上海拟加强楼市调控开发商“加速出货”

　　上海楼市高烧不退，3月8日和10日，上海市发改委两次牵头召集房地产业内专家研讨房价上涨过快情况。

　　一位与会专家透露，上海政策的趋势是加强“限购”，尤其会在一些细节上作出更严格的限制。

　　密集的两次研讨会似在加紧落实上海市委书记韩正3月6日的表态：住房是特殊的商品，政府必须要加强调控。

　　上海的地产交易热潮还在延续，链家数据显示，3月首周，上海全市商品住宅成交量环比上涨78.08%，创下了去年下半年以来的新高。

　　一手住宅的供应量也在增加。新浪乐居数据显示，3月上海将有50个新盘推出，相较于去年同期的36个新盘，增加了近4成供应量。2月底市场的爆发，也导致部分项目“捂盘惜售”，在政策不断传出收紧的风声时，多位房企人士对经济观察报表示，对当下的市场持“谨慎乐观”的态度，会按照既定节奏推盘，快速去化在售项目，在需求窗口期“加速出货”。
　　
　　升级版调控政策欲出

　　住房和城乡建设部长陈政高3月5日称，当前北上广深四个城市稳定市场的具体措施包括：一是实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；二是增加土地供应面积，并要及时公布信息，以稳定信心；三是增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；四是打击各种交易当中的违法违规行为；五是正确引导舆论，主动发声，稳定人心，稳定预期，稳定市场。

　　3月6日，上海市委书记韩正谈及楼市时表示“从上海市房地产市场来看，最近一段时间出现一些非理性的过热的市场情绪，这种情绪抬高了房价，对房地产市场的健康发展是不利的，我们必须高度关注。”

　　官方的密集喊话加大了政府对楼市的调研力度。3月8日，上海发改委牵头，邀请了数位上海业内专家探讨房价上涨过快的现象，与会人员还有上海住建委以及央行上海分行、上海银监局领导。

　　与会人员对经济观察报透露，按照惯例，上海发改委每个季度都会召开类似的行业调研会，只是往年都会在3月底开，今年提前召开，探讨的内容有专题性质，即关于上海房价上涨的摸底。银监部门的人员也是首次参会。

　　会上，机构专家分析了上海房价上涨过快的原因以及应对建议。与会人员透露，上海住建委的人士在会上表示，市场供求矛盾导致上海市场持续上涨，该人士建议称，上海仍然会严格执行楼市限购政策，同时在细节上更加收紧，比如加强购房资格审核。

　　重点的建议内容还包括：重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨；针对房产交易环节实行差别化的税收政策，收窄“330新政”的执行力度；加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，打击各种交易当中的违法违规行为，比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象；有关首付贷消费金融的业务监管会强化，防范首付贷款引起的市场风险等。

　　上海银监局的人员则重点强调了房地产领域的金融风险监管：有可能收紧非普通住房的房贷政策；不允许P2P资金进入首付贷领域；限购资格应该提前认证；房地产中介不允许从事首付贷业务，因为营业执照当中并没有这项内容；二套房实行差别化的政策；进一步严格公积金贷款政策审核。

　　据了解，有与会人员表示，当下上海房价上涨较快，有泡沫风险。

　　8日的调研并不是结束。10日，上海发改委再次召开了研讨会，但这次会议并没有住建委等其他政府部门参与，主要是房企代表和一些机构专家。一位与会人员透露，此次的研讨会上，各家企业代表集中谈到了对目前行业的看法，探讨的主题则是“去库存”。

　　跑量不降价

　　经济观察报了解到，上海龙湖旗下项目自3月7日起全线涨价。上海龙湖一位内部人士表示，涨价是根据项目的销售情况决定的，并没有统一的调价标准。

　　对上海龙湖来说，“提价”和“快速去货”是关键词。如类住宅项目龙湖北城天街是2015年上海楼市热销产品，随着房源存量的减少，2016年去化速度和价格均会有所上扬；下半年即将入市的江桥项目，会适当提升100平方米以下户型的比重，前述内部人士透露，公司希望这个项目能越快上市越好：“在稳健的房地产政策下，我们对于市场的预期乐观，总体销售策略就是快速去货、消化库存。”

　　“对营销端口来说，遇上市场需求窗口期的时候，加大出货是大家都会做的事情，当然我们也会随着市场情况及时调整销售策略和价格。”正荣集团上海公司营销总监杨镍说。

　　正荣目前在上海有两个在售项目，徐泾项目预计将于3月底开盘。

　　3月的上海一手房市场和2月底是截然不同的。此前，上海有数个一手项目迟迟不开盘，部分楼盘有“捂盘”嫌疑，市场的供应量远远低于需求量。多家机构的数据显示，3月首周全市商品住宅供应量为零。

　　上海链家市场研究部分析师柯晓娟表示，自今年一月以来，一手房的周度供应量便节节回落，基本呈现逐步下滑趋势。2月以来供应量更是微乎其微，相对于成交量的节节攀升，供应量则跌落低谷，开发商惜售心理极为强烈，也说明其对后市看涨的信心十足，“刚需项目暂停入市，开发商捂盘的嫌疑则更大”。

　　但供应量减少更大的原因来自于周期规律，春节前后历来是楼市销售淡季。此外，经济观察报了解到，受到房价上涨过快的影响，上海相关监管部门此前暂缓发放部分高价楼盘的预售证。

　　杨镍认为，供需不平衡只是阶段性的，上海市场的供应一直较为平稳，但去年下半年以来过大的需求造成了一段时间的不平衡，大多数房企会根据既定节奏推盘，并不会刻意捂盘。

　　在他看来，近期上海推盘量减少，背后是很多房企用一定的手段合理控制供应：“想简单调整销售节奏不是那么简单的，有严格的报批、报建的程序，还得考虑到建设的速度，因为销售节点可能是半年前、一年前就确定好的。只能说，市场需求量特别大的时候，一个项目一期本计划卖6个月，结果3个月就能卖完，但是二期要3个月后才能出来，为了保证不断流，按照现在的去化速度，减少出货量，我了解的大多数开发商都是这个原因。”

　　3、4月份历来是房企推盘的高峰期。多位业内人士预计，整个上海市场的推货量会走高，供不应求的状况将得到缓解。

　　对政策的研判，也是房企决定快速出货的重要原因。旭辉集团总裁林峰在3月9日的年度业绩发布会上公开表示，房价上涨过快必然酝酿更大的风险，过热的城市有回调的可能，今年上半年会抢时间开盘，加快出货速度。

 

 

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