地王频现国企凶猛 后续入市考验资金链压力

　　昨日全国多个城市再现地王。上海出让上半年内第二块住宅地块，最终中粮以总价24.4亿元，折合楼板价35744元/平米拿下，扣除不可售部分，实际楼板价达到38266元/平米，溢价率高达235.62%，而周围房价只有大约2.8万元，地价超过房价已经成为一二线城市的可怕趋势。此外，天津一宗地块溢价率接近600%，也刷新了纪录。

　　国企凶猛

　　数据显示，截至6月29日，2016年土地市场成交火爆，全国已经出现了205宗单宗地超过10亿元的高总价地块，其中国企获得107宗，占比高达54%。

　　超过100亿元的就有3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿元的51宗。溢价率超过100%的高达92宗，溢价率超过50%的144宗。

　　在2015年同期上半年，超过10亿元的全国成交地块，只有110宗，2016年同比上涨了82%。

　　2015年上半年溢价率超过100%的土地，只有2宗，超过50%溢价率的只有17宗，也就是高溢价率土地。

　　从2016年200宗三高地块看，分布较多的城市有：苏州27宗、北京12宗、广州9宗、杭州26宗、合肥14宗、南京21宗、上海15宗。

　　入市悬疑

　　今年土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。全国一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产荒。目前来看，在市场中创造地王的基本都是上市企业与国企，资金实力更强，对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

　　整体看，房价上涨的二线四小龙南京、合肥、厦门、苏州成为地王最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

　　地王蔓延，很多之前刚需的区域都出现了地王。未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。

　　对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，成本压力巨大。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多，地王入市的难度多大，将成为2016年至2017年最大的疑问。

　　席分析师张大伟分析认为，2016年是中国有史以来地王最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市常地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险。

　　以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿元，而截至2016年6月16日，销售额只有224.8亿元。

　　从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元左右。

　　目前北京的房价销售均价在3.5万元左右，这部分地王入市的难度依然非常大。张大伟认为，对于这些地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。

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