“满五唯一” 正确选择二手房

　　不同的二手房由于各种优惠政策，税收也不尽相同，购房支出也有较大不同。根据目前的政策，二手房根据年限不同在“个税”、“契税”和“增值税”上有较大不同，根据房款不同，税收支出在几万至几十万不等。

 

　　

　　根据目前的政策，我们将不同类型的房子分为四类：不满两年，两年到五年之间，满五年非唯一、满五唯一。

 

　　这里我们假设这样一个购房场景：一套面积在80平米，网签价格200万（以网签价为准），原价格为160万的二手房，购房者是第一次买房。

 

　　第一种、不满两年的二手房

 

　　不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

 

　　① 增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

 

　　② 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

 

　　③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万

 

　　三个税种共14.1万元。

 

　　第二种、两年到五年之间

 

　　这种情况免征增值税，只征收契税和个税。

 

　　① 契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

 

　　④ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

 

　　两个税种共5.57万元。

 

　　第三种、满五年非唯一

 

　　这种房子的税费成本和第二种完全一样，免征增值税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5.57万元。

 

　　第四种、满五唯一

 

　　这种房子只征收契税。

 

　　契税额=200万×1%=2万元。

 

　　以上我们能看出，如果购买满五唯一的住房比不满两年的住房要节省一大笔支出，如果面积越大，税费差距越大。所以我们在买二手房时，尽量选择购买满五唯一的住房，即使价格高点，也能在税收支出上找补回来。

 

 

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