楼面价超过房价已经成为常态

　　最新统计数据显示，截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。对此，分析人士指出，今年以来高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场，楼面价超过房价已经成为常态。

　　今年上半年，各地再度进入拍地高潮，高价地也不断涌现。根据统计数据显示：截至6月28日，国内50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。值得注意的是，今年以来高价地频出的大城市中，二线城市占据了主流位置，这与当下领涨全国房价的城市已经由一线城市转至二线城市接棒的趋势一致。统计显示，苏州、南京、杭州、合肥已经成为上半年高价地出现最频繁的区域。

　　现状

　　部分城市平均楼面价涨幅超100%

　　从国内50大城市的拿地数据可以看出，超半数的城市平均楼面价同比涨幅超过30%，其中深圳、苏州、杭州、佛山、宁波、厦门、南京、南宁等城市的平均楼面价涨幅超过了100%。从成交金额涨幅最大的城市看，其中贵阳、深圳、宁波、杭州、苏州、佛山、合肥、南京、柳州、威海、温州、绍兴等城市成交金额涨幅翻倍。这其中，多数城市的平均楼面价和成交金额都出现翻倍，体现出“热点更热”的趋势。此外，上半年溢价率最高的四个城市分别为：合肥、厦门、南京、苏州，溢价率平均超过了90%，二线城市“四小龙”占据了地王榜前列。

　　截至目前，全国已经出现了200宗单宗地超过10亿的高总价地块，其中3宗甚至超过100亿元的总价，分别出现在杭州、深圳、天津。值得注意的是，在200宗地块中，国企获得的比例多达106宗，占比高达54%。

　　观点

　　今年已成高价地最密集年份

　　分析师张大伟评价称，2016年是中国有史以来高价地最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。而他认为，地价超过房价的现象已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险。

　　他以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，这59宗高价地合计土地出让金为1919.38亿元。而截止到今年6月16日，销售额只有224.8亿。从高价地的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元/平方米的话，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元/平方米左右。但目前北京商品房销售均价在3.5万元/平方米左右，意味着这部分高价地入市的难度非常大。

　　预期

　　未来新上市商品房定价将走高？

　　“对于这些1919.38亿元的高价地来说，未来三年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链断裂风险。” 张大伟认为。对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将造成非常大的风险。因此未来新上市的商品房定价很可能将出现高端化趋势，很多过去认为是非豪宅区的区域也会供应大量豪宅项目。

　　“楼面价超过房价已经成为常态。已经出现了高价地遍地的现象，虽然高价地不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。”他认为，尤其是二线城市高价地频繁出现，将影响后续这些城市房地产市场的稳定。特别是南京、合肥、厦门、苏州这些高价地最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。文/本报记者 张钦 供图/视觉中国

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　　中粮高价拿下迪士尼周边地块

　　继半个月前上海嘉定再造高价地之后，昨天上午，中粮地产在上海浦东新场以总价24.4亿元再造高价地神话。该地块楼面价35744元/平方米，溢价率高达235.62%。据了解，目前该区域房价仅为26000元至30000元/平方米，是上海房地产少有的价格洼地。而据业内人士测算，扣除不可售部分，中粮拿下该地块的实际楼面价达到了38266元/平方米，未来售价至少要达到58000元/平方米才能保本。

　　据了解，昨天拍卖的地块编号为“上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块”，包括新城、东原、碧桂园等众多地产企业均参与现场竞拍。经过多轮竞拍，中粮地产最终以24.4亿元拿下该地块。

　　据业内人士分析，该地块之所以产生如此之大的溢价率，很可能是“迪士尼效应”产生的影响。本次出让的新场地块距离浦东迪士尼板块约5公里，是迪士尼辐射区域之一。在此前同样位于迪士尼板块周边的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块上，保利地产当时以溢价超300%拿下，未来项目售价预计将达到80000元/平方米。因此迪士尼的威力不容小视。

　　据悉，目前新场区域内房价大多在30000元/平方米以内，最贵的是万科旗下的万科清林径。另有东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城都在26000元/平方米左右。

 

 

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