。但挂出来快半年了，价格从2500万降到现在的2088万，依然没成交，有价无市，甚至连看房的都没有，他现在准备挂出个2000万的“一口价”。

　　与二手房冷清的市况相对应的是，是新房成交同步下跌。5月深圳一手住宅成交2547套，同比跌48.8%，环比降13.2%，已经连续4个月涨幅下跌。因市场整体环境欠佳各区成交量均明显下滑。其中，龙华成交项目大幅下滑，降幅近六成；盐田仅有梧桐翡翠花园和蓝郡西堤两个项目有成交，成交量大幅下滑28.1%；宝安成交量占全市近两成，在利空的大环境下，成交量也有23%的降幅。??

　　再看二线城市的领涨龙头南京。南京6月份新盘销售共10582套，环比5月锐减4845套，跌幅逾3成。6月本是地产商“时间过半、指标冲关”的关键时点，日光盘、夜光盘大量出现，但上月录得的却是降幅逾三成的销售数据，让市场打了个冷颤。

　　去年四季度以来，救急的加杠杆去库存带动了房地产市场新一轮泡沫膨胀。一线城市发动的烈火烹油式恐慌性抢购热潮，是宽松货币环境下资产荒的真实写照，房地产成为货币超经济发行的“行洪通道”，深圳等地房价在高位撑杆跳，出现30—50%的历史罕见涨幅。与此同时，地王飞天，所谓“面粉贵过面包”，它刺激、撩拨起市场的抢购神经。宽松泛滥的货币使房地产投资得到痛苦的负利率投资人的拥戴，这是房地产狂飙的自利基础和民粹基础，所有人都沐浴着恩泽，很享受。

　　房子是用来住的，树不会长到天上去。房价疯涨的风险效应已日益显性化。市场在长期向好的共识下，缺乏有效的风险防范，风险不断累积，在市场沸腾时，多数人都麻痹、沉醉其间，这使得整个系统正将越来越多的风险隐藏在统计分析的“尾部”。历史经验证明，这种“尾部风险”提高了系统遭遇罕见“黑天鹅”恶性事件打击的概率，“明斯基时刻”会不期而现。

　　这一轮在一线城市发动的“下油锅”式的地产狂热，普遍的自利情结下，舆论非理性鼓噪如烈火烹油，有人说“在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，中国城市将成为中国经济的最后一个安全点”。有站台客称，“没有一座城市因高房价衰落”，一言以蔽之，房价会永远上涨，会沿直线轨迹运动，房地产是所有投资中最好的投资。

　　次贷危机前，著名学者罗伯特．席勒领导的一个研究小组对危机前美国媒体上的房地产相关文章进行搜索，共找到1887篇，很少有预警市场风险的。一个普遍的共识是“没有什么投资能像房地产一样稳定和安全，尽管短期可能会有波动，但不断增加的人口会使房价保持长期向上的趋势。”事实证明，这种基于自利情结的民粹化共识是危险的。

　　而在此前的2005年6月，他在文风保守的《经济学人》杂志刊文警示，美国房地产将出现“史上最大的泡沫”，但市场置之度外。只到市场处于临爆状态时，美联储的官员还说“经济基本面依然强劲。”媒体不厌其烦地起哄：“这是一个新时代的开始”，“只要音乐还在继续，我们必须不停地跳舞。是啊，为什么不呢？这就是这个时代的故事，也是这个时代的选择。“金融机构和评级机构的人并不傻，他们对现状和后果一清二楚。只是不想让音乐停止罢了。”

　　共同利益的驱使，市场出现惊人的共识，所有人都在为高房价背书。房地产泡沫只要一天不破，政策层面自然都心怀侥幸，投鼠忌器、王顾左右。面对沸腾的市场，以诺贝尔经济学奖获得者保罗．克鲁格曼为代表的主流经济学家认为，“这是一个伟大的时代，这一切都是有利于经济增长的”。是啊，哪个行业能像房地产能给美国人带来超过200万亿美元的账面盈余？这简直就是上帝赐给每个人一台取款机，金融机构从无休止的资产证券化和眼花缭乱的衍生品中赚取超额利润，普通人通过抵押贷款不断变现，买更大排量的车、到郊外换置更大的花园洋房——必须要足够大，院子里可以踢球、陪孩子们荡秋千……

