上海郊环外房价冲6万元/平方米 “板块内新房供应严重不足”

　　上海迪士尼度假区附近的纯宅地注定成为众多房企必争之地。

　　经过多轮“厮杀”，6月29日，央企中粮集团旗下上海梁悦实业有限公司以24.4亿元的价格将浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块收入囊中，地块楼板价达到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后，实际楼板价达到38300元/平方米。

　　浦东新区新场该地块出让面积为56886.6平方米，位于上海郊环以外，距离上海迪士尼板块约5公里，距离上海市中心人民广场直线距离约30公里。

　　业内人士预测，未来该项目保本售价在6万元/平方米。可做参照的是，一个月前，同样位于迪士尼板块周边的浦东周浦，拍出了一幅实际楼板价超5万元/平方米的纯宅地，当时参与竞拍的企业代表预测该地块未来售价将达到8万元/平方米。

　　不可建低层联排住宅

　　按照土地出让公告，浦东新区新场该地块东至规划二路，南至A10-2地块，西至杨辉路，北至新环北路；容积率为1.2，起始价格约为7.27亿元，楼面起价10650元/平方米。

　　根据该地块的开发条件要求：保障型住房配建比例5%，中小套型比例60%，全装修比例30%，住宅下限套数610套；建设要求以高层为主，可以有少量多层住宅，不可以建低层联排住宅。

　　据了解，该地块吸引了23家房企参与竞拍，其中就有央企保利、中粮、招商地产，国企首创、陆家嘴等。另外，深长城、温州京都、一方、九龙仓、蓝光、新城、东原、金地、建发、大发、象屿、碧桂园、华润、龙湖、阳光城、正荣、同济、合景等房企也参与其中。

　　竞拍环节，主持人说道“今天天气凉爽”，并多次提醒房企“理性报价”。

　　现场，陆家嘴和正荣一度相互“较劲”，两家房企竞相出价，随后阳光城、首创、中粮等房企加入战场，渐渐演变成陆家嘴、正荣、首创、中粮四家房企死磕，最终央企中粮以24.4亿元的价格将上述地块收入囊中。

　　板块内新房供应不足

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：轨道交通16号线给原本较为“偏远”的地区在出行上带来较大改善。而板块基于“古镇”的特色带来些许人文优势。

　　上海中原地产高级经理龚敏指出，地块周边配套比较成熟，南侧“中优城市广场”已开工建设，2年左右建成；众安路西侧徐房地块约6万平方米商业正在报建；西南侧B1-3地块规划也有约7万平方米商业配套；正在报建的新场综合医疗卫生中心(三甲医院)距离该地块约1公里左右。地块对口学校为在建的徐房幼儿园(暂名)、徐房小学(暂名)和东城中学(暂名)以及已建校百年的新场中学。上述对口学校在该地块入户前均可投入使用。

　　龚敏表示：此次新场宅地价再创新高，从大环境来看主要是近期高价地块丛生助推土地价格随波逐流，从区域环境来看主要得益于迪士尼概念、新房紧缺以及可以预见发展的新场前景。

　　近几年来，万科、徐房、吉宝等房企已相继在新场拿下土地。而目前板块内新房供应却严重不足，这成为被房企竞相争抢的主要理由。

　　目前，新场板块大多为2011年开盘项目，最近开盘的只有一个——2015年开盘的中洲里程，目前公寓房销售均价为2.2万元/平方米，不过目前周边的二手房报价已蹿至2.7万-3万元/平方米。龚敏称，从发展来看，地块所在位置周边配套日渐完善，不管是交通还是商业、医疗和学校配套功能都较为明确，在市场发展前景较为明朗的情况下成就了房企高价拿地。

　　需警惕金融风险高度聚集

　　去年以来的火爆楼市，催生了土地市场一个又一个纪录。

　　以央企信达地产为例，自2015年11月以来，其分别在上海新江湾板块、顾村板块刷新板块楼面价的成交纪录；在杭州创下首幅地块总价超过百亿元的纪录。

　　值得注意的是，6月中旬，包括国资委在内的国家监管机构对央企开发企业约谈，口头下发通知要求收敛在土地市场的追高拿地行为，其中也有部分国企开发企业。约谈后，央企在土地市场的拿地表现略有收敛，地块竞拍没有那么火爆。

　　卢文曦指出，这次拿地的又是央企，资金等综合实力较强，所以高价拿地的压力可能不会太明显，因此拿地颇为激进。其表示，拔得头筹拿下地块虽然风光，但一些现象值得大家警觉。比如保利拿下的周浦宅地，最后不得不引进其他房企联合开发，并且自己让出控股权。这背后隐藏的是房企投入大量资金，需要找合作伙伴共同分担风险。

　　同样是信达，在摘得杭州百亿地块的过程中过于激进，且拿地价格远远高于受托价格，本与其联合拿地的万科当场退出。

　　据央广网报道，截至今年6月2日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已经产生了总价、单价或溢价率“地王”数量高达113幅。

　　6月20日，新华社旗下《经济参考报》在头版发表评论指出，当前热点城市“地王”项目频出助长楼市风险，值得高度警惕。文章称，历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”，“地王潮”抑或是“地王套”虽然在很短的时间内可以推高楼市价格，通过诱发房价上涨预期加快住宅销售，但中长期看将加剧住宅市场供求失衡状况，显著增加市场运行脆弱性，导致金融风险高度聚集。

 

 

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