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大城市住宅土地供应不足导致高房价

建筑房产  2016-7-21 9:24:32  中国产业信息研究网  http://www.china1baogao.com/

核心提示:大城市,尤其是一线城市,真正用于居民居住用途的土地占比还是偏低,生产建设用地占比较高。大城市住宅土地的供给不足,是导致房价上升的一个重要因素。

 

  大城市,尤其是一线城市,真正用于居民居住用途的土地占比还是偏低,生产建设用地占比较高。大城市住宅土地的供给不足,是导致房价上升的一个重要因素。

  上半年去产能为何出现了反复?

  今年上半年,“三去一补一降”的工作取得了不同程度的进展。其中,去库存进展比较明显,制造业去库存一直在持续,目前库存水平比较低。由于各级政府采取了一些针对性的办法,房地产去库存也取得了一些进展。

  不过,去产能则遇到了一些挑战。刚开始,中央一些去产能的政策部署影响比较大,有些领域去产能的力度也比较大。但是,一季度出现部分一二线城市 房价快速上涨的情况,带动了房地产投资增速的反弹。而房地产是拉动面很宽的行业,相关联的钢铁、铁矿石等大宗商品价格也跟着迅速反弹。

  这个反弹要从两个方面来看。一方面,大宗商品的价格可能在去年年底就触底了,适度的反弹是正常的。比如,钢铁行业里最好的企业宝钢、沙钢也开始出现亏损,这意味着钢材的价格可能已经接近底部,或者说PPI可能接近底部了。但另一方面,有些大宗商品的价格反弹有些过大,比如螺纹钢一度涨了百分之七十,这就导致有些行业本来准备去产能,看到价格上涨,就停顿下来,甚至有些已经关停下来的产能,又开动起来。

  不过,虽然一二线城市房价出现了较快上涨,但是房地产大的供求关系并未改变。构成房地产70%的城镇居民住宅的需求峰值在2014年已经达到 了,今年一季度的反弹并没有改变这个基本格局。部分一线城市房价上涨有人员、资源向大都市圈聚集的因素在里面,所以,房地产投资增长也是区域性的,从时间 上看也就一个季度的时间,二季度就开始回落。

  房地产业的这种变化客观上推迟了去产能的进度,钢铁、煤炭等行业本来准备去产能,后来却又扩产能,但最后发现产能还是过剩的,还要继续推动去产能。这样折腾,对中国经济平稳触底是一个扰动。扰动之后会回归正常的轨道,也会带动房地产的相关行业回归到正常水平。

  今后一两年将是中国经济触底的关键期

  下一步中国经济走势,要看今后一段时期经济增速回落会停留在什么位置。如果比以前的低点更低,不排除未来经济还有进一步减速的可能性。如果与以前低点持平了,甚至还略有上升,就需要考虑中国经济开始触底,进入长期的中速增长平台。

  经过6年多的回落后,中国经济已经相当接近底部。当然,接近底部与实际触底还不是一回事,今后一两年将是中国经济触底的关键期,不确定性将大于以往,金融风险、国际重要事件以及政策导向等都会对触底进程造成影响。去产能不能半途而废,只有去产能到位了,PPI和企业利润才能趋稳,而这正是经济触底的一个重要条件。

  去产能需要把政府和市场的作用结合起来

  对于去产能的方式问题,建议采取类似碳排放权交易的方法。先将指标分配到各个地区,指标配套奖励措施,同时允许企业进行指标的交易,好的企业你可以不去产能,把去产能的指标卖给差的企业,差的企业除了完成自己的指标还可以多去一些。这样既符合市场经济规律、实现优胜劣汰,同时国家去产能的政策也能得到比较好的落实。

  在中国,纯粹靠市场竞争去产能,至少在短期来看很难达到理想效果,因为政府参与程度较高。因此,去产能需要把政府的作用和市场的作用结合起来。

  从长期讲,去产能实际上只是表象,背后是要提升资源配置效率,提升行业的生产效率和竞争力。从根本上看,这仍要依靠充分有效的市场竞争。

  目前去产能的重点是在重化工业,这些行业国企的比重比较大,所以在这些行业去产能,既是对生产能力的调整,也是对国企已有的一些体制机制的调整。

  国企去产能难度比较大,主要是人、债和资产重组的问题。显然,这些问题都涉及国企改革。下一步去产能必须和国企改革结合起来。如果对这三个问题没有比较好的、符合市场规律的解决办法,去产能要到位比较困难。

  大城市住宅用地供给不足是房价上升的重要因素

  一线城市房价过快上涨,吸引了许多资金流向房地产行业,影响了制造业的投资。而且,房价过高会提升城市生活成本,对制造业、对创新都不利。

  可以从两个方面来理解这种现象:一方面,这里面有一些正常的因素,人口和资源向大都市圈集中,反映了城市化发展的正常态势。但不正常的方面在于:现在流动性比较高,或者说是过高的流动性推高了房价。其次,大城市,尤其是一线城市,真正用于居民居住用途的土地占比还是偏低,生产建设用地占比较高。大城市住宅土地的供给不足,是导致房价上升的一个重要因素。

  再说得远一点,土地制度还存在一些问题,需要改革,城乡之间的生产要素还没有实现正常的双向流动。比如,农村的大多数集体土地还不能直接进入市 场,不能实现同权同价。这些土地一旦实现真正流动、同权同价,农民一部分资产的潜在价值就会显现出来,这也是真正保护农民的利益。

  现在农民要进城,城里一部分人也想下乡,如果农村和城市之间各种要素都能双向流动起来,将会成为中国很大的增长潜力。这方面的改革必须要加快,对经济稳增长也有好处,但目前力度还不够。

 

 

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责任编辑:S888

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