深圳居民房价暴涨前成功买房 卖房者有精神病合同判无效

　　去年“3·30新政”之后，深圳房价暴涨。来深奋斗多年，眼看着孩子要上学，王先生终于踩中节奏，赶在暴涨之前，在龙华买下一套学位房。然而，没想到的是，卖家的儿子以母亲有精神病为由，诉上法庭要求判定交易无效。而宝安区法院一审认定卖房者有精神病无民事行为能力，且购房者在明知卖家有精神病情况下仍进行交易，不属于善意取得，判决房屋买卖合同无效，要求王先生腾退房产。王先生不服判决，目前该案进入二审阶段。

　　临时加价1万终于买入首套房

　　王先生今年33岁，从外地来深圳工作已10年。6年前，他和妻子结婚后生孩，一家人租住龙华新区。

　　王先生告诉南都记者，孩子已5岁多，眼看着越来越大面临上学问题，夫妻俩决定买房。“我老婆没有工作，我攒了点钱，父母凑了点，还找朋友借了一些钱。”去年4月5日，他与刘某桥签订房屋转让合同，购买了龙华新区潜龙花园的一套房产，这套房产带小学和中学学位。

　　这一购房时间点卡得非常及时。去年3月30日，深圳发布楼市新政，购房政策有所放宽。新政后楼市并无立刻反应，从当年5月份楼市才开始一路狂飙。王先生正好是在房价暴涨之前买入。这套71平方米的两房住宅转让价为176万元，但市场价目前已超过300万元。

　　进入到5月，深圳楼市开始暴涨，大量卖家违约，引发交易诉讼潮。王先生告诉南都记者，他购买的这套房产涨价幅度当时至少在40万元，对方也提出要加价，否则后续过户时不会配合。双方有过一阵拉锯战。

　　最终王先生在总价176万基础上增加了1万元。同一天，双方签订了正式的二手房交易合同，并在房产登记中心申请办理产权变更。去年6月2日，王先生拿到了写着自己名字的房产证。此后，买卖双方签订了《交楼确认书》，确认交楼。

　　一方面王先生开始向银行按月偿还长达25年的按揭贷款，另一方面王先生也在装修房子。此时太太已经怀上二胎，他们也打算在新房里迎接孩子的降临。

　　家庭起争端卖家被曝有精神病

　　王先生回忆，同年8月他突然接到法院传票，才得知卖家的儿子以母亲系精神病为由诉请法院宣告交易无效，退还房产。

　　卖家刘某桥早年与丈夫离异，两人育有一子郝某，1988年出生。郝某诉指，母亲每月过万的退休金以及两套房产均被外婆及舅舅霸占。由于早年年幼，如今成年的他正通过诉讼拟成为母亲监护人。

　　郝某诉称，他在同年4月8日已向法院提出诉讼请求变更母亲的监护人。外婆及舅舅此时变卖房产，实际是为占有他的财产。他还指当时市价200万的房产被低价售出，合同明显恶意，王先生并非是善意的第三人。

　　卖家刘某桥是否为精神病？法院查明情况显示，2005年4月刘某桥因遭打劫导致头部重伤昏迷，随后送至医院治疗，同年12月出院。2006年4月，司法鉴定书作出结论，刘某桥重型开放性颅脑损伤后一年，目前突出的临床症状为颅脑创伤后遗忘综合征，个人日常生活自理能力及社会功能明显障碍，精神残疾评定为重度(一级)。

　　刘某桥时任深圳市委统战部处级干部。遭此劫后，2006年9月，深圳市委组织部向刘某桥的工作单位市委统战部发出《公务员退休通知书》，刘某桥因意外受伤丧失工作能力，同意其办理提前退休。2012年，深圳市福田区残疾人联合会向刘某桥发放了《残疾人证》，并指定刘某桥的母亲为其监护人。

　　综上所述，一审法院认为，刘某桥是明显有异于常人的精神残疾者，属于无民事行为能力人，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，无民事行为能力人实施的法律行为无效，故刘某桥本人签署的所有涉案文书行为均为无效。

　　王先生则辩称，交易过程中刘某桥亲笔签署了多份交易文件，书写流畅，由其弟弟与母亲陪同。他并没看出刘某桥有不正常行为。促成交易的房产中介在法庭上答辩亦表示，交易过程中未曾发现刘某桥的精神异常。

　　王先生还表示，诉讼后他才知道刘某桥的母亲系监护人，交易过程中其均在场。“当时的177万交易价也是市场价，并非明显低于市场价，没有侵害刘某桥的利益。”王先生认为他是善意取得房产。但一审法院认为，王先生并非善意取得。

　　一审宣判后，王先生向深圳市中级法院提起上诉，目前该案二审已经开庭审理，案件尚未宣判。

　　法院认定

　　●买家明知对方有精神病仍交易

　　一审法院认为，王先生明知刘某桥系涉案房屋的所有权人，亦是转让合同相对方，整个交易过程却未与一直在场的刘某桥有过任何沟通，没有确认刘某桥的弟弟有作出相应行为的授权委托，而是越过合同当事人刘某桥，对合同内容的确定均直接与刘某桥的弟弟沟通，合同部分现金价款亦直接交给刘某桥的弟弟，这显然不符合正常人购买价款高达数百万房产的审慎心理与交易习惯。

　　再次，刘某桥作为一个精神重度残疾的病人，根据本院与被告当事人的接触情况，刘某桥有明显异于正常的言行举止，被告王先生在长达一个小时的合同签订及后续合同履行过程中，多次与刘某桥当面接触，却对刘某桥的异常言行视若无睹，结合签订合同时刘某桥一直由多位家人陪同及本人一言不发、只有在需要签名时按手印等有悖常理的表现，王先生称无法得知刘某桥存在精神疾病的答辩，该院不予确认，认为购买涉案房产行为不属于善意取得。南都记者注意到一审法院的判决中描述交易过程中，多次提到刘某桥与多名亲属在场，但并未明确这些亲属当中是否有刘某桥的监护人。

　　●房产交易恰逢变更监护人诉讼期

　　同时，一审法院还认为，该案涉及的房产交易行为恰好发生在郝某向人民法院提起变更母亲的监护人的诉讼期间，该房产交易动机存疑。

　　一审法院解除了交易合同，要求王先生解除抵押，退还房产。至于购房款的退还，则要王先生另寻法律途径解决。

　　律师说法：如何与无民事行为能力人交易房产？监护人需在场，交易价勿明显低于市场价。

　　生活中，不少未成年孩子以及精神病人持有房产，这其中10周岁以下的孩子以及发作中的精神病人均属无民事行为能力人。如何与他们进行交易，才能保证交易的合法有效？

　　南都记者采访了深圳两名专业从事房产交易诉讼的律师，两名律师都认为，通常情况下，需要监护人在场以及交易价格不能明显低于市场价。

　　广东宝城律师事务所律师周争锋与广东信荣律师事务所律师张茂荣均表示，如果前述房产交易中，监护人与他人串通，以明显低于市场价的价格进行交易，显然买家并非善意取得，可以判定交易无效。

　　周争锋律师认为，即便这一房产交易动机存疑，但这是卖家的交易动机存疑，买家在这一过程中并无过错。他认为如果卖家的儿子对此有异议，完全可以发起诉讼，去要求获得卖房款项。他认为这一问题的核心还是在于房价飙升，否则原告可能也只是要钱而不是要房。

　　对于法院认为的交易动机存疑，张茂荣律师则认为，如果买卖双方没有串通压低房价，房款也未被侵占，判定交易存疑较为牵强。

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