王福重：先把房产税说说清

因为税收的本质，是国家对于私人利益的侵犯或者强迫，法理上，国家不能对自己强迫。这是征收房地产税最大的障碍。

　　几百年来，课税的圭臬是，税不重征。

　　人们讨论房产税时，有三个概念，它们的含义有区别。

　　第一个是，已经存在、征收了三十年的房产税。这个税1986年就有，现在也没取消，为什么大家感觉不到？因为八十年代的时候，城里人几乎都没有自己的房产，房子都是企事业单位的，所以规定只对经营性房产（靠房产盈利）征收，个人当然感受不到，本来跟个人也没什么关系。

　　第二个是，在上海和重庆试点的房产税。是对个人的房产征税，是个新“税”。两个城市的征税的办法不一样，但都不是普遍征收，只对部分人或者部分房子征，比如总价比较高的，或者面积（按人均面积）比较大的房子。两个城市的试点效果，不理想，这也正常，凭什么只对这两个城市征呢？

　　尽管没取得多少收入，但试点有意义，即把房子作为个人财产来征税，这跟原来的房产税大不同，那是一种所得意义的税，试点的房产税是一种标准的财产税（对拥有财产课税）。

　　第三个是，正在议论，也列入全国人大立法计划的，叫“房地产税收”，注意它不叫房产税。字面意思是关于房屋和土地的一种或者一系列税。

　　依严格的法律，中国目前还没有经过立法程序征收的，有关房子和土地的税。关于房屋的房产税（包括试点的），关于土地的土地使用税、耕地占用税、土地增值税，都没有经过全国人大立法，而是国务院通过的暂行条例，不是正式法律，不符合依法治税原则。

　　所谓的房地产税，就是把已有的关于房屋和土地的税，经过正式的立法，成为法律，也不排除把它们归并一下，缩为一个或者更少的几种税。

　　因为房子现在已经是城市居民最大的财产，土地和房子都是不动产，以此为依据的税收，稳定可靠，这对地方政府意义重大。按照现在的财政制度，也就是分税制。完全属于地方政府的税收，名义上很多，但多是小税。营业税，曾经是地方第一大税，而且算一个大税，但营改增，营业税已经彻底取消。地方政府要干很多事，应该有自己独立可靠的收入来源，而这个新的房地产税(包括系列)，主要就是为此。也符合国际惯例，比如美国的地方政府主要靠房产税。

　　注意，不论房产税，何时或者以什么形式出台，都没有降低房价的目的或者作用。上海试点房产税，房价不还是一直上窜吗。美国一直有房产税，不也曾经上涨十几年吗。房价的决定因素是供求关系以及预期，房产税仅仅是影响需求的一个因素，而且是不起眼的因素，你听说过房产税导致房价崩溃的论文吗。房子是投资品，不是消费品（哪怕只有一套也是投资），房产税的影响就更可以忽略。

　　但是，无论怎么改革，是归并还是弄成一个税，都存在几个棘手的难题。

　　第一，房屋和土地不可分，对房子课税，是对房屋本身和土地两个部分都征税。房屋本身是私有的，征税没有问题，但按照现行宪法，城市的土地是国有的，不能课税，起码不能不进行宪法解释就直接征收。因为税收的本质，是国家对于私人利益的侵犯或者强迫，法理上，国家不能对自己强迫。这是征收房地产税最大的障碍，在依法治国的今天，更是如此。

　　第二，正是因为考虑到土地国有，过去一直是对土地征“土地出让金”而非税，土地出让金属于租金。开发商通过招拍挂，取得了国有土地的使用权（盖房子赚钱），就要交出让金，然后开发商出售房子，再把出让金转嫁给买房者承担。真的要征收所谓的房地产税，土地出让金的存废，就是必须面对的问题。如果不取消土地出让金，又同时征收包含土地价值的房地产税，等于重复征税，而几百年来，课税的圭臬是，税不重征。不公平嘛。

　　第三，有关土地的土地使用税、耕地占用和土地增值税等，特别是土地增值税，最初的目的，是抑制开发企业的利润，属于临时起意，能不能作为既成事实，通过法律扶正，还存在很大疑问。而且它们与土地出让金，也有重合。

　　这些问题不解决，就希望明年出台房地产税新政，是不可能的。只能说列入了立法计划，从计划到出台，中间隔着好多环节呢。不管谁说明年出台，都是不负责任的混淆视听。

　　我认为，两个解决办法：

　　要么，取消土地出让金，以及所有现行的与土地有关的税，只单一征收包含土地价值的财产税性质的房产税，当然，要以某种方式解释宪法有关规定。

　　要么，继续征收土地出让金，而取消包括对房屋征收的房产税和与土地有关的税。道理在于，你无法分开房屋和土地的价值。

　　我也相信，终有一天，中国城市居民普遍要面对房产税，但前提是整个私人财产保护制度（落实好物权法就可以）和税收体系的完善。

　　所以，即便比较遥远的将来出台了房产税，也不会给投资者造成更大的负担，无须恐慌。

 

 

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