楼市价值将由地铁网络重新定义

　　184%！今年杭州土地市场的最高溢价率，本周一下午出现在紧邻在建地铁5号线创新路站的未来科技城29号地块，经32轮报价后最终被重庆东原地产以18200元/m2的楼面价拿下。

　　123亿！杭州土地拍卖的最高成交总价，这是5月27日奥体板块的地铁6号线上盖地块，被信达以这个刷新纪录的数字收入囊中。

　　“地铁一通，黄金万两”，随着建设步伐的推进，杭州的地铁路网正在逐渐成形，地下交通动脉紧密串联着整座城市，今年5月1日，杭州地铁线网总客流达到125.33万人次，创下单日纪录。

　　而楼市的价值也正由地铁网络重新定义——

　　今年以来，杭州地铁盘的成交量和价格都水涨船高。霸占着各种成交榜单前列的几乎都是地铁盘；而拥有地铁配套的楼盘，不论是路线已经开通的，还是规划有地铁但暂未开通的，涨幅都明显要高于非地铁盘。有无地铁已经成为杭州楼市购房的核心标准之一，杭州的地铁时代已经来临。

　　销冠与高价地

　　不少是地铁上盖

　　今年上半年，绿城地铁·杨柳郡无疑是楼市中的一颗明珠，这个地铁1号线七堡站上盖的楼盘在2月底加推了二期388套房源，4个小时就已售罄。透明售房网数据显示，去年九月杨柳郡首次开盘以来，领出预售证的2275套房源目前仅191套可售。杨柳郡已多次成为主城区销售套数的周冠军，且均价已经从首开时的2万元/m2左右上涨至2.3万元/m2。

　　同样属于地铁上盖的保利·中央公馆，上半年的销售情况也很不错，并吸引了大量外地客户。“今年外地客户明显增加，温州、台州、义乌等地的客户最多，占比达到28%，而上海、南京的客户也不少，占比在8%左右。”该楼盘的工作人员表示，这些外地客户对于是否有地铁十分看重，了解到中央公馆的地下车库就可以直通地铁站，对楼盘的认可程度一下子就高了。

　　在土地市场，地铁上盖的地块也一直是热门。5月27日出让的奥体板块MU-01、02、03地块，就是在建地铁6号线的上盖物业，与奥体站无缝对接，在多方角力之下，最终被浙江信达以总价123.18亿拿下，这一价格刷新了杭州土地市场的总价纪录。

　　上半年出让的地块中，有的或许不是地铁上盖物业，但大部分都和地铁联系紧密。萧山最为典型，上半年成交的地块基本都在地铁2号线沿线，越靠近地铁站的，其溢价往往也越高。

　　地铁站周边

　　新房量价齐升

　　数据显示，今年5月1日，杭州地铁线网总客流达到125.33万人次，创造了单日纪录，其中1号线客流99.19万，2号线客流10.06万，4号线客流16.08万。随着杭州地铁路网越来越密集，使用地铁出行的人群不断增多，购房者对地铁的需求不断增加，使得地铁盘在购房者心中的地位水涨船高，直接导致地铁盘量价齐升。

　　牛田板块就是典型的因地铁获利的板块，在七堡、九和路两个地铁站周边，围绕着十几个楼盘。2014年，板块一度面临库存量大、竞品多的问题，那时候，地铁1号线才刚开通一年，使用地铁出行的人群还没有那么多，许多购房者在购买时对地铁没有那么硬性的要求。

　　2015年下半年开始，随着楼市逐渐回暖，这批地铁盘的优势就凸显了出来，今年2月到5月，板块均价上涨近3000元/m2。记者走访该板块发现，各楼盘均价都有明显上涨。招商雍华府2015年的均价为16500元/m2左右，如今已经上涨了近4000元/m2，涨幅接近25%；中大普升的均价从2014年的16308元/m2涨到了现在的19044元/m2，每平方米涨了3000多元，涨幅18.4%。

