土地新政策出台 农村土地使用权可抵押贷款

　　6月3日，银监会和国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（以下简称《办法》）。《办法》明确，在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权，可以办理抵押贷款。　　

      不过，在《办法》中也明确了不得进行抵押融资几种情形，“权属不清或存在争议的；司法机关依法查封的；被依法纳入拆迁征地范围的；擅自改变用途的等”。

　　银监会相关人士在答记者问时也表示，允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的15个入市改革试点县（市、区）地区。

　　十八届三中全会提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。2015年2月，全国人大常务委员会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。

　　2015年3月，国土资源部在全国选取15个市（县），开展农村集体经营性建设用地入市试点工作。对有效期限，《办法》规定有效期至2017年12月31日，与农村集体经营性建设用地入市试点时限保持一致。

　　同时，两部委的《办法》也要求，试点应坚持土地公有制性质不变，耕地红线不突破，农民利益不受损的前提下，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。

　　在具体的操作中，以农村集体经营性建设用地使用权作抵押申请贷款的，应当同时满足四大条件是：依法进行不动产登记，取得权属证书；符合土地利用总体规划及城乡规划；建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物未设定影响处置变现和银行业金融机构优先受偿的其他权利；具备入市条件的，应具备所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押的证明材料等。

　　据记者获悉，今年3月份中国农业银行颁布《中国农业银行集体经营性建设用地使用权抵押管理办法（试行）》文件，明确集体经营性建设用地使用权可进行抵押贷款，并对准入条件、权属来源条件、担保、抵押率、价值评估以及期限管理做出明确规定。

　　农行所界定的农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

　　此外，银监会还要求银行在试点时要严把贷款条件，严控贷款风险。要求银行业金融机构在尽职调查时对借款人是否有资质、抵押物权属是否清晰、价值评估是否合理、是否符合规划、是否容易处置变现等问题进行详细的调查，力争防范贷款风险，提高资产质量。

　　如果出现贷款到期后，借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，《办法》允许银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权。所得价款由银行业金融机构优先受偿。

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