经济越危机时，为什么房价反而越亢奋？

　　按常规逻辑，经济环境越危机，房价应该越疲软。但在中国，事实上却恰恰相反：经济越危机时，房价越上涨得快。而经济环境转好时，房价却企稳前行。

　　此前，任志强还把此现象形象地比喻为“夜壶论”。

　　经济危机时，正是房价上涨时

　　近期在环京置业团购社群内，一些人向壹书生提出了一个纠结已久的问题：经济这么差，楼市能好吗？

　　常规逻辑上说，看起来挺合乎逻辑的，但中国的楼市历史却给出了恰恰相反的回应：

　　2008年下半年全球金融危机爆发，进而引发全球经济危机，中国也难以幸免。

　　在此背景下，注定载入史册的四万亿出台。导致从2009年5月开始，中国房价进入史上最疯狂的上涨期之一。

　　2014年中国经济陷入结构性调整的阵痛期，随即的2015年中国房价进一轮新一轮上涨期，在2016年开春经济进一步探底之际，一二线城市房价迎来了史上最疯狂的上涨期之一，且目前还在进行中。

　　实际上再往前看，同样如此：

　　1989年下半年-1992年，中国经济陷入新一轮危机，1993年以海南为代表的中国城市掀起了一轮房价的局部疯狂上涨期。

　　1997年下半年，亚洲爆发金融危机，中国身陷其中，然后的2001年开始，新一轮的全国房价上涨期不期而至。

　　为什么经济越危机，房价越亢奋？

　　对于这个问题，最概括性的答案就是“中国特色”，具体原因如下：

　　1、从增长方式的角度，中国是重投资型发展模式，房地产是重投资产业的代表

　　中国经济的发展模式并非主要由消费拉动，而是由投资拉动。值得注意的是，在社会固定资产投资中，房地产一直占据近20%的比重左右。

　　因此就出现了一个现象：经济越危机时，政府越需要促进投资，其中房地产是投资型的代表，自然成为急先锋。比如今年一季度的GDP回暖，业内已达共识，主要功劳便是房地产。

　　此外，中国的投资，包括“铁公基”等，一般由政府或国企作为投资主体或间接主体。这些投资主体在投资时，从银行处拿到所需投资资金的抵押品主要便是土地。因此在经济越危机，政府越需要加大投资时，越需要土地价格的稳定与上升，从而以上升的土地作为抵押，以从银行处拿到更多投资所需的资金。一旦楼市下跌，地价必须跟随，那么作为抵押品的土地便更不值钱，因此政府便更不容易启动投资。

　　因此，在经济危机时，不管是作为投资急先锋的房地产还是作为抵押品的土地，都需要一个上涨的楼市来支撑。

　　相反，当经济转好时，为了给过热的经济降温，政府便会有意的打压楼市，从而楼市反而更企稳。这就是任志强所言的“夜壶”：经济不好时，政府把房地产这把夜壶拿出来用用。经济企稳时，暂时把房地产这把“夜壶”放到床底下去隐藏下。

　　2、从土地财政依赖的角度，经济越危机，政府越依赖房地产补血

　　众所周知，中国政府对土地财政的依赖已到极高的程度，类似于鸦片上瘾。一方面，土地财政已达到不少政府50%的财政收入。楼市“感个冒”，首先受不了的不是房企，而是政府，因为税收下降了，可能连公务员工资都发不出去了。另一方面，当经济不好时，实体经济的税收更少，这时政府财政更需要房地产的反哺。

　　3、从经济与货币的关系角度，越危机越需货币宽松化刺激，房价越涨

　　在中国经济转型未成功之前，中国的经济模式都是粗放式的货币推动：经济一危机，便通过加印钞票刺激经济。货币一超发，房价自然上涨。2009年如此，2016年初也如此。

　　4、从资金出口的角度，实体经济不行，资金越只能躲进房地产避险

　　资金是需要出口的。在实体经济越疲软，货币超发越严重的时候，资金更需要避险池，而在中国，似乎只有房地产才能作为避险池，不管是吸金容量还是避险能力，皆如此。因此经济越疲软时，越有更多资金涌入房地产，从而增加需求，改变供求关系。

　　综上所述，中国经济越危机时，房价越亢奋。壹书生认为，这种吸毒式经济发展模式，只有待中国经济增长模式真正转型成创新拉动时才会停止，否则中国经济只能继续被裹着持续吸毒，越吸越猛。

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