房地产税小步推进 税种合并难解土地财政魔咒

　　房地产税的风吹草动时刻影响地产圈的风向。

　　“房地产税改革要把现行的房产税和城镇土地使用税合并，目前这一思路已基本确定。”国务院发展研究中心一位负责人对《华夏时报》记者表示，尽管这只是房地产税在推进过程中的一小步，但这意味着房地产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，而其他诸如土地增值税、契税等是否纳入仍未确定。

　　“房产税是按照房产原值征收，而房地产税是按照评估价值征收，评估价值里包括了地价。因此现行房产税合并城镇土地使用税是房地产税改革的基础。”接近财政部的一位消息人士表示。

　　税种合并思路

　　“目前，房地产税的征收思路已经基本明确，在这一基础上，相关部门也已形成了初步意见稿，但征收的具体执行方案还需调整。”一位接近财政部的消息人士对记者表示。

　　在我国目前所行税制中，涉房税费种类较多，房地产的税负水平相对较重。在房地产的开发、流通、保有等环节均设置征税机制。而现有的房产税则为针对房产转让环节的税收。此外，上海、重庆两地试点的房产税则是对房产保有环节征税。

　　“按照当前的房地产税思路，无论是合并税种，还是设置起征点，都需执行分步走的试行方式。在合并税种方面，初期仍需空转，征收对象也将从小范围入手，或从对经营生产性物业征收先行试点。而在面向住宅的房地产税征收上，也将从少数城市试点后再逐步推开。”上述国研中心负责人指出。

　　按照中央对房地产税改革的总体要求，应保持总体税负水平不变，这对房地产税的全面铺开也有利。

　　“土地的部分税收加进去，这里面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部一位官员对记者指出，“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”

　　目前，开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商则把这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税，二者具有相通性，属于重复征收。

　　东部某省地方财政厅相关负责人告诉《华夏时报》记者，目前中央已经在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，这其中的一种可能性就是将土地出让金并入房地产税分期缴纳。

　　“这样，一方面可以解决房地产税征收中的不合理部分，减轻缴税人负担；另一方面也可以逐步削减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。”上述官员表示，不过目前中央在这一问题上仍存在分歧，初期则是先考虑采取一半费一半税的方式，并用税率调整来寻找平衡，逐步实现清费立税。

　　难解土地财政“魔咒”

　　实际上，原有的房产税与城镇土地使用税都属于地方税种，而早在此前中央相关部门也曾明确改革后的房地产税也属于地方政府所有。但这并不能增加地方政府参与房地产税改革的动力。

　　据了解，此前财政部曾要求地方根据当地情况提交针对征收房地产税的建设性意见，但只有湖南、湖北等省上交了试点方案，其他多数地方都“按兵不动”。

　　“这中间首先有一个技术要求和先期投入的问题。”江苏省地税局的一位负责人向记者表示，开征房地产税需要做大量的基础性工作，既要建立完善的房地产信息系统，还要每隔3-5年对房地产价格进行一次评估。从实际情况来看，这样的征税成本较高，实际操作难度比较大。

　　此外，对于地方政府而言，土地财政一直是地方财政的重要组成部分。一旦与房地产税挂钩，或将触动地方政府利益。

　　“房地产税开征一定会对土地出让金制度有所更改，毕竟土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的1/3，甚至是一半以上。如果土地出让金并入房地产税中分期支付，则难免会触动地方利益。”上述国研中心负责人指出。

　　以北京市为例，据中原地产研究部统计数据显示，截至11月底，2015年北京土地市场共成交100宗地块，卖地收入高达1920.77亿元，已打破2014年全年1916.9亿元的土地收入纪录。

　　“目前各地的土地价格都有所上涨，以北京为例，2014年北京共出让141宗土地，而2015年至今北京仅出让了100宗土地。所以对于地方政府来说，未来土地供应即使相应减少，但土地收入仍然占地方财政的大头。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　此外，房地产税作为“降房价的利器”，在当前以“去库存”为主的楼市调控基调下，显得难合时宜。

　　张大伟分析认为，房地产税起码两年内不可能落地，目前房地产市场刚开始局部复苏，二三线城市仍然去化困难，因此不可能短期就出制度性变化。

　　正如张大伟所言，目前北京等一线城市确实出现成交回暖的局面。12月6日，位于京西三环的懋源·钓云台项目，首次开盘即售罄，销售额达7亿元。

　　不过，业内人士分析，在房地产税征收初期，即使是扩大房地产税的征收面和提高征收税率，对房地产市场的影响仍然有限。

　　据业内人士分析，此前，住建部及相关部门曾测算过房地产税对市场的影响，预计房地产实际价格跌幅在10%-15%为可接受区间，在这一基础上如果在交易环节适当减免税收，那么对于个人房屋价值影响来说，价格差异并不大。

 

 

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