　　目前还没有地铁配套的丁桥、田园板块离牛田不远，今年价格也有所上涨，但相比之下，从去年到今年牛田板块上涨的价格差不多是这两个板块的三倍。某牛田板块楼盘置业顾问表示，一方面是牛田距离上更靠近市中心一些，但最重要的是几个楼盘都离地铁口不远，对于购买这批楼盘的刚需型客户来说，很有吸引力。

　　数据显示，2015年全年，该板块在售的六个项目共成交2557套房源，2016年至今则已经成交了2097套房源，大部分楼盘已经实现清盘。

　　钱江世纪城、滨江区政府、蓝孔雀等板块，都是今年受地铁利好影响较明显的板块。这几个区域的成交量都位于主城区前列，均价也相比2012年底地铁通车后有所上涨。尤其是蓝孔雀板块，尽管穿过板块的2号线西北段还在建设过程中，但目前已基本明确将在明年年底全线通车。据统计，蓝孔雀板块的各个楼盘均价基本都有1000元~2000元/m2的上浮，其中大部分楼盘集中在今明两年交付，购房者拿到房子后就可以享受地铁配套。

　　下沙二手地铁盘

　　成交量翻倍

　　下沙是杭州最早通地铁的区域之一，由于地铁的利好在通车前就已经被炒作透支，造成通车后地铁盘的价格不但没有上涨，还一度下跌了不少。最近，随着地铁路网的密集，下沙拥有地铁配套对楼盘的积极影响也体现了出来，不仅是一手房成交走高，二手房市场上的地铁盘也卖得不错。

　　我爱我家保利东湾店的负责人告诉记者，去年年底杭州地铁1号线下沙延伸段通车后，沿江板块的二手房成交量明显走高：“去年我们一个月的交易量在80~90套，今年到目前每个月基本可以达到140~150套，几乎是去年同期的两倍了。”他表示，二手房市场上，学区房一直是排在购买标准第一顺位的，眼下排在第二的就是地铁房了，即使是置换为主的改善型客户，对于地铁的需求也逐渐高于对小区环境的要求。

　　据中介经纪人透露，下沙沿江的一些二手楼盘成交其实并不容易，一是因为地铁通车前交通很不方便，二是地缘性客户为主、需求有限。今年3、4、5月份门店二手房成交达到去年同期的两倍，沿江段地铁通车是成交走高的一大因素。

　　市中心的二手地铁盘成交情况也要明显优于非地铁盘。记者了解到，像中山花园、中北花园等市中心的地铁盘尤为吃香。华邦地产的某位中介经纪人表示，市中心的房子生活配套都很成熟，但一些老小区停车、开车都不方便，购房者们都更愿意挑选距离地铁更近的二手小区。

　　杭州即将全面进入

　　地铁时代

　　多位房地产从业人士向记者表示，今后买房有无地铁将成为核心标准之一，拥有地铁配套的楼盘相比没有地铁的楼盘，将有明显的优势。

　　滨江区某楼盘的策划告诉记者，之前有一批温州客户到售楼处看房，对于户型、价格都表示满意，但因为楼盘周边没有地铁线路，最后一套成交都没有。

　　不仅是刚需型项目，改善型甚至是豪宅楼盘，如今也很强调地铁的概念。天阳凤起去年开盘至今，均价上涨了近3000元/m2；保利中央公馆今年成交317套，均价已经逼近37000元/m2。而像钱塘印象、侯潮府等豪宅项目，在宣传自家楼盘时，也不会忘了打出地铁盘的概念。

　　某业内人士认为，这些楼盘的热销当然不全是因为地铁的因素，更多的还是楼市整体回暖带来的影响，但几乎所有热销的楼盘，要么是已经有地铁配套，要么是距离规划中的站点不远。他告诉记者：“地铁盘的概念以后会被淡化，因为地铁网越来越密，几乎每个楼盘1公里范围内都会有地铁站。杭州今后会和上海、北京这些城市一样，地铁、高架等路网完善后，大部分楼盘都可以享受到这些公共配套，地铁本身将成为一种‘刚需’，没有地铁配套的楼盘将失去竞争力。”

 

 

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