北京楼市供需悬殊创纪录 市场分化趋势加剧

　　中原地产研究部统计数据显示，北京楼市供需比拉大，供需呈现严重失衡状态，且供需悬殊创造同期记录，但与此同时，北京的住宅用地供应却长期处于短缺状态。

　　供需比达到1∶3

　　中原地产研究部统计数据显示，2016年截止到4月13日，北京供应商品房住宅（不含自住房保障房）合计为3634套，而实际成交套数达到了11944套。供需比达到了1∶3，这一比例创造了历史同期悬殊最大的记录。

　　即使在库存明显下调的2015年，市场供需比也在1∶1．3左右。从市场走势看，北京的市场明显出现了库存减少，成交高端化的趋势。目前市场库存商品房住宅只有6．12万套，自2014年以来持续降低。

　　对此业内人士认为，首先，北京楼市已经接近全面进入二手房市场，目前新建商品房已经高端化，均价也出现了历史首次全面在3万元／平方米以上，预计全年均价将有望接近4万元／平方米。其次，北京的商品房住宅库存持续下调，过去几年的住宅类纯商品房住宅较少，在供应短缺下，成交依然旺盛。库存将很快进入5万套区间。再次，从未来供应看，北京已经进入城市化末期，供应量很难明显增加，虽然政策增加“90／70”土地供应，但2016年供需结构紧张的形势很难改变。最后，商品房市场进入改善为主阶段，从平均单套成交面积看，2016年前3个多月平均单套成交套型面积高达137平方米，而在之前一年仅仅为128平方米左右，单套成交金额也达到了467万元。市场的价格持续上涨导致高端化趋势延续。

　　两级分化趋势加剧

　　尽管北京楼市供需日益悬殊，但作为“制造面包的面粉”供应情况并不乐观，近日北京市政府常务会议审议通过的《北京市2016年度国有建设用地供应计划》显示，其中住宅用地仍安排1200公顷，与去年计划量持平。

　　业内人士认为，2016年北京住宅用地供应计划总量与去年持平，均处于历史低位水平。由于多年开发之后土地资源进入稀缺阶段，2010年之后北京住宅供地供应计划不断缩减，2016年住宅供地计划相比2010年已缩减52％。由此可以看出，未来北京住宅用地供应将长期处于短缺状态。

　　从住宅用地细分来看，其中保障性安居工程用地计划安排350公顷，包括自住房在内的商品住宅用地计划安排850公顷，与2015年相比，保障性安居工程用地减少100公顷，商品住宅用地却增加了100公顷。

　　不过，任启鑫表示，虽然商品住宅用地计划总量与去年相比有所增加，但由于其中存在配建自住房的不确定性因素，因此实际最后成交的纯商品住宅用地面积增减未定。另外，2016年供地计划中强调，城六区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20％，与此同时，规划新城范围内土地供应量应占土地供应总量的70％以上。

　　“这一规定主要是为疏散中心城区，不过由于城区土地资源的逐渐稀缺，从2010年以来的数据来看，历年北京土地供应中城六区占比基本都在20％左右，而城六区当中最后一个‘被遗忘’的区域丰台近两年也已出现土地集中供应现象，预计未来城六区可供开发土地更将进一步减少，住宅外延化的趋势仍将继续。”任启鑫表示。

　　除此之外，北京市国土局相关负责人还表示，在商品住宅供地方面,将以自住型和中小套型商品房用地供应为主，增加住房供应总量。而目前正在挂牌出让中的两宗住宅用地也均出现“90／70”新规，预计这一土地出让条件也将成为主流。

　　任启鑫认为，增加中小套型供应主要是为解决中低收入群体的自住型购买需求，而从另一个角度也能够降低开发商抢购热情，从而起到稳定房价的作用。不过基于土地供应的长期稀缺预期，以及已出让的大量高价地项目影响，五环内城区以及近郊区域的豪宅化趋势无可避免，而“90／70”政策对照今年的供地区域结构将多集中在远郊新城区域，因此北京住宅市场的两极化趋势也将进一步加剧。

　　

 

 

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