上海奉贤土地保本价已经在高溢价率、高楼板价出让,什么房企在拿地?6月28日,融创中国董事长孙宏斌高呼地价有风险,房企需警惕金融风险。6月29日,合肥出让19幅地块,刷新各区楼板价;6月29日,上海新场土地拍卖,中粮以以24.4亿元竞得浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块,溢价率235.6%,成交楼板价35744元/平方米;6月30日,奉贤发展以17.22亿的价格夺得上海南桥新城10单元01D-03区域地块,溢价率240%;奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块则被象屿地产以21.2亿元夺得,溢价193%,楼板价26333元/平方米。
上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏指出,南桥两幅地块价格上的差距来自于区域配套完善。南桥10单元地块较新,此前无成交和开发,由于交通环境相对优越,起始单价相对更高,也更得房企追捧;南桥15单元地块前期已有天和前滩时代、朗诗未来街区、禹州地块入驻,因此地块涨幅很大。去年11月奉贤区南桥新城15单元05A-02A区域地块被禹州地产获取,楼板价13242元/平方米,相差半年左右时间地价几乎翻倍,对于本地块而言开发压力会更大。
从6月30日拿地房企来看,奉贤发展属于国企。因此,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,就短期来看,前期土地拍卖有银监局“坐镇“,并没有起到震慑效果。而近期土地市场还有多块重量级土地拍卖,因此在没有调控措施出台的背景下,土地热还将延续下去,给淡季市场带来兴奋点。
从楼板价推算,两幅地块压力均不小。南桥15单元地块未来保本价至少4.5万/平方米,周边虽然没有新房,但一些二手房挂牌价格大多在1.5-1.8万元/平方米,由此来看,价格落差达150%以上。南桥10单元地块未来保本价至少5万元/平方米以上,目前周边主要销售项目有三个,分别是“中南锦庭”,预计7月底开盘;金辉天鹅湾精装修均价3.3万元/平方米;“汤臣臻园” 均价2.75万元/平方米。
克而瑞研究中心6月29日的一份研究报告表明,房企砸下重金拿地有两大类、六大因素。
一类为央企、国企出于内生需求、竞争需求、资产配置需求拿地。15家国资背景(包括中央和地方国资委旗下)的企业中,销售投资比最高的是天房发展和上海建工,2016年上半年分别投入了173.5亿元和120.0亿元,均已高于2015年全年销售。
二类为民营房企。主要以闽系房企为主,为了登陆资本市场、做高资产价值延续高杠杆、深耕热点城市带来现金流拿地。15家民企的销售投资比明显高于国企和央企,其中最扎眼的依然是闽系房企如融信、泰禾等,禹洲也加入其中;此外文一和龙光分别在深圳、合肥制造了总价地王。
对此,克而瑞研究中心分析师傅一辰提醒到,有整合需求的央企拿地受非市场因素影响更多,由于这些房企能承受更长的开盘周期、对盈利要求低,出价的参考价值不大。近期的土拍市场,央企可能变得更为低调,是其他房企拿地的窗口期。
克而瑞在这份报告里也对房企下半年拿地策略给出建议:当前楼市成交热度略有下降,苏州、南京、合肥等热门城市也出台了相应政策,因此2016年下半年土地市场将更为理性。可以肯定的是,一线和长三角二线城市长期值得看好,武汉、佛山、东莞等风险较小;此外,郑州、天津、济南等城市可能存在一定机会。房企可多关注城市规划相关利好,在已经起建立优势的城市,更应当该出手时就出手。
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