　　你可以用动物精神溯源其本质或者解释历史上任何一次投机史，也可以用它来描述几乎所有的经济周期。”但是，只到泡沫破灭，保罗．克鲁格曼终于“遵从内心的召唤”，不再言不由衷，他深刻论识到“房地产泡沫是内置于经济系统中的。泡沫严重时，房市崩溃并非黑天鹅，而是房间里的大象，看上去显而易见却总被人们忽略。”

　　信用和货币创造的杠杆属性，使得它在制造超级繁荣的同时，也会制造恐慌和崩溃，这一再为风险市场所应验。然而，暴风雨即将袭来时，投机者、监管者、银行都放弃了雨伞，大家都侥幸“市场会有永远的繁荣”。次贷危机前，监管者真的不知道房地产市场正在重蹈2000年时股票市场的覆辙吗？实际上，市场已出问题了，冰山碎裂的咔嚓声已清晰可闻。保罗．克鲁格曼2005年就预警，美国房地产将出现“史上最大的泡沫”，但许多人都置身于月光下“皇帝新装”的特殊利益语境中安之若素，言不由衷，继续不停地跳舞。

　　面对风险，当局的第一反应往往是让泡沫再膨胀。“当利益捆绑的道德风险、廉价货币和过度干预演化成危机时，对策就是更败坏的道德风险、更廉价的货币和更严厉的干预。”次贷危机后，美国学术界反思这场危机背后的货币因素，他们说，央行行长应该是但不幸很少有真正的国士，这是一种少见的物种。央行最容易做的事莫过于EASY MONEY—宽松的货币政策，既可让企业和金融市场兴奋，又可以取悦于白宫和国会山，减少短期痛苦，人人皆大欢喜。

　　伯南特在反省次贷危机时说，一个深刻的教训在于从华尔街到华盛顿的双向失灵——市场失灵和监管失灵。如果说市场失灵是因为利益群体的贪婪，而监管失灵更为复杂。格林斯潘在其自传中吐了真言：“联邦储备委员会不是在真空中运作，如果升息打压了资产价格，一定会导致自己的选票减少。因为，无论是股票，还是房地产，涉及面都非常广泛，影响到所有中产以上阶导，任何导致资产价格下跌的政策都是‘不得人心’的。美联储不想被投资者控告，是我们破坏了大家的退休计划，你们可以想象我下一次在国会熬夜召开听证会遭到炮轰的情形……”

　　树不会长到天上去。任何异常的扭曲都不可持续，每一个膨胀的泡沫迟早都会破灭，贪婪者最终都要转向恐惧。利益的固化、普遍的自利情结和财富效应让更多的人坚信买房会永远赚钱。多年前，亚当斯密有一句名言：“可能出错的事情和完全不可能出错的事情之间的主要判别在于，一旦完全不可能出错的事情最终出错了，这个错误往往无法挽回或者根本无法补救。”山高谷深，市场非理性繁荣造就的刚性泡沫一旦破灭，对金融体系的灾难性伤害将是炉心熔毁式的。

　　要深刻认识到，任何一个负责任的政府都不会坐视、放纵房地产泡沫的沸腾。中国的房地产市场，每到敏感时点，人们听到这样一个说法“不要担心，政府会打理一切，不会让泡沫破裂！”吃过苦头的日本人说，还有比这更让人担心的安慰吗？无论政府的出发点如何政治正确，意图如何善良，也不论经济问题包含的政治含义多么强烈，经济问题就是经济问题，它总要受到经济条件和客观规律的约束，总要受到经济力量的支配。违背经济规律的干预和刺激，最后只会加剧扭曲，最终总要付出代价。

　　房地产问题已是中国诸多经济问题的焦点，要深刻吸取当年的日本和美国房地产市场的经验教训，在不得不干预的时候要敬畏经济力量和经济规律。继续吹大泡沫的做法是危险的，不可放纵市场普遍基于趋利倾向的民粹化共识，更不可过度迷信政府的托市力量，而要永远相信基本的常识理性，更加敬畏市场。

 

 